Die Miete anfechten: «Was sind meine Rechte?»

Vor allem in den Städten liegen die Mieten hoch. Bei einem Mieterwechsel blühen den neuen Mietern oft happige Aufschläge. Mieterinnen und Mieter sind dieser Preisspirale aber nicht ganz hilflos ausgeliefert.

Haben Sie schon einmal konkret daran gedacht – die Miete anfechten? Angesichts der Wohnungsknappheit und hoher Mieten in den Städten kommt das Thema heute öfters aufs Tapet. – Ein Mieter in der Stadt Bern schildert seine Erfahrungen: «Der Vermieter hat meine frühere Wohnung 24 Prozent teurer vermietet. Die einzige Verbesserung war der Ersatz des alten Spannteppichs durch einen Laminatboden!» – Oder nehmen wir als Beispiel eine Mieterin in Zürich: Sie bekam kurzfristig eine attraktive Praktikumsstelle in Zürich-Nord angeboten. Weil sie nicht lange suchen konnte, besichtigte sie eine kleine 2,5-Zimmer-Wohnung im Quartier. «1800 Franken für einen Altbau mit Sicht auf eine Blechlawine vor dem Haus sind ein stolzer Preis», wundert sie sich. Sie findet den Preis eher übersetzt, muss aber bald einen Lösung finden.

Führen hohe Mieten und Mietzinsaufschläge dazu, dass die Verwaltungen und Vermieter ungerechtfertigte Gewinne einstreichen? Das Thema wird derzeit sehr kontrovers diskutiert. Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, sagt dazu: «Die Frage von missbräuchlichen Mieten ist höchst komplex.» Die blosse Zahl verrate noch gar nichts darüber, ob der Vermieter möglicherweise einen übersetzten, gesetzlichen nicht zulässigen Ertrag erzielt.

Miete festlegen – aber wie?

Etwas vereinfacht gesagt sieht das Mietrecht drei Varianten vor, die Wohnungsmiete festzusetzen:

  • Die Nettorendite aus der Liegenschaft darf höchstens 0,5 Prozent über dem aktuellen Referenzzins für Hypotheken liegen (1,5 Prozent, 2019). Zulässig sind also aktuell 2 Prozent Nettorendite. – Dies ist die gängige Methode. Die Herleitung der korrekten Rechnung ist aber anspruchsvoll.
  • Bei Neubauten (nicht älter als 10 Jahre) zählt die Bruttorendite. Aktuell zulässig ist eine Rendite brutto von maximal 3,5 Prozent (Sommer 2019). Massgeblich ist der Referenzzins plus ein Zuschlag von 1,5 – 2 Prozent.
  • Bei älteren Häusern ist die Orts- und Quartierüblichkeit ein wichtiges Kriterium. Gibt es mindestens fünf vergleichbare Wohnungen (Grösse, Alter, Standard), die aber nicht alle vom gleichen Vermieter sein dürfen?

So weit so gut. Doch die meisten Laien sind mit diesen Netto- und Brutto-Zahlen überfordert. Was Ihnen aber im Zweifelsfall zusteht, ist die Anfechtung der Anfangsmiete.

Wer in einer Notlage eine Wohnung mieten muss, profitiert vom Mieterschutz: (Bild: Gesewo / Kurt Lampart)

Miete anfechten: Merkpunkte

Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, welches die wesentlichen Voraussetzungen sind, wenn Sie die Miete anfechten. Hier auch die wichtigsten Tipps und die Risiken:

  • Legitimation: Klageberechtigt sind Sie nur, wenn Sie tatsächlich einen Mietvertrag unterschrieben haben. Sie haben 30 Tage nach der Schlüsselübergabe Zeit, die Anfangsmiete anzufechten. Zuständig ist die örtliche Schlichtungsstelle.
  • Voraussetzungen: Bei den meisten Verträgen ist es möglich, die Miete anzufechten. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Einfamilienhäuser und Wohnungen mit mehr als sechs Wohnräumen, mit luxuriösem Ausbau und in tadellosem Zustand fallen nicht unter die Missbrauchsgesetzgebung.
  • Notlage: Es muss mindestens ein triftiger Grund vorliegen. Drei kommen infrage: In der Region herrscht Wohnungsnot. Sie waren aus einer persönlichen Notlage gezwungen, den Mietvertrag zu unterschreiben. Oder drittens: Die neue Miete ist erheblich höher als die des Vormieters, ohne dass beispielsweise saniert wird (mindestens 10 Prozent Aufschlag).
  • Wann ist es nicht möglich, die Miete anzufechten? Ist keine dieser Voraussetzungen erfüllt – etwa in Regionen mit genügend Wohnungen auf dem Markt – ist keine Anfechtung möglich.
  • Formell vorgehen: Die Anfechtung ist mit eingeschriebener Post an die örtliche Schlichtungsstelle zu richten. Sind mehrere Personen Vertragspartner (WG, Familienwohnung), müssen alle unterschreiben.
  • Formulare: In Kantonen mit Wohnungsknappheit gilt die so genannte Formularpflicht (ZH, GE, ZG, BS, FR, VD): Auf einem offiziellen Formular muss der Vermieter mitteilen, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Auch ohne Formularpflicht ist die Mieterschaft im Recht, wenn sie nach der Vormiete fragt. Tipp: Ein happiger Aufschlag ohne nennenswerte Renovation kann, muss aber nicht zwingend ein Indiz für einen übersetzten Ertrag sein. Teils führen die Vermieter dann „Orts- und Quartierüblichkeit“ ins Feld.
  • Beweislast: Der Mieter, der die Anfangsmiete anficht, ist beweispflichtig. Da er aber keine Einsicht in die Liegenschaftsbuchhaltung hat, ist der Vermieter verpflichtet, Einsicht in wesentliche Unterlagen zu gewähren.
  • Prozessrisiko: Die Verhandlung an der Schlichtungsstelle ist noch kostenlos. Geht der Fall aber ans Gericht, kommen Gerichtsvorschüsse und Prozessrisiken auf Sie zu. Tipp: Sie sollten sich unbedingt juristisch beraten lassen und die Erfolgschancen realistisch beurteilen.
  • Miete anfechten – Frist beachten: Die eingangs erwähnte 30-Tage-Frist ist essenziell. Ist der Vertrag gültig und die Frist verstrichen, können Sie nicht später noch einmal darauf zurückkommen.

Miete anfechten: Pro & Contra

Wollen Sie als Mieter bzw. Mieterin die Miete anfechten, müssen Sie das Thema im Zusammenhang sehen. Der Vermieter wird meist kein Musikgehör dafür haben. Denn es gibt ja einen von Ihnen unterzeichneten Vertrag.

Die Anfechtung der Anfangsmiete ist an sich ein gesetzlich verankertes Recht. Während solche Anfechtungen in der Romandie – speziell im Raum Genf – öfters vorkommen, stellen sie in der Deutschschweiz eher eine Ausnahme dar. „Es kommt auch auf die Umstände an“, sagt Jurist Fabian Gloor. Bei einer grossen anonymen Verwaltung sei «die Hemmschwelle wohl tiefer als in einem Privathaus», wo der Vermieter auch noch selbst Nachbar im Haus ist.

Die Miete anfechten: In Genf, wo Wohnungen knapp und sehr teuer sind, wird sehr viel öfters um die Mietzinsen gestritten als in der Deutschschweiz. (Bild: Genève Tourisme).

 

Die Missbrauchsgesetzgebung sorgt jetzt auch in den Medien und in der Politik für Schlagzeilen. Jedenfalls brachten Vertreter des Hauseigentümerverbandes Vorstösse ins Parlament, welche die geltenden Missbrauchsbestimmungen eindeutig lockern würden.

Sind Sie selbst Vermieter?

Es ist gar nicht so selten, dass heute Private in die Rolle als Vermieter schlüpfen. Vielleicht besitzen Sie eine Eigentumswohnung, die Sie vorübergehend nicht selbst bewohnen? Oder Sie ziehen zu Ihrem Freund oder Partner?

Gerade bei der Aufsetzung des Vertrags und der Festsetzung der Miete lauern im komplexen Mietrecht einige Fallen. «Ich würde niemandem empfehlen, Wohnungen zu vermieten, ohne sich grundlegende Kenntnisse des Mietrechts anzueignen», so der Ratschlag von Jurist Fabian Gloor. Sonst laufen unerfahrene Privatpersonen rasch Gefahr, dass sie mit der Vermietung in „schwierige Gewässer“ geraten, wie er ausführt.

Was ein Vermieter verlangen darf, ist höchst umstritten. Das Mietrecht regelt aber die Grundlagen und Berechnungsmethoden. (Bild: fotolia)

 

Die Miete anfechten: Wollen Sie wissen, was in dieser wichtigen Frage politisch geht? Hier der Link zur Website des Parlaments:

Mietrecht im Nationalrat, Sommer 2019