Wohnung kaufen: 10 wichtige Tipps

So sieht der Wohntraum vieler Menschen aus: Neubau Aublickweg. (Bild: Allreal)

Der Wohnungsbau in der Schweiz läuft nach wie vor rund. Neue Angebote kommen heute vor allem als Kauf ab Plan auf den Markt. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, gilt die Devise: «gut Ding will Weile haben.»

Generalunternehmer, Architekturbüros und sonstige Verkäufer wenden heute Vermarktungsmethoden an, die Laien kaum vertraut sind: Die ersten Hochglanzprospekte sind schon gedruckt – lange bevor überhaupt der Spatenstich erfolgt. Die Rede ist von dem heute weit verbreiteten Kauf ab Plan. Der Interessent unterschreibt eine Reservation oder gar einen Vertrag für eine Wohnung, deren Ausstattung noch nicht verbindlich definiert ist und die erst noch gebaut werden muss. Mancher Unternehmer ist schlicht von solch frühen Reservationen und Anzahlungen abhängig, um das Projekt überhaupt starten zu können. Ein Wohnungskauf nach diesem Schema ist keineswegs so simpel, wie er teilweise dargestellt wird.

Wohnung kaufen: nichts überstürzen

In rechtlicher Hinsicht wirft ein Kauf ab Plan allerlei Fragen auf, wie Juristen und unabhängige Experten betonen. Denn: Kauf ab Plan heisst nichts anderes, als dass Sie eine Wohnung kaufen, die es noch gar nicht gibt. Eine Gefahr sehen Experten darin, dass Verkaufsunterlagen wie Prospekte, Pläne, Visualisierungen aus dem Computer oder auch die Ausstattung einer Musterwohnung unverbindlich sind. Im Extremfall ist gutgläubigen Käufern gar nicht bewusst, was Gegenstand des Vertrags ist und welche Rechte und Pflichten ihnen zustehen. Stattdessen lassen sie sich oft von ihren Emotionen leiten, zeigen sich beeindruckt von der vielleicht hübschen Lage oder der grossen Terrasse.

So sieht der Wohntraum vieler Menschen aus: Neubau Aublickweg. (Bild: Allreal)

So sieht heute der Wohntraum vieler Menschen aus: Neubau Aublickweg in Au-Wädenswil ZH. (Bild: Allreal)

Dominik Romang, Rechtsanwalt und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands, warnt vor einem überstürzten Kaufentscheid: «In der Praxis kommt es tatsächlich vor, dass der Interessent sofort unterschreiben soll, weil sonst jemand anderer den Zuschlag bekommt.» Solche Bedingungen seien aber nicht akzeptabel, betont der Experte: Der Kaufinteressent müsste doch mindestens 10 oder 14 Tage Zeit haben, das Objekt und alle Unterlagen gründlich zu studieren. «Ich schätze», so Dominik Romang, «dass neun von zehn Käufern ihre Unterschrift mehr oder weniger unbesehen unter den Vertrag setzen.»

Laien kommen fachlich an ihre Grenze

Laien erkennen in der Regel auch nicht, welche Unterlagen und Dokumente wirklich massgeblich sind und welche nicht. Prospekte, Werbung auf einer Website des Verkäufers, Baubeschreibungen oder Pläne sind nur so weit verbindlich, als sie ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrags gehören und wenn der Vertrag öffentlich beurkundet wird. Ein Grundstückkauf und damit auch der Kauf einer Stockwerkeinheit setzt gemäss ZGB die öffentliche Beurkundung voraus. Die Reservationsverträge für Wohnungen werden in der Regel nicht notariell beurkundet. Wegen dieses Formmangels sind sie aus rechtlicher Sicht ungültig. Im Übrigen hat ein Interessent aufgrund einer solchen Reservation auch keinen verbindlichen Anspruch darauf, dass er die Wohnung kaufen kann.

Musterwohnungen oder virtuelle Rundgänge durch das Kaufobjekt, die am Computer durchgespielt werden, dienen rein der Werbung und sind rechtlich ohne Bedeutung. So kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass sich Wohnungskäufer aufgrund unverbindlicher Unterlagen und Pläne ein Bild von ihrem Traumobjekt ausmalen – ohne daran zu denken, dass die später bei der Beurkundung massgeblichen Unterlagen anders lauten. Ein Beispiel: Der Käufer einer Wohnung im Erdgeschoss rechnete aufgrund von Bildern im Prospekt, einen schön angelegten Garten zu bekommen. Weil im Vertrag über diesen Grünbereich dann aber so gut wie nichts zugesichert war, fand er beim Einzug lediglich einen grünen Rasen mit einem 50 Zentimeter grossen Busch vor.

Wohnung kaufen: Was steht in den Dokumenten?

Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), macht immer wieder die Erfahrung, dass Wohnungskäufer wichtige Fragen erst im Nachhinein stellen. Beispiel Wertquote: Diese Zahl weist jeder Wohnung einen bestimmten Anteil am gesamten Wert des Gebäudes zu. Zum Zeitpunkt des Kaufs sind in der Regel den einzelnen Einheiten bereits Wertquoten zugewiesen. Diese Quote hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa von der Grösse, der Aussicht, Besonnung, der Lage innerhalb des Gebäudes, dem Ausbau, der Grösse von Terrasse oder Balkon etc. In der Regel wird die Wertquote für die grösseren, schöner gelegenen Wohneinheiten und Wohnungen in den oberen Geschossen mit mehr Aussicht höher angesetzt als für die etwas günstigeren. Dabei geht aber schnell einmal vergessen, dass die Wertquote für die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten wichtig ist. Vor allem die Unterhaltskosten, Reparaturen, aber öfters auch die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Allgemeinstrom oder Hauswartung werden nach der Wertquote verteilt. Oder anders gesagt: Wer eine etwas teurere Wohnung mit schöner Aussicht kauft, muss gemäss Kostenverteilschlüssel mehr zahlen als die anderen.

«Es ist wichtig, sich vorgängig darüber ins Bild zu setzen», empfiehlt Experte Oberle vom HEV. Im Nachhinein ist es praktisch unmöglich, die Wertquoten zu ändern. Änderungen der Kostenverteilung sind denkbar, wenn das Reglement der Stockwerkeigentümer angepasst wird und sich eine entsprechende Mehrheit findet. Bevor der Traum «Wohnung kaufen» umgesetzt wird, sollte sich der Interessent neben vielem anderen auch fragen, wie die Stimmen und Mehrheiten innerhalb der Hausgemeinschaft verteilt sein könnten. An den Jahresversammlungen haben die Stockwerkeigentümer das Recht, Anträge zu stellen und über wichtige Fragen abzustimmen. «Bloss können diese Rechte unter Umständen eingeschränkt sein, wenn der Verkäufer einen Teil der Wohnungen im Eigentum behält und sich damit auch eine Stimmenmehrheit sichert», gibt Jurist Thomas Oberle zu bedenken.

Ein Bauexperte sorgt dafür, dass man niemanden ein X für ein U vormachen kann, zum Beispiel was Energie und Isolation betrifft. (Bild: Der Hausinspektor / easy-pr)

Ein Bauexperte sorgt dafür, dass man niemanden ein X für ein U vormachen kann, zum Beispiel was Energie und Isolation betrifft. (Bild: Der Hausinspektor / easy-pr)

Billig- oder Luxusausbau?

Ein Wohnungskäufer, der Qualität bestellt und auf präzis definierte Leistungen Wert legt, muss auf jedes Detail achten. Dementsprechend kommt einem ausführlichen und sehr präzisen Baubeschrieb als Bestandteil des Vertrags eine Schlüsselrolle zu. Sofern man es aber in diesen Unterlagen bei bloss vagen Versprechungen bewenden lässt – wie zum Beispiel «Schweizer Armaturen» in den Nasszellen oder «Parkett in den Wohnräumen» – kauft man buchstäblich die Katze im Sack. Denn ob am Ende billigste oder sehr auserlesene Materialien Verwendung finden, steht aufgrund solch unpräziser Wendungen in den Wolken geschrieben. Für jedes Bauteil und jedes Element sollten entweder die konkret vorgesehenen Produkte oder die entsprechenden Budgetpositionen definiert sein.

Dazu zählt etwa eine abschliessende Beschreibung sämtlicher Materialien und Apparate in der Küche. Analog sind auch alle Elemente und das Niveau des Ausbaustandards für Nasszellen und Wohnräume zu bezeichnen. Weiter bedarf die Qualität der Fenster, Türen, Storen, Geräte et cetera einer präzisen Umschreibung. Fazit: Wenn Sie alle Aspekte gründlich abwägen, sind Sie beim Kauf in einer starken Verhandlungsposition. Das gibt Ihnen die nötige Sicherheit, den Wohnungskauf später in vollen Zügen zu geniessen.

 

Checkliste Wohnung kaufen: 10 Merkpunkte

 

  1. Vertrag: Kauf- oder Werkvertrag, meist auch der Baubeschrieb zur Wohnung sind komplex und für Laien oft nicht leicht zu interpretieren. Fragen Sie Experten (Notar, Jurist oder Baufachmann). Es muss immer wieder gesagt sein: Unterschreiben Sie nichts, das Sie nicht gelesen oder nicht verstanden haben!

 

  1. Finanzielle Risiken: Handelt es sich um einen Neubau, werden meist vor Fertigstellung Voraus- und Ratenzahlungen fällig. Damit wird das Geschäftsrisiko auch auf die Käufer verteilt. Hier muss man aufpassen, dass diese Gelder nicht zweckentfremdet werden und die Gesamtfinanzierung des Projektes jederzeit gesichert ist. Es empfiehlt sich, die Bonität der Baufirma respektive des Generalunternehmers genauer zu prüfen (bei einem Neubau). Hier hilft Ihr Finanzierungspartner weiter, Anhaltspunkte geben auch Betreibungsauszug etc.

 

  1. Klarheit: Kosten, Termin und Leistungen müssen detailliert und präzis definiert sein. Sämtliche Dokumente, die die Wohnung beschreiben, müssen Bestandteil des Vertrags sein. Vorsicht ist am Platz, wenn der Baubeschrieb allzu knapp und ungenau ist.

 

  1. Preis: Vorsicht vor Versprechen mit Fest- und Pauschalpreisen. Viele Ausstattungsdetails sind nicht von Anfang an klar. Änderungen können teuer werden. Bevor man eine Wohnung kaufen kann, ist auch an die Finanzierung zu denken: Stecken Sie mit Ihrem Finanzierungspartner den Rahmen ab und prüfen Sie, ob der Preis marktgerecht ist.

 

  1. Mängelrügen: Mängel müssen genau dokumentiert und sofort nach ihrer Entdeckung schriftlich und eingeschrieben gerügt werden. Um Druck zu machen, müssen Sie dem Unternehmer oder Handwerker eine Frist zur Behebung setzen und nötigenfalls eine Mängelbehebung durch einen Dritten androhen – auf Kosten des fehlbaren Unternehmers.

 

  1. Abweichungen vom Vertrag: Wenn sich der Verkäufer ausbedingt, dass geringfügige Änderungen akzeptiert werden müssen, sollten die Alarmglocken läuten. Fragen Sie deshalb nach und schränken Sie die Änderungsmöglichkeiten im Vertrag ein.

 

  1. Lage: Wohnhäuser sind anpassbar, der Standort aber nicht. Achten Sie auf eine ruhige, sonnige Wohnlage sowie eine gute Erschliessung, kurze Distanzen zu Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten etc.

 

  1. Innenausbau: Verlangen Sie Qualität, etwa beim Schallschutz. Investitionen in Immobilien sind generell werthaltiger, wenn man auf gängige Farben und Materialien sowie eine durchweg hohe Qualität setzt.

 

  1. Nachbarn und Verwaltung: Vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl, ob Ihnen die künftigen Nachbarn sympathisch sind und die Verwaltung einen professionellen Eindruck macht.

 

  1. Unterlagen zum Stockwerkeigentum: Der öffentlich beurkundete Begründungsakt definiert die einzelnen Stockwerkeinheiten und weist ihnen Wertquoten zu, d.h. einen bestimmten Anteil am Gesamtwert des Gebäudes (z.Bsp. in Promille oder Prozent). Auf einem separaten Aufteilungsplan, der als Bestandteil der Begründungsurkunde geführt wird, sind die einzelnen Stockwerkeinheiten eingezeichnet. Lesen Sie das «klein Gedruckte»: Manchmal sieht das Dokument im Fall einer späteren Veräusserung Vorkaufs- und Einspracherechte der Stockwerkeigentümer vor. Genauso wichtig ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das die Rechte und Pflichten im Alltag regelt.

 

Stockwerkeigentum nach Umbau: Beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern, muss die Bauqualität gründlich geprüft werden. (Bild: Gebäudeprogramm)

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