Energetische Sanierung: Um wie viel steigt die Miete?

Wenn ein Haus vom Dach bis zum Keller saniert wird, kann es teuer werden – nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für die Mieterinnen und Mieter. Es wäre aber nicht gerechtfertigt, die vollen Kosten auf die Mieten abzuwälzen. Wir erklären die Rechtslage und geben Tipps fürs richtige Vorgehen.

Saubere Luft, Klimaschutz, Energiesparen sowie nachhaltige Gebäude liegen uns wohl allen am Herzen. Bei der Energiewende, die die Schweiz anstrebt, spielen die Gebäude eine grosse Rolle. Rund 40 Prozent des Energieverbrauchs gehen auf das Konto Heizung und Betrieb von Gebäuden. Schätzungen zufolge gilt rund die Hälfte aller älteren Wohnhäuser in der Schweiz als sanierungsbedürftig. Vom Dach über die Fenster und die Fassade bis zur Kellerdecke weisen diese Gebäude gröbere Mängel auf. Bei sehr alten Häusern aus den 1950er- oder 1960er-Jahren heizt man buchstäblich zum Fenster hinaus.

Energiesparen: Gebäude müssen saniert werden

Die Umrüstung von Gebäuden ist nicht ganz freiwillig. Die technischen Baunormen, die kantonalen Energiegesetze und auch das künftige CO2 Gesetz für die Schweiz machen genauere Vorgaben. Im konkreten Einzelfall ist aber oft unklar, wer welchen Kostenbeitrag leisten muss. Ein privater Hauseigentümer, der die eigene Liegenschaft bewohnt, muss die Sanierung vollumfänglich aus seiner Tasche bezahlen. Dafür setzt er eigenes Geld ein, allenfalls die Hypothek einer Bank und zusätzlich Fördermittel der öffentlichen Hand.

Muss die Mieterschaft mitzahlen?

Handelt es sich aber um ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen, sind die Kosten genauer aufzuschlüsseln. Was muss der Eigentümer selbst zahlen? In welchem Umfang werden die Mieter zur Kasse gebeten? Grundsätzlich gilt: Der normale Unterhalt, Instandhaltung und Reparaturen sind in der vertraglich vereinbarten Miete inbegriffen. Wenn also der Hauseigentümer die Fenster oder die Heizung durch ähnliche, gleichwertige Produkte ersetzt, darf er deswegen die Miete nicht erhöhen. Typische Beispiele für Gebäudeunterhalt sind natürlich auch wiederkehrende Arbeiten, etwa frische Farbe an den Wänden oder der Ersatz eines älteren Bodenbelags durch einen neuen von gleicher Qualität.

Um Anreize für mehr Energieeffizienz und umfassende Sanierungen zu schaffen, werden energetische Massnahmen oft grosszügig als Wertvermehrung ausgelegt. In der entsprechenden Verordnung zum Mietrecht heisst es aber auch, dass die Mehrleistungen genauer vom normalen Unterhalt zu unterscheiden sind. Denn dieser ist mit der Miete wie gesagt ja bereits abgegolten.

Mietzins: Offene Fragen zur Kalkulation

Im konkreten Einzelfall ist die Kostenverteilung echt knifflig. Nehmen wir folgende Beispiele:

  • Ein Hauseigentümer ersetzt 30-jährige Fenster durch moderne Energiesparfenster mit einer Dreifachverglasung. Auf die Mieten überwälzbar wären an sich die Mehrkosten gegenüber einem gleichwertigen Ersatz. Bloss sind die 30-jährigen Fenster gar nicht mehr auf dem Markt erhältlich. Der gebotene Mehrwert ist daher schwer zu beziffern.

 

  • Oft kommt es vor, dass der Hauseigentümer mit einem Bau- oder mit einem Generalunternehmer einen Pauschalvertrag abschliesst. Aus der Pauschale geht dann nicht im Detail hervor, welche Massnahmen und welche Teile des Umbaus eigentlich wie viel kosten.

 

In einem konkreten Einzelfall hat das Bundesgericht bei modernen Energiesparfenstern eine Wertvermehrung von 40 Prozent anerkannt. Manche Juristen halten nun einen Verteilschlüssel von 40:60 als vertretbare «Faustregel». Oft wird auch noch der Begriff einer umfassenden Überholung eines Gebäudes angeführt. Davon ist die Rede, wenn die Sanierung die sonst üblichen jährlichen Unterhaltskosten in erheblichem Umfang übersteigt. Für solche grösseren Sanierungen, die eben oft auch energetische Massnahmen beinhalten, wird eine Pauschale von 50-70 Prozent angenommen. Das heisst: Der Hauseigentümer darf bei einer solchen Gesamtsanierung rund 50-70 Prozent auf die Mieten überwälzen.

Energiesparen: Was hat der Mieter davon?

Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband kennt die Komplexität des Themas und die schwierigen Auslegungsfragen. Für ihn kommt es auch darauf an, ob die Investitionen zu tieferen Nebenkosten beitragen oder nicht: «Dies würde es rechtfertigen, eine bestimmte Sanierungsmassnahme als wertvermehrend anzuerkennen.» Ein Beispiel: Wenn die Fenster und die Gebäudehülle auf ein wesentlich höheres Level gebracht werden, sinken auf viele Jahre hinaus die Heiz-  und Energiekosten. So profitieren die Mieterinnen und Mieter. Laut Jurist Fabian Gloor wäre es ein Indiz für normalen Unterhalt, wenn die Nebenkosten nach dem Umbau gleich hoch liegen wie zuvor.

Neue Fragen wirft eine angepasste Verordnung zum Mietrecht auf. Sinngemäss sollen Hauseigentümer bestimmte Kostenmodelle vollständig auf die Mieten überwälzen können. Die Rede ist hier von sogenanntem Energiecontracting. Ein spezialisierter Energiedienstleister betreibt und erstellt zum Beispiel die Heizung für ein Mehrfamilienhaus. Nach dem neuen Grundsatz wird der Eigentümer diese Drittkosten vollständig auf die Mieten überwälzen können. Dies soll einen Anreiz für Modernisierungen und Energieeffizienz schaffen. Es sei aber nicht vertretbar, eine möglicherweise teure Lösung einfach auf die Mietzinsen abzuwälzen, betont Fabian Gloor. Der Eigentümer sei selbstverständlich verpflichtet, eine wirtschaftliche Lösung zu wählen.

Folgen für Mietzins: Vermieter sollte informieren

Eine einfache Faustregel, in welchem Umfang nun Mietzinserhöhungen zu erwarten sind, gibt es nicht. Manche Vermieter vermischen bei einem Mieterwechsel mehrere Dinge (Investitionen, Umbau, Orts- und Quartierüblichkeit etc.). Grundsätzlich sind die Vermieter aber verpflichtet, eine Mietzinserhöhung auf einem amtlichen Formular mitzuteilen.

Mietzinserhöhung: Was gilt formell?

Fabian Gloor sagt dazu: «Wenn der Vermieter den Mietzins wegen Mehrleistungen erhöhen will, muss er die sachdienlichen Belege und eine Berechnung vorlegen.» Weiter muss der Vermieter Rechenschaft darüber ablegen, ob er Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält. Korrekt ist es, wenn der staatliche Kostenbeitrag vom wertvermehrenden Anteil abgezogen wird. Um Klarheit zu schaffen, hält es Gloor für zweckmässig, die relevanten Unterlagen vorzulegen: «Mit Vorteil werden dem Mieter die Bauabrechnung und Kopien der Rechnung ausgehändigt.»