Genossenschaftlich wohnen: Mittelweg zwischen Eigentum und Miete

Für viele Leute wird es in den meist teuren Städten und Agglomerationen schwieriger, eine zahlbare Mietwohnung zu finden. So richtet sich die Aufmerksamkeit heute vermehrt auf Wohnungen von Genossenschaften und gemeinnützigen Stiftungen. An den besonders teuren Stadtlagen sind diese Angebote oft 20 bis 25 Prozent günstiger.

In der Schweiz sind insgesamt rund 185’000 Wohnungen dem preisgünstigen Segment zuzuordnen. Die Mietpreise dieser Wohnungen liegen meist deutlich unter dem sonst üblichen Marktniveau. Gut möglich, dass eine solche 4-Zimmer-Wohnung in Zürich nur 1’700 Franken kostet, sonst aber eher 2’100 Franken oder noch mehr. Die Genossenschaften und Stiftungen sind sozialen Grundsätzen verpflichtet. Gemeinnützigkeit heisst zum Beispiel: Sie erzielen keine Gewinne, verzichten auf jede Art von Spekulation mit Boden und halten sich an das Prinzip der Kostenmiete. Jede einzelne Wohnung kostet exakt so viel, wie für Hypotheken, Unterhalt, Reparaturen und Rückstellungen wirklich anfällt. Günstig sind die Genossenschaften oft auch deshalb, weil sie schon vor 40 oder 50 Jahren – zu damals viel tieferen Preisen – Land gekauft haben.

Marktanteil: knapp gehalten

Nun möchtest du als Wohnungsinteressent sicher gerne wissen, wie viele Genossenschaftswohnungen es überhaupt gibt. Die Antwort und konkrete Prozentwerte hängen davon ab, ob wir den Anteil bei den Mietwohnungen oder am gesamten Bestand aller Wohnungen anschauen (inklusive privates Wohneigentum). Von allen Mietwohnungen gehören rund 8,3 Prozent den Genossenschaften. Schaut man sich die Zahlen der Neubautätigkeit an, schwankt der Anteil der Genossenschaften pro Jahr zwischen etwa 2 und 4,5 Prozent. «Der gemeinnützige Wohnungsbau kann seinen Marktanteil von insgesamt knapp 5 Prozent nur noch knapp halten», sagt eine Sprecherin des Dachverbandes Wohnbaugenossenschaften Schweiz.

Geographisch sind die Wohnungen im genossenschaftlichen und gemeinnützigen Wohnungsbau sehr unterschiedlich verteilt. Als Hochburg gilt seit vielen Jahren die Stadt Zürich. Hier kommen die Genossenschaften sowie gemeinnützige Stiftungen und städtische Wohnungen auf einen Anteil von rund 20 Prozent; über den ganzen Kanton Zürich hinweg sind es etwa 10 Prozent. Auf einen ähnlich hohen Anteil kommen nur Kantone wie Luzern und Basel Stadt. In vielen anderen Regionen der Schweiz sind die Wohnbaugenossenschaften stark untervertreten.

Das hängt damit zusammen, dass ausserhalb der grossen Zentren kein eigentlicher Mangel an preiswerten Angeboten sichtbar ist. In vielen ländlichen Regionen und zum Teil auch schon an der Grenze zu den Agglomerationen zeichnet sich eher ein Überangebot ab. Dort stagnieren die Mietzinsen und bewegen sich alles in allem auf einem moderaten Niveau. Auf dem Land finden sich dafür ganz spezifische Angebote – etwa Genossenschaftswohnungen für Menschen im Alter 65+.

Besonders aktiv in der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus sind derzeit die Kantone Neuenburg, Genf und Waadt. Der Kanton Genf hat zum Beispiel über das ganze Kantonsgebiet entsprechende Zonen definiert («Zones de Développement»). Hier sind sowohl die Wohnungstypen (meist Mietwohnungen, wenig Eigentum) als auch die Mieten und Verkaufspreise durch den Kanton kontrolliert. Diese Wohnungspolitik in Genf ist angesichts der notorischen Wohnungsknappheit weitherum anerkannt. Dafür sind die Wohnungen aber auch nicht frei vermietbar.

In der Regel kommen bei den vergünstigten Wohnungen nur bestimmte Haushalte zum Zug. Dabei sind vor allem Limiten beim Einkommen und Vermögen zu beachten. Dieses Prinzip gilt analog für subventionierte Wohnungen im Kanton Zürich. Wobei der Anteil der subventionierten Wohnungen am Total des genossenschaftlichen Bestandes gering ist. Meist sind es nur etwa 5 bis 10 Prozent der Wohnungen, deren Vermietung nach sozialen Prinzipien und auch nach strengen Kontrollen erfolgt (Steuererklärung, Einkommensverhältnisse offenlegen).

Wer zieht das grosse Los bei der Vermietung?

Sind die Wohnungen nicht öffentlich gefördert und damit kontrolliert, liegt die Vermietung ganz in der Hand der Genossenschaft (freitragender Wohnungsbau). «Wir legen grossen Wert auf eine gute Durchmischung in unseren Siedlungen», sagt zum Beispiel eine Sprecherin einer grossen Zürcher Wohnbaugenossenschaft. Wenn zum Beispiel ältere Häuser abgerissen und durch einen Ersatzneubau ersetzt werden, kommen sowohl interne Bewerber als auch externe zum Zug. Ein Teil der Wohnungen wird dann öffentlich unter anderem auch auf Immobilienplattformen ausgeschrieben. Die Durchmischung entspricht dann punkto Haushaltsform, Einkommen, Nationalität und Personenzahl pro Wohnung in etwa dem üblichen Durchschnitt in der Stadt Zürich, heisst es weiter.

Wie findet man eine preiswerte Genossenschaftswohnung? Meist hilft ein gewisser Wissensvorsprung weiter. Am besten informierst du dich in deiner Stadt oder deiner Gemeinde, welche Genossenschaften aktiv sind und neue Projekte realisieren. Ein Teil der Wohnungen wird öffentlich ausgeschrieben. Oft lohnt es sich aber auch, direkt bei den Verwaltungen nachzufragen. Die Branchenverbände und Dachorganisationen im gemeinnützigen Wohnungsbau geben zum Teil detaillierte Informationen und sogar Karten heraus, auf denen die regionalen Genossenschaften verzeichnet sind. Um eine Genossenschaftswohnung zu bekommen, können ein planmässiges Vorgehen und ein Quäntchen Glück nicht schaden:

  • Informiere dich, welche Genossenschaften neu bauen oder umbauen.
  • Erkundige dich nach den Kriterien für die Wohnungsbewerbung (Haushaltform, Personenzahl, Einkommen, Alter etc.).
  • Lies die Anforderungen genau durch und melde dich nur für passende Angebote.
  • Lege überzeugend deine Motivation dar (soziales Engagement, Interesse an Genossenschaftsidee etc.).

Engagierte Leute erwünscht!

Ein wichtiges Kriterium bei der Zuteilung der Wohnung ist auch die Bereitschaft, sich innerhalb der Genossenschaft, im Haus und in der Siedlung zu engagieren. Willst du engagiert und tatkräftig mitmachen und das Wohnumfeld mitgestalten? Dann stehen dir alle Möglichkeiten offen: etwa die Mitarbeit in einer Siedlungskommission, in der Nachbarschaftshilfe oder sonst in einer Arbeitsgruppe oder natürlich auch im Vorstand der Genossenschaft. Die meisten Wohnbaugenossenschaften und auch andere gemeinnützige Wohnbauträger sorgen für ein lebendiges Gemeinschaftsleben in ihren Siedlungen. Dazu zählen verschiedene Freizeitangebote, Freiwilligenarbeit, Kindergruppen, gemeinsame Anlässe und soziale Dienstleistungen.

Genossenschaft: Rechtlich gesehen

Wohnbaugenossenschaften verstehen sich auch als der «dritte Weg» im Wohnungsbau. Es handelt sich quasi um eine Mischung von Wohneigentum und Wohnen zur Miete. Wer Mitglied einer Genossenschaft werden will, beteiligt sich am Kapital der Genossenschaft. Konkret sind meist einige Tausend Franken Anteilschein-Kapital gefordert. Bei ganz jungen Genossenschaften, die eben erst anfangen, liegt der Kapitalbedarf oft sogar noch höher.

Dieser Betrag ist natürlich nicht zu verwechseln mit dem Mietzinsdepot bei einem normalen Mietverhältnis. Mit dem Anteilschein beteiligt sich ein Genossenschafter respektive eine Genossenschafterin nicht am Eigentum einer einzelnen Wohnung (wie beim Stockwerkeigentum). Die Mitglieder werden über das Anteilscheinkapital Teilhaber am Ganzen. Im Gegenzug dafür stehen ihnen gewisse Rechte zu. Dazu zählt vor allem das Privileg, nach Möglichkeit eine Wohnung in der Genossenschaft zu bekommen. Als Genossenschafterin stehen dir im Übrigen demokratische Mitbestimmungsrechte zu. Du kannst über wichtige Projekte und das Budget abstimmen, du wirst an der Generalversammlung über die Besetzung des Vorstands und über wichtige Sachfragen mitbestimmen. Wer gute Ideen hat, wird diese einbringen können.

Genossenschaft gründen

Nach dem Gesetz ist eine Genossenschaft grundsätzlich offen für neue Mitglieder. Wer von der Idee selbst überzeugt ist und eine gute Portion Selbstinitiative und Idealismus mitbringt, kann natürlich auch selbst eine Genossenschaft gründen. Dieser Weg eröffnet den Initianten und Initiantinnen viele Möglichkeiten, eigene Projekte zu realisieren und das Wohnen nach ihrem Geschmack zu gestalten. Ihnen stehen bei Behörden und bei den Dachverbänden verschiedene Dienstleistungen, Beratungen und auch Finanzierungshilfen zur Verfügung. Kommt dazu, dass immer mehr Städte und Gemeinden den genossenschaftlichen Wohnungsbau fördern. Im Raum Lausanne ist zum Beispiel der politische Wille da, dieses Segment in den nächsten Jahren stark auszubauen.

 

Wohnungssuche auf Homegate (auch Genossenschaften):

https://www.homegate.ch/mieten/immobilie-suchen

Tipps zur Wohnungssuche:

https://www.wbg-schweiz.ch/information/genossenschaftlich_wohnen/tipps_wohnungssuche