Haus erben als Erbengemeinschaft – Rechte und Konflikte

Wenn ein Familienmitglied stirbt, stehen finanzielle Fragen meist nicht zuoberst auf der Prioritätenliste. Trotzdem kommen die Nachkommen nicht darum herum, sich auch um diese Belange zu kümmern. So funktioniert eine Erbengemeinschaft und das Erben eines Hauses.

Ein schönes Erbe für eine Erbengemeinschaft: Ein Haus im Grünen.

Schönes Erbe: Ein Haus im Grünen.

Die Erbengemeinschaft entscheidet einstimmig

Hinterlässt eine verstorbene Person mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Diese ist im Besitz der Erbmasse im Gesamteigentum. Weil die Erbengemeinschaft automatisch zustande kommt, spricht man  auch von einer Zwangsgemeinschaft. Denn selbst wenn ein bestimmter Erbe dies eigentlich nicht möchte, ist er doch Teil der Gemeinschaft. Dies schafft Raum für Konflikte. Eine Erbengemeinschaft muss immer einstimmig entscheiden. Mehrheitsentscheide sind unzulässig. Entweder werden sich alle Beteiligten betreffend einer Handlung einig, oder es passiert nichts. Das kann zu Leerlauf und Stillstand führen. Weiter können die Erben auch nicht einzeln über Teile des Erbes verfügen. Falls es zu Patt-Situationen kommt, kann jeder Erbe beim zuständigen Amt des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen die Einsetzung eines neutralen Erbenvertreters beantragen. Dieser entscheidet über allfällige Streitpunkte wie Sanierungen oder Mietzinserhöhungen in der betreffenden Liegenschaft.

 

Eine Erbengemeinschaft kann unübersichtlich werden

Stirbt ein Mitglied einer Erbengemeinschaft, treten automatisch all seine Erben in die Gemeinschaft ein. So können auch Personen Mitglied einer Erbengemeinschaft werden, die mit dem ursprünglichen Erblasser weder verwandt noch bekannt sind. Diese haben die gleichen Rechte und Pflichten wie alle anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft. Diese Erweiterung führt dazu, dass Erbengemeinschaften mit den Jahren unübersichtlich werden. Oft ist es mit der Zeit schwierig nachzuvollziehen, wer alles zu einer Erbengemeinschaft gehört. Manchmal kennen sich dann die verschiedenen Erben nicht einmal. Dies erschwert das Funktionieren der Erbengemeinschaft zusätzlich. Auch deshalb wird oft erwähnt, dass Erbengemeinschaften nicht auf immer und ewig tauglich sind. Gerade in weit verzweigten Erbengemeinschaften wird es immer schwieriger, den Überblick zu behalten. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheide gemeinsam fällen. Deshalb dauert es oft noch viel länger, bis wirklich etwas bewegt wird.

 

Das Erben beinhaltet Rechte und Pflichten

Man sollte sich bewusst sein, dass ein Erbe nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten beinhaltet. Hinterlässt ein Verstorbener Schulden, werden diese automatisch von der Erbengemeinschaft übernommen. Beim Erben eines Hauses kann es beispielsweise sein, dass eine Erbengemeinschaft von drei Personen Anrecht auf die Liegenschaft hat. Entscheidet sich ein Mitglied dazu, das Haus ganz zu übernehmen, muss dieses – vorausgesetzt, alle sind mit der Aufteilung einverstanden – die anderen auszahlen. Falls das Mitglied nicht über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, den ganzen Betrag auszuzahlen, können sich die Beteiligten auch auf Teilzahlungen einigen. Diese können sich aber unter Umständen über Jahre hinziehen.

 

Wann ist eine Erbteilungsklage sinnvoll?

Folgendes Szenario ist denkbar: Ein Erbe möchte die Liegenschaft verkaufen, die anderen jedoch nicht – oder auch umgekehrt. Hier hat der Erbe das Recht, eine Erbteilungsklage einreichen. So kann er seinen Anteil einfordern und aus der Gemeinschaft austreten. Das Recht auf eine Erbteilungsklage verjährt nicht. Der Erbe kann diese zu jedem Zeitpunkt einreichen – also auch nach Jahren oder gar Jahrzehnten. Ein Erbteilungsverfahren hat aber grosse Nachteile: Es ist kostspielig und kann sehr lange dauern. Vor dem Gang zur Richterin oder zum Richter wäre es daher ratsam, eine Mediation anzustreben. So können alle eine gemeinsame Lösung finden. Eine Erbteilungsklage sollte grundsätzlich nur der letzte mögliche Ausweg sein.

 

Wann kommt es in einer Erbengemeinschaft zur Versteigerung?

Wenn es zu keiner Einigung über die Frage kommt, wer ein Haus übernehmen darf, kann ein Richter über die Versteigerung des Gebäudes verfügen. Diese kann unter den Erben selbst oder öffentlich erfolgen. Eine Versteigerung hat jedoch ihre Tücken. Von einer Preistreiberei ist gerade bei einer Versteigerung innerhalb der Erbengemeinschaft abzuraten. Denn diese kann dazu führen, dass jemand am Ende die Liegenschaft übernehmen muss, obwohl die betroffene Person dies gar nie beabsichtigte. Und eine öffentliche Versteigerung birgt das Risiko, dass eine Liegenschaft plötzlich zu einem vergleichsweise viel zu tiefen Preis weg gegeben werden muss. Mit dem Beizug eines Maklers können Sie gewährleisten, dass die Liegenschaft zu einem entsprechenden Preis auf den Markt kommt. Und ist grundsätzlich klar, wer innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Haus erhalten soll, nicht aber zu welchem Preis, empfiehlt es sich, zwei unabhängige Schätzer einzusetzen. Den Mittelwert der beiden Schätzungen können Sie dann als Preis für die Liegenschaft bestimmen.

 

Wann wird eine Erbschaftssteuer erhoben?

Die Bestimmung, wann eine Erbschaftssteuer erhoben wird, ist kantonal unterschiedlich geregelt. Die Kantone Zürich und Bern erheben eine Erbschaftssteuer. Jedoch nicht bei direkten Nachkommen. Ehegatten und direkte Nachkommen bleiben steuerfrei. Eltern und Geschwister zahlen die tiefsten Steuern. Danach kommen Neffen, Nichten, Tanten und Onkel. Am meisten müssen Cousins und alle nicht verwandten Erben versteuern. Lebenspartner zahlen gleich viel Steuern wie Eltern oder Geschwister, falls diese zum Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs seit mindestens zehn Jahren zusammen mit der verstorbenen Person unter einem Dach gelebt haben. Entscheidend für die Erbschaftssteuer ist nicht der Wohnort des Erben, sondern der Wohnsitz der verstorbenen Person. Der Kanton Schwyz erhebt keine Erbschaftssteuer. Falls also ein verstorbener Onkel im Kanton Schwyz gelebt hat, bekommt ein Neffe im Berner Emmental sein Erbe steuerfrei.