Baubewilligung: Vorsicht Vorschrift!

Braucht es eine Baubewilligung, wenn man ein kleines Gartenhäuschen aufstellt? Grundsätzlich gilt: Fast alle Bauten und Umbauten müssen bewilligt werden. Denn für praktisch alle Bauten und Umbauten sind Brandschutzvorschriften, Bau-, Umwelt- und Energiegesetze einzuhalten.

Hauseigentümer Walter Meier (Name geändert) hat das hübsche Gartenhaus aus dem Baumarkt auf den ersten Blick gefallen. Das Modell aus Massivholz kostete 3’000 Franken, hat ein echtes Dach und erst noch einen praktischen Unterstand für Fahrräder. Im Nu stellte Walter Meier zusammen mit einem Kollegen das Gartenhäuschen auf seinen Rasen. Er fiel aus allen Wolken, als ein Nachbar reklamierte: «Haben Sie überhaupt eine Bewilligung der Gemeinde eingeholt?»

Viele Leute unterschätzen das Thema Baubewilligung – und die ganze Komplexität von Bau- und Zonenordnungen, Brandschutzvorschriften, Grenzabständen und Gebäudehöhen. Im Zweifelsfall gilt: Gehen Sie immer davon aus, dass bei bauliche Massnahmen das zuständige Bauamt bzw. die Gemeinde zu kontaktieren ist.

Vorsicht Vorschriften: Das Bauen in der Schweiz ist in vielen Paragraphen geregelt. Kleine Gebäude ab einer Höhe von 2,50 Metern bedürfen meist einer Baubewilligung. (Bild: Gartenhaus.ch)

Nur kleine Häuschen sind bewilligungsfrei

Im Fall von Walter Meier ist der Fall klar: Das Häuschen ist 2,60 Meter hoch und hat eine Grundfläche von 12 Quadratmetern. Und der Nachbar beschwert sich zu Recht: Selbst ein Häuschen mit diesen Massen bedarf einer Baubewilligung. Die meisten kantonalen Baugesetze regeln, welche Kleinbauten von einer Baubewilligung ausgenommen sind.

Im Kanton Zürich gilt zum Beispiel, dass Kleinbauten von nicht mehr als 2,50 Metern Höhe und nicht mehr als sechs Quadratmetern Bodenfläche ausgenommen sind. Die Stichprobe für den Kanton Bern: Hier sind es auch höchstens 2,50 Meter Höhe, jedoch eine Grundfläche von zehn Quadratmetern. Doch Vorsicht: In Kernzonen mitten im Dorf, im Rahmen des Denkmal- oder Brandschutzes müssen oft sogar Kleinstbauten von der zuständigen Behörde bewilligt werden!

Nehmen wir ein anderes Beispiel: Ein überdachter Wintergarten unterliegt in aller Regel dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Kriterien sind meist Grösse, Höhe, Breite etc. sowie eine Überdachung. Erst recht ist der Gang zur zuständigen Behörde angezeigt, wenn der Bau oder Anbau beheizt und dauernd genutzt respektive bewohnt ist.

«Do it yourself»  ist gross im Trend – doch bevor Sie mit Hammer und Bohrmaschine ans Werk gehen, sollten Sie sich genauer mit dem Thema Baubewilligung auseinandersetzen.

 

Baubewilligung nötig? Eine neue Küche oder eine „Pinselrenovation“ innen setzen keine Baubewilligung voraus. (Bild: Pixabay)

Baubewilligung: Unzählige Vorschriften und Gesetze

Sandra Markovic, Gemeindeschreiberin in Oberglatt (ZH), nennt ein weiteres Beispiel: «Energetische Sanierungen an Gebäuden sind grundsätzlich bewilligungspflichtig.» Wollen Sie also zum Beispiel die Wärmedämmung verbessern oder eine Wärmepumpe installieren lassen, ist vorgängig die Gemeinde bzw. die zuständige Behörde zu kontaktieren.

Nebst vielem anderen sind auch Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Grenzabstände, Denkmal- oder Ortsbildschutz sowie vordefinierte Nutzungen zu beachten. Hinzu kommen Umwelt- und Lärmschutz oder auch die Luftreinhalteverordnung für Heizanlagen.

Weiter müssen Sie davon ausgehen, dass alle grösseren Eingriffe und insbesondere Änderungen der Nutzung den Gang zur Behörde voraussetzen. So ist der Badzimmer- oder Küchenumbau zwar meist nicht bewilligungspflichtig. Eine Baubewilligung braucht es aber, wenn Sie zum Beispiel Grundrisse verändern, einen Nebenraum zu einem beheizten Wohnraum machen, oder wenn Sie eine Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung umwandeln wollen.

Weiter sollten Sie beachten, dass je nach Kanton, Gemeinde oder Stadt und dann je nach Zone individuelle Spielregeln gelten (Kernzone, Wohnzone, Gewerbezone). Das gilt übrigens ganz besonders auch für Standorte ausserhalb der Bauzone: Weil durch Bauten das Landschaftsbild oder die zulässige Nutzung tangiert sein könnten, sind ausserhalb der Bauzone nicht einmal Kleinbauten bewilligungsfrei möglich.

Wann sind keine Formulare auszufüllen?

Ein erstes Fazit: Wirklich bewilligungsfrei ist nur wenig. Dazu eine Auswahl:

  • Malerarbeiten und reine «Pinselrenovationen» im Innern von Gebäuden, meist auch ein Neuanstrich der Fassade, wenn dadurch die Farbgebung und das äussere Erscheinungsbild nicht verändert werden,
  • offene, ungedeckte Gartensitzplätze,
  • Brunnen, Teiche, künstlerische Plastiken oder ein Sandkasten im Garten,
  • Austausch von Fenstern (wenn das äussere Erscheinungsbild nicht verändert wird und keine spezielle Bestimmungen wie Lärmschutz zu beachten sind),
  • kleinere Zäune, Einfriedungen, Sichtschutz und Mauern, soweit sie eine gewisse Höhe nicht überschreiten,
  • der normale Gebäudeunterhalt (Reparaturen, Dachrinnen oder Dach reparieren, Service und Unterhalt von Geräten und Anlagen, Erneuerung von Oberflächen und Materialien etc.).

Was gilt bei Photovoltaik auf dem Dach?

Seit das revidierte Raumplanungsgesetz in Kraft ist, brauchen PV-Panels auf dem Dach keine Baubewilligung. Es erübrigt sich auch, dass sie der Bauherr wie eigentliche Bauvorhaben am Gebäude aussteckt. Von Sonderfällen abgesehen (Gebäude unter Schutz, Lage in Kernzonen), genügt es, die PV-Anlage bei der Gemeinde zu melden. Wörtlich heisst es dazu: Das abgekürzte Verfahren bezieht sich auf Solaranlagen auf Dächern, die «genügend angepasst» sind.

Grundsätzlich muss sich der Hauseigentümer respektive sein Planer bemühen, dass die PV-Anlage gut ins Ortsbild passt. Das heisst etwa, dass die Panels nicht über die Dachränder hinausreichen dürfen. Doch selbst für viele Altbauten und unterschiedlichste Dachformen finden Sie heute auf dem Markt zig verschiedene Varianten.

Baubewilligung: Was Bausündern blüht…

Wer sich nicht an die Spielregeln hält, muss mit weit reichenden Folgen rechnen. Gemeindeschreiberin Sandra Markovic sagt dazu: «Es ist in jedem Fall ein nachträgliches, baurechtliches Verfahren durchzuführen.» Sofern das Projekt grundsätzlich bewilligungsfähig ist, wird die Gemeinde eine nachträgliche Baubewilligung erteilen. Ein vorsätzlicher Verstoss gegen das Planungs- und Baugesetz sei strafbar. Denkbar sei auch eine Verzeigung an den Statthalter.

Bussen gegen Bausünder sind in der Praxis selten. Was aber weit unangenehmer sein kann: Wenn die Behörde die getroffenen Massnahmen nicht bewilligt, sind sie rückgängig zu machen. Walter Meier blüht also folgendes unangenehmes Szenario: Mit seinem vermeintlich kleinen Gartenhaus bekommt er nicht nur Ärger mit den Nachbarn, sondern auch noch mit der Gemeinde!

Checkliste Baubewilligung:

  • Von geringfügigen Kleinbauten abgesehen (siehe oben) sollten Sie grundsätzlich im Voraus das Gespräch mit dem zuständigen Bauamt suchen. Die Fachleute von der Behörde können Sie auch zu Ihren Plänen beraten. Das hilft, inhaltliche Schwächen oder Probleme zu erkennen. Die Behörde weiss auch bestens Bescheid, ob Sie allenfalls noch weitere Stellen einbeziehen müssen (andere kommunale oder kantonale Ämter etc.).
  • Bei der Gemeinde erhalten Sie das offizielle Formular für das Baubewilligungsgesuch. Damit sind Sie bzw. Ihr Architekt genau im Bild, welche Informationen und weiteren Pläne und Unterlagen verlangt sind. Dazu gehören zum Beispiel der Grundbuchauszug, ein Situationsplan (amtlicher Katasterplan) und Projektpläne im Massstab 1:100 (Grundriss, Fassadenschnitte).
  • Wenn keine besonderen behördlichen Auflagen oder Interessen von Nachbarn tangiert sind, wird das Vorhaben im vereinfachten Anzeigeverfahren abgewickelt. So sind keine Einsprache möglich, und das Vorhaben wird auch nicht öffentlich ausgeschrieben.
  • Bei einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren wird das Vorhaben öffentlich ausgeschrieben und meist auch vor Ort ausgesteckt. Die Behörde prüft, ob alle gesetzlichen und sonstigen Vorschriften eingehalten sind. Zudem bietet das ordentliche Verfahren Nachbarn die Möglichkeit, sich darüber zu informieren und gegebenenfalls ihre Interessen zu vertreten.
  • Die Fristen und Verfahrensdauern sind je nach Gemeinde und je nach Fall sehr unterschiedlich. Einsprachen von Nachbarn und weitere Abklärungen bei kantonalen Fachstellen oder unvollständige Unterlagen können zu zeitlichen Verzögerungen führen.
  • Sie haben erst dann grünes Licht, wenn der Entscheid der zuständigen Behörde rechtskräftig ist – wenn also die entsprechende Baufreigabe vorliegt.

    Rund um Baubewilligungen ranken sich viele Vorurteile und Geschichten von einem „Ämtermarathon.“ Am besten fahren Sie, wenn Sie alle wichtigen Fragen im Voraus klären. (Bild: fotolia)