Kreditantrag: «Was kann ich mir leisten?»

Bevor Sie gegenüber Verkäufern oder Immobilienfirmen irgendwelche Zusagen machen, sollten Sie zuerst gründlich budgetieren und gut planen. Im Folgenden das Wichtigste zum Thema Kreditantrag für eine Hypothek.

«Nur noch Reiche können sich ein Haus leisten.» So und ähnlich lauteten neulich einige Medienartikel. Tatsache ist, dass die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen gestiegen sind. Eigentumswohnungen kosten im Schweizer Durchschnitt etwa 700’000 oder 750’000 Franken. Für frei stehende Häuser müssen die Käufer sogar noch tiefer in die Tasche langen.

Dabei geht etwas vergessen, dass sich der Markt von einigen «Hot Spots» abgesehen entspannt. Zur Illustration eine Zahl: Bauland im Kanton Zürich kostet nach aktuellen Markterhebungen öfters 2’000 Franken und mehr pro Quadratmeter. Im Mittelland oder in der Ostschweiz finden Sie aber auch noch Bauparzellen für 200 oder 250 Franken pro Quadratmeter (eingezontes Wohnbauland). Wer planmässig spart und nicht unbedingt eine 1a-Adresse haben muss, kann sich den Traum vom Eigenheim auch heute noch leisten.

Willkommene «Finanzspritze»

Um eine Hypothek einer Bank zu bekommen, gelten heute strenge Anforderungen. Nach den aktuellen Mindeststandards der Bankiervereinigung muss ein Kunde mindestens 20 Prozent eigene Ersparnisse einbringen. Eine gewisse «Finanzspritze» ist noch möglich, wenn der Kunde über Guthaben in der Säule 3a oder über Vorsorgeguthaben seiner Pensionskasse (PK) verfügt. Als Eigenkapital infrage kommen vor allem: Geld auf dem Giro- und Sparkonto, Erlös aus Wertschriften, Auflösung einer Lebensversicherung, Erbvorbezug oder Schenkung, wie erwähnt Vorsorgeguthaben (PK oder Säule 3a).

Beachten Sie, dass gemäss den erwähnten Mindeststandards mindestens ein Eigenkapitalanteil am Kaufpreis von 10 Prozent nicht über PK-Geld abgedeckt werden kann. Das heisst, mindestens 10 Prozent müssen «hartes» Eigenkapital darstellen (also auch keine weiteren Darlehen von Verwandten oder Freunden, die rückzahlbar sind).

Weiter ist daran zu erinnern, dass die Anforderungen beim Einkommen hoch sind. Die Eigenheimkosten, die Sie dabei budgetieren müssen, dürfen höchstens ein Drittel Ihres aktuellen Bruttoeinkommens «aufzehren». Dabei werden in der Tragbarkeitsrechnung nicht die aktuell tiefen Zinsen eingesetzt. Es gilt ein langfristiger Durchschnittszins von 5 Prozent. Dies verstehen die Banken als eine Art «Stresstest» für die Hypothek.

Kreditgesuch in fünf Schritten

Im Wesentlichen umfasst dieser Prozess fünf Schritte:

Schritt 1: Erst rechnen, dann kaufen

Bevor Sie gegenüber Maklern oder Immobilienfirmen irgendwelche Zusagen machen, sollten Sie daher gründlich planen und ein Budget aufstellen. Einen Hypothekenrechner finden Sie auf homegate.ch oder auf den Websites der meisten Banken. Das «Traumobjekt» muss im Rahmen Ihrer Finanzmittel und Ihres Einkommens gut tragbar sein.

Schritt 2: Partner wählen

Das Geschäft mit Hypotheken ist bei den Banken und anderen Anbietern heute sehr gesucht. Hinzu kommen die neuen Kanäle dank Digitalisierung und Internet. Überlegen Sie sich, welcher Anbieter zu Ihnen passt. Manche Darlehensgeber ausserhalb des klassischen Bank- und Finanzbereichs mögen kurzfristig konkurrenzfähig sein. Eine Immobilienfinanzierung muss aber auf längere Sicht angelegt sein.

Im Zeitalter der Digitalisierung und Vergleichsplattformen sind die meisten Leute gut im Bild. Und sie sind zu Recht preissensibel – was kostet zum Beispiel per Stichtag eine 5-jährige Festhypothek? – Informieren Sie sich, was aktuell marktübliche Konditionen sind.

Früher führte kein Weg daran vorbei, in einer Bankfiliale zu erscheinen und sich persönlich vorzustellen. Heute haben Sie die Wahl, den ganzen Prozess des Kreditantrags und die Eingabe von Eckdaten bequem online abzuwickeln. Sie sollten sich aber vorgängig vergewissern, ob die Online-Finanzierung eher im Sinne der Akquisition online abläuft, oder ob Sie die Hypothek tatsächlich auch online beantragen und online verwalten. Die homegate.ch Online-Hypothek deckt dieses Bedürfnis umfassend ab. Die Erstfinanzierung beim Kauf, ebenso spätere Anschlussfinanzierungen oder Aufstockungen sind hier online möglich. Bei einem Online-Abschluss profitiert der Kunde von vorteilhaften Konditionen und einem effizienten Prozess. Wenn der Kunde alle Objektangaben und Unterlagen bereit hat, kann der Kreditantrag in rund einer Stunde erfasst werden.

Schritt 3: Hypothekarmodell wählen

Welche Zinsen Ihnen verrechnet werden und in welchem Mass die finanzielle Belastung im Lauf der Jahre schwanken könnte, hängt von Ihrer Hypothekarstrategie ab. Meist unterscheidet man zwischen den Varianten «sicherheitsorientiert», «ausgewogen» und «dynamisch». Wer grossen Wert auf Planbarkeit und Sicherheit legt, wird sich mit Vorteil für Festhypotheken entscheiden (sicherheitsorientiert). Wer etwas höhere Risiken eingehen will und kann, wird meist noch Geldmarkt- oder Liborhypotheken beimischen. Diese Hypotheken sind meist zinsgünstig, aber mit höherem Risiko für Schwankungen verbunden. Da der Referenzzins Libor ab 2020 nicht mehr wie bisher verfügbar sein wird, ist die Zukunft für solche Finanzierungen noch offen.

Schritt 4: Kreditgesuch einreichen

Ein Kreditgesuch ist eine formelle Angelegenheit. Die entsprechenden Abteilungen der Banken sind gehalten, sämtliche Unterlagen sehr sorgfältig zu prüfen. Sie müssen also für diesen Prozess genügend Zeit einplanen und alle Unterlagen bereithalten. Die wichtigsten Punkte für Ihr Kreditgesuch:

  • Pass- oder Identitätskarte
  • Dokumente zu Ihrem Einkommen und zu Ihrem Vermögen (Steuererklärung, Lohnausweis, Pensionskassenausweis, Versicherungspolicen, Nachweis über Sparkonti und Wertschriften etc.)
  • genauere Umschreibung des Verwendungszwecks und Angabe der gewünschten Höhe des Kredits.
  • Aktueller Betreibungsregisterauszug
  • Detaillierte Unterlagen zur Liegenschaft respektive zur Eigentumswohnung: Standort und Adresse, Wohnfläche, Baubeschrieb, Grundbuchauszug, Katasterplan, Unterlagen der Gebäudeversicherung, Fotos und Pläne des Objekts usw.
  • Im Einzelfall sind teils zusätzliche Unterlagen und Abklärungen nötig. Im Fall von Stockwerkeigentum können weitere Unterlagen angefordert werden, etwa die Begründungsurkunde des Stockwerkeigentums, Aufteilungspläne der Stockwerkeinheiten, Wertquoten oder das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
  • Bemerkung zur homegate.ch Online-Hypothek: Der Kunde muss die ID respektive den Pass im Original zeigen. Das kann aber z. B. auch über die SBB erfolgen. Es ist nicht zwingend, an einem Bankschalter zu erscheinen. Bei den restlichen Unterlagen reichen Kopien.

Schritt 5: Ausstellung Kreditvertrag

Ein weiterer Meilenstein ist die Anfertigung des Kreditvertrags. Parallel dazu müssen Sie die vereinbarten Eigenmittel bereithalten. Dabei sind noch einige Formalitäten zu beachten:

Erst aufgrund dieser Grundlagen stellt die Bank das unwiderrufliche Zahlungsversprechen für den Kauf aus. Dieses wichtige Dokument wird vom Verkäufer im Rahmen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und bei der öffentlichen Beurkundung eingefordert. Sobald der Kaufvertrag rechtsgültig unterzeichnet ist, und wenn Sie danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist der Kauf Ihres «Traumobjekts» Tatsache geworden!