Immobilienpreise 2018: Neubauten im Check

Immobilienpreise 2018: Nach Jahren des Immobilienbooms haben Experten schon länger eine Entspannung des Marktes erwartet. Doch das Wohnen dürfte auch 2018 kaum günstiger werden. Ausnahme: Ausserhalb der Städte fallen vielerorts die Mieten. Lesen Sie unsere Analyse mit Expertenmeinungen, den Rahmenbedingungen und den regionalen Trends.

Immobilienpreise 2018 – was bringt uns das neue Jahr? In der Antike pilgerten Heerscharen von Militärführern und Bürgern zum berühmten Orakel nach Delphi. Um die Zukunft zu erforschen, vertraute man damals den Eingebungen des Orakels. Heute werden die meisten Wirtschaftsprognosen aufgrund wissenschaftlicher Methoden erstellt. Was sind die Trends bei den Löhnen, dem Wirtschaftswachstum und den Zinsen? Hier eine kurze Übersicht über einige wichtige Stimmen in Sachen Immobilienpreise 2018:

Was erwarten Experten?

Erstens die Einschätzungen renommierter Experten: Das Beratungsunternehmen Wüest Partner ist optimistisch was Eigenheime betrifft. Gemäss aktueller Prognose von Wüest Partner sollen sich Einfamilienhäuser um durchschnittlich 1,1 Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent. Bei den Mietwohnungen erwarten die Experten aber rückläufige Preise. Weniger erfreulich für Vermieter, aber an sich gute Nachrichten für Mieter. «Die Wohnungsmieten von neu ausgeschriebenen Wohnungen werden 2018 durchschnittlich um rund 1 Prozent sinken», sagt Robert Weinert, Ökonom bei Wüest Partner. Gründe dafür sind vor allem steigende Leerstände bei gleichzeitig intensiver Neubautätigkeit – mehr als die Hälfte aller Neubauten sind heute Mietwohnungen. In der ganzen Schweiz stehen derzeit 64’900 Wohnobjekte leer (offizielle Zählung vom Juni 2017). 82 Prozent davon betreffen Mietwohnungen! Dennoch werden 2018 voraussichtlich rund 50’000 weitere Neubauwohnungen realisiert, darunter vor allem neue Mietwohnungen.

Bauen, was Kräne und Baumaschinen hergeben: Die Schweiz realisiert 2018 etwa 45’000 bis 50’000 Neubauwohnungen. (Bild: fotolia)

Sehr ähnlich sieht es Peter Meier, Immobilienanalyst bei der ZKB in Zürich: «Im Kanton Zürich rechnen wir bei den neu zu vermietenden Wohnungen mit einem Rückgang von 1 Prozent, beim Wohneigentum gehen wir von einem geringen Rückgang von -0,5 Prozent aus.» Insgesamt präsentiere sich die Lage aber als «stabil». Die für 2018 von der ZKB prognostizierte Seitwärtsbewegung bzw. Stabilisierung stellt aber nach vielen Jahren des Booms und steigender Preise durchaus eine Trendwende dar. Peter Meier stellt aber zugleich klar, dass trotz geänderter Rahmenbedingungen nicht mit einem einschneidenden Wandel zu rechnen ist: «An einen Absturz der Immobilienpreise 2018 glauben wir nicht.»

Immobilienpreise 2018: Die Treiber

Zweitens die aktuellen Rahmenbedingungen: Was treibt die Immobilienpreise 2018 an? Was bremst sie? Bei den Zinsen zeichnet sich zwar global ein gewisser Trend in Richtung Normalisierung ab. Was die Schweiz und speziell den hiesigen Hypothekarmarkt betrifft, wird sich aber 2018 voraussichtlich nicht allzu viel ändern. Das heisst: Hypotheken werden vorläufig ausgesprochen günstig bleiben, was auch die Nachfrage nach Immobilien stützt. Die Bevölkerungsentwicklung und insbesondere die Zuwanderung haben sich deutlich abgeschwächt. Das ist regional allerdings sehr unterschiedlich: Die Zuwanderung in grossen Städten wie Zürich, Genf, Lausanne, Basel und Bern bleibt vorläufig relativ hoch.

Deutlich nachgelassen hat sie aber in mittelgrossen und kleinen Zentren der Schweiz. Auch dies spricht für eine Zweiteilung des Marktes: In den Städten wird sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt 2018 nicht gross entspannen. Dort bleiben die Immobilienpreise 2018 weiterhin hoch. Ausserhalb der Agglomerationen sind aber lokal steigende Leerstände und damit sinkende Preise zu erwarten.

Immobilienpreise 2018: Das Bauland

Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen, hat in seinen Analysen einen wesentlichen, preistreibenden Faktor erkannt: Das in der Schweiz immer knapper werdende Bauland. Während andere wichtige Faktoren wie Baukosten oder eben Finanzierungskosten bzw. Zinsen kaum noch preistreibend wirken, sehe dies beim Bauland anders aus. In vielen Regionen und Agglomerationen sind die verbleibenden Parzellen derart rar, dass heute sehr hohe Preise verlangt und oft auch bezahlt werden. Martin Neff sagt dazu: «In weiten Teilen der Schweiz ist es heute zum Beispiel schwierig geworden, Bauland für Wohnnutzungen für unter 1’000 Franken pro Quadratmeter zu finden.»

Das ist der Traum vieler Schweizer: eine sonnige Parzelle im Grünen, die erschlossen und baureif ist. Bauland ist  aber sehr gesucht und entsprechend teuer. (Bild: fotolia)

Immobilienpreise 2018: Die Regionen

Drittens: Ganz generelle Aussagen über die Immobilienpreise 2018 sind nur beschränkt möglich. Die Unterschiede in den Regionen sind zu gross. Lehrreich ist ein Blick über den «Röstigraben» hinweg in die Romandie – manche Immobilienexperten sehen die Region um den Lac Léman als Frühindikator für die Immobilienpreise 2018. Nach dem Jahr 2000 setzte hier der Boom markant und früh ein. Doch ab 2013 und 2014 war bei den teuren Eigentumswohnungen eine deutliche Trendwende spürbar – also früher als in der Deutschschweiz.

Besonders teure Traumobjekte oder auch grössere Neubauten an B- und C-Lagen sind heute nicht mehr leicht zu vermarkten. Auch bei den Mietwohnungen ist es schwieriger geworden, wie Jean-Jacques Morard feststellt. Er ist CEO von de Rham in Lausanne und sagt: «Während Stadtwohnungen nach wie vor sehr gesucht sind, sieht es in 20 oder 25 Kilometer Entfernung oft schon ganz anders aus.» In Randregionen der Westschweiz hält Morard derzeit Mietpreissenkungen bei Neuausschreibungen von 10 oder sogar 20 Prozent für möglich. Deutlich stabiler sind die Immobilienpreise 2018 aber bei den Stockwerkeinheiten und Einfamilienhäusern.

Die Trends der Romandie gelten analog für viele Regionen der Deutschschweiz: Die Marktdaten für die Immobilienpreise 2018 lassen auf einen grossen Stadt-Land-Unterschied schliessen. «Ein ganz klares Muster ist aber nicht erkennbar, da die Leerwohnungsziffer je nach Gemeinde sehr unterschiedlich hoch ist», so Martin Neff von Raiffeisen.

Immobilienpreise 2018: Gute Eigentumswohnungen bleiben gefragt. Die Preise dürften 2018 stabil bleiben oder leicht steigen. (Bild: fotolia)

Immobilienpreise 2018: Verhandlungsspielraum?

Gemäss Daten der ZKB werden bei rund acht Prozent der neu ausgeschriebenen Mietwohnungen die Preise  während der Vermarktungsphase reduziert. Doch wie gesagt: Diese Trends sind regional höchst unterschiedlich. In den Städten kann nach wie vor von Glück sprechen, wer zu einem moderaten Preis eine hübsche Wohnung findet.