Immissions et voisinage

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Sous le titre de Rapport de voisinage, le Code civil protège la population des «immissions excessives» qui proviennent des fonds avoisinants. Pour ceux qui les subissent, ces immissions sont des nuisances, la pratique distingue toutefois trois grandes catégories:

  • Immissions matérielles: émissions sous forme liquide, solide ou gazeuse de substances ainsi que bruits ou trépidations (par exemple fumées, poussières ou odeurs intenses).
  • Immissions immatérielles: activités causant un malaise à leurs voisins, une gêne morale (par exemple activité de prostitution dans un appartement en propriété par étage).
  • Immissions négatives: perte de certains avantages, évitement du lieu par des chalands (par exemple par la clientèle d’un magasin) et restriction de l’accès aux sources d’énergie (le soleil, le vent). On peut aussi ranger dans cette catégorie la restriction d’une vue particulièrement belle (par exemple sous l’effet de plantes qu’on néglige de couper).
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Les voisins au sens de la loi

Sont des voisins toutes les personnes qui sont propriétaires ou qui résident (en tant que locataires ou fermiers, par exemple) sur les fonds affectés par les immissions causées par la personne qui abuse de son droit de propriété. Leurs terrains ne doivent d’ailleurs pas se jouxter. Les locataires du même immeuble locatif ou les deux propriétaires d’une maison double ne peuvent pas s’appuyer sur le droit de voisinage parce qu’ils habitent sur le même fonds. Le locataire peut toutefois faire valoir son droit à faire supprimer des défauts affectant la chose louée en application du droit du bail à loyer. Par contre, des propriétaires par étage peuvent faire valoir entre eux les dispositions de protection relevant du droit de voisinage.

Voies du droit

En cas de manquement à l’interdiction d’immissions excessives, il est possible d’appeler la police à l’aide. S’appuyant sur le droit de voisinage, elle accordera immédiatement sa protection. Si les immissions se prolongent ou se répétent, on peut porter plainte pour que cessent les nuisances sur le plan judiciaire ou pour juguler des risques de nuisances. Parallèlement à cette action, il est possible également de faire valoir des droits à des dommages-intérêts. Au lieu d’emprunter la voie conventionnelle du droit, on peut aussi avoir recours à une médiation. Entre particuliers, il est de loin préférable de régler un litige sur la base d’une convention. Les jugements entraînent souvent des rancoeurs tenaces et risquent d’empoisonner durablement les relations entre voisins.
Quant à savoir quand il est possible de qualifier des immissions d’excessives et en quoi consiste la réglementation des cas particuliers en cas d’immissions de chantier ou d’installations d’intérêt public, ces questions cruciales sont traitées à la page suivante.