Festhypotheken: langfristig günstig wohnen und Zinsen sparen

Für alle Kunden, die fix budgetieren wollen und für ihr Eigenheim längerfristig planen, sind Festhypotheken die richtige Wahl. Um langfristig von den extrem tiefen Zinsen zu profitieren, sind heute auch längere Laufzeiten – z. Bsp. 10 Jahre – beliebt. Folgendes ist dabei zu beachten.

Heute ist es schwer vorstellbar: Im Jahr 2008 kosteten 10-jährige Festhypotheken rund 4,5 Prozent Jahreszins. Oder in Zahlen ausgedrückt: Wer eine Hypothek über 1 Million Franken aufnahm, musste jährlich eine Zinslast von 45’000 Franken tragen. Da nach der Finanzkrise 2008 die Zinsen sukzessive gefallen sind, kostet die gleiche Finanzierung heute nur rund 15’000 Franken! Die Konditionen von Festhypotheken sind nach wie vor höchst attraktiv: Die 10-Jahres-Hypothek bei der homegate.ch Online-Hypothek kostet aktuell nur rund 1,5 Prozent. 2-jährige Festhypotheken gibt sogar schon ab ca. 0,65 Prozent (Stand Zinsen Januar 2018).

Festhypotheken: triftige Gründe

Was spricht für Festhypotheken? Grundsätzlich eignen sich Festhypotheken für sicherheitsorientierte Kunden. Zum Beispiel für eine Familie, die eher knapp rechnet, aber länger in ihrem Eigenheim wohnen will. Der Zins bleibt während der ganzen Laufzeit fix. Ändert sich das Umfeld – wenn die Geldpolitik und die Zinsen plötzlich in eine andere Richtung gehen – zahlt die Familie bis zum Vertragsende immer noch den gleichen Zins. Irgendwelche Sorgen wegen Zinserhöhungen muss sie sich nicht machen.

 

Der Nachteil: Sollten Finanzierungen während der Laufzeit günstiger werden, kann der Kunde nicht davon profitieren. Zwei wichtige Argumente sprechen aktuell aber für Festhypotheken: Die Marktzinsen sind derart tief gesunken, dass ein weiterer Rutsch nach unten kaum noch möglich erscheint. Zweitens ist die Zinskurve derzeit relativ flach.

Festhypotheken – wie setzen sich Kosten zusammen?

Das heisst, der Zinsaufschlag für längere Laufzeiten macht nicht mehr so viel aus wie früher. Dennoch muss sich der Kunde im Klaren darüber sein, dass mehr Sicherheit sprich eine längere Vertragsdauer mehr Zins kostet (Differenz gegenüber einer Laufzeit von 2 oder 5 Jahren). Wenn Sie eine gewisse Risikobereitschaft mitbringen, sind daher immer auch Libor-Hypotheken eine Option. Diese Produkte können zwar mit Zinsschwankungen verbunden sein; über mehrere Jahre gerechnet liegen die Zinskosten aber in der Regel unter denjenigen von Festhypotheken.

 

Wann welche Hypothek mit welcher Laufzeit abgeschlossen werden sollte, ist schwer zu beurteilen. Zinsprognosen sind ein schwieriges Geschäft. Entscheidend für die Gesamtkosten während der Laufzeit ist sicher, dass der Einstiegszeitpunkt bei vergleichsweise tiefem Niveau liegt. Letztlich braucht es auch einfach eine gewisse Portion Glück.

Sind die Verträge kündbar?

Vor allem bei längeren Laufzeiten sieht man erst sehr viel später, ob man auf der Gewinner- oder auf der Verliererseite steht. Festhypotheken sind streng genommen nicht kündbar – weder durch die Bank noch durch den Hypothekarkunden. Was, wenn sich eines Tages die Lebensumstände ändern und man dennoch kündigen will (Änderungen beim Arbeitsplatz, Scheidung, Arbeitslosigkeit etc)? Wer also zum Beispiel infolge einer Scheidung aus dem Vertrag aussteigen will, muss sich zuerst über die Modalitäten und Kosten einer ausserordentlichen Kündigung informieren. Auch wer früher eine etwas teurere Festhypothek vertraglich fixiert hat, kann nicht «einfach so» in ein aktuell günstigeres Produkt wechseln.

 

Die Höhe der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung bzw. des «Penalty», wie er auch genannt wird, richtet sich nach der Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem für die verbleibende Restlaufzeit erzielbaren Zinssatz am Geld- oder Kapitalmarkt. Beispiel einer Hypothek über 500’000 Franken: Bei drei Prozent vertraglichem Hypothekarzins, einer Restlaufzeit von drei Jahren und einem Wiederanlagezins von nun nur noch einem Prozent muss der Kunde drei Mal einen Jahreszins von zwei Prozent zahlen. In diesem Fall würde also die Entschädigung zugunsten der Bank insgesamt 30’000 Franken ausmachen.

«Das klein Gedruckte»

Jeder Hypothekarkunde ist gut beraten, vor Vertragsunterzeichnung nachzulesen, wie die Ausstiegskonditionen wären. Bei Liborhypotheken kommt man aufgrund ihres kurzfristigen Charakters meist mit einem blauen Auge davon, doch je nach Vertragspartner und Modell muss man auch hier Ausstiegskosten fürchten – für die entgangene Bankmarge oder je nach dem auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Liborhypothek ebenfalls an eine längere Vertragsdauer gebunden war.

 

Tipp: Um die Chancen und Risiken besser zu verteilen und in einem ungünstigen Fall etwas zu dämpfen lohnt sich meist ein Splitting. Der Kunde kann längere Laufzeiten mit kürzeren kombinieren. Sinnvoll ist oft auch eine Kombination von Fest- und Liborhypotheken.