Die Umwandlung von Gewerbeobjekten in Wohnräume

Text: Tino Büschlen

Es tönt so einfach: Ein paar Wände ins leerstehende Grossraumbüro ziehen, eine kleine Küche einbauen und fertig ist die Traumwohnung. Doch in der Praxis stellt sich dieses Unterfangen als einiges komplizierter heraus.

Die Wohnsituation in grösseren Städten, wie Basel, Bern oder Zürich, ist oft prekär. Wird eine Wohnung frei, ist die Liste der Interessenten lang und beim Besichtigungstermin stehen die Bewerber Schlange vor der Haustür. Auch in den Agglomerationen ist Wohnraum begehrt. Gleichzeitig hat es in der Schweiz laut einer Untersuchung des Bundesamtes für Raumentwicklung 17 Millionen Quadratmeter leerstehende Industrie- und Gewerberäume. Dies entspricht einer Fläche, die etwas grösser ist als die Stadt Genf und würde Wohnraum für 190’000 Einwohner schaffen. Das Wertpotential dieser Brachflächen wird auf 10 Milliarden Franken beziffert.

Riesiges Reservoir an Bauzonen

Und diese Zahlen dürften noch weit höher liegen. Laut einer neueren Schätzung, die auch nicht mehr genutzte Bahnliegenschaften, freiwerdende Militärareale oder grössere Infrastrukturen wie Hafenanlagen berücksichtigt, sind es sogar 25 bis 35 Millionen Quadratmeter leerstehender Gewerberaum. Das Reservoir an Bauzonen ist also für die kleine Schweiz vergleichsweise riesig.

Umzonung als Hindernis

Will man Gewerbe- in Wohnraum umwandeln, bedingt das laut Baurecht eine Umzonung. Da gilt es aber einige Hindernisse zu überwinden.

– Zuerst einmal sind nicht alle Vermieter gewillt, beispielsweise ihre leerstehenden Büros in Wohnungen umzuwandeln. Denn der Umbau kann teuer zu stehen kommen. Pro Quadratmeter Bürofläche wird mit Ausgaben von 2’000 Franken gerechnet. Diese Kosten dürften später jedoch auf die Mieten zurückfallen. So werden aus günstigen Büroräumen plötzlich teure Mietobjekte. Wohnungen unterliegen strengeren Bauvorschriften als Büros. Deshalb hoffen viele Eigentümer, in absehbarer Zukunft doch noch einen finanzkräftigen Mieter für die Büros zu finden und sehen vorerst von einer Umzonung ab.

– Stellt der Eigentümer schliesslich ein Umzonungsgesuch, ist der bürokratische Weg ziemlich aufwendig. Befindet sich die Liegenschaft in einem reinen Industriegebiet, wird die Umzonung grundsätzlich abgelehnt. Dort sind höchstens Abwartswohnungen möglich. Bessere Chancen bestehen in einer Mischzone mit Gewerberäumen und Wohnungen. Das Gesuch geht beim Kanton durch rund ein Dutzend Amtsstellen und wird durchschnittlich innerhalb von drei Monaten beantwortet. Die besten Aussichten haben Liegenschaften, die zuvor schon einmal als Wohnraum genutzt wurden, bevor sie zu Gewerberäumen wurden. Dazu zählen beispielsweise Verkaufsläden, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien, die wieder zu Wohnungen zurückgebaut werden sollen.

Bund will Umzonung fördern

Der Bund ist seit einigen Jahren bestrebt, Umzonungen zu erleichtern. Denn die leerstehenden Gewerberäume befinden sich mehrheitlich in Agglomerationen, wo auch eine grosse Nachfrage nach Wohnraum besteht. Die Brachflächen liegen oft höchstens 10 bis 15 Minuten Fussweg von einem Bahnhof entfernt und sind bereits mit Zufahrtsstrassen erschlossen. Werden sie wieder genutzt, fallen weniger Kosten an als bei Anbauflächen auf der „grünen Wiese“, die es neu zu erschliessen gilt.

Darf im Büro übernachtet werden?

Nicht zuletzt stellt sich die Frage, ob man nach dem Arbeitstag auch gleich noch die Nacht im Büro verbringen darf. Wenn auch nicht unbedingt zu empfehlen, ist es grundsätzlich nicht verboten. Ein Teilzeitwohnen, beispielsweise in einem Atelier, ist hingegen gestattet. Als Faustregel gilt, drei Nächte pro Woche sind erlaubt, ab vier wird’s kritisch. Ein eigentliches Wohnen im Gewerberaum bleibt aber illegal.