Mietrecht: Was, wenn ein Mieter stirbt?

Der Todesfall eines Mieters stellt für die nahen Verwandten einen tragischen Verlust dar. Bei aller Trauer müssen sich die Erben um organisatorische Fragen kümmern. Wichtig auch zu wissen: Ein bestehender Mietvertrag wird auf die Erbengemeinschaft übertragen.

„Todesfall Mieter“ ist ein belastendes Thema. Sowohl für die nahen Verwandten und die Familie als auch für die Verwaltung der Wohnung stellen sich schwierige Fragen. Das hängt im Einzelfall von den Umständen und dem familiären Umfeld ab. Ein Hauptpunkt vorneweg: Die Erben übernehmen in vielen Punkten die Rechte und Pflichten. Fabian Gloor, Jurist beim Schweizerischen Mieterverband, sagt dazu: „Die Erben treten in die Rechtsstellung des Verstorbenen.“ Lebte dieser als Mieter in einer Mietwohnung, übernimmt die Erbengemeinschaft sämtliche Forderungen und Verpflichtungen. Soweit die Forderungen berechtigt sind, müssen die Erben zum Beispiel die geschuldeten Monatsmieten und teils auch weitere Rechnungen und Kosten übernehmen.

Kündigung durch Erben

Tod des Mieters

Der Tod eines nahen Verwandten hinterlässt eine schmerzliche Lücke. Die Angehörigen sind mit vielen Fragen konfrontiert und müssen manches organisieren – etwa die Räumung der Wohnung. (Bild: fotolia)

 

Das Gesetz räumt den Erben in einem Todesfall aber besondere Rechte ein. Sie haben die Möglichkeit, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten Kündigungstermin hin zu kündigen. Die Kündigungstermine sind regional und kantonal unterschiedlich. Die Erben müssen aber rasch davon Gebrauch machen. Ein Beispiel: Verstarb ein Mieter im Januar, und ist der 30. April der nächste Kündigungstermin, müssen sie auf diesen kündigen. „In der Praxis wird aber der Gesamtsituation Rechnung getragen“, betont Gloor. Das heisst: Die Bedenkzeit ist grosszügig auszulegen. In diesem Ausnahmefall agieren die meisten Verwaltungen kulant und streben keine Verzögerung an, bloss weil das Kündigungsschreiben leicht verspätet eintraf. Die Erben haben aber in aller Regel ein Interesse daran, den Mietvertrag aufzulösen. Denn sie wollen die Wohnung räumen und nicht unnötig für die geforderte Miete aufkommen.

Was Laien oft nicht ganz bewusst ist: Die gesetzlichen Erben treten quasi in die vertragliche Stellung der verstorbenen Person ein. Besteht eine Erbengemeinschaft aus mehreren Personen – zum Beispiel eine Witwe und Kinder des Erblassers – müssen sie alle gemeinsam die Kündigung unterschreiben. Rein theoretisch könnte die Verwaltung die Kündigungsberechtigung von Erben anzweifeln. Unter Umständen müssten diese dann einen Erbschein vorlegen. „Die weitaus meisten Verwaltungen verhalten sich aber zum Glück pragmatisch“, sagt Fabian Gloor.

Todesfall Mieter: Vertragsauflösung prüfen

Unsere Empfehlung lautet: Am besten suchen die Erben das Gespräch mit der Verwaltung. Gut möglich, dass die Interessen im Grunde genommen ähnlich sind. Vielleicht will die Verwaltung die Wohnung so bald wie möglich renovieren und dann neu zur Vermietung ausschreiben. Sofern beide Seiten einverstanden sind, können sie sich auf einen Aufhebungsvertrag einigen. „Damit wäre sogar eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses möglich“, so Jurist Fabian Gloor. Wichtig ist, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses formell korrekt, schriftlich und natürlich mit Einverständnis beider Parteien erfolgt.

Was, wenn keine sofortige Lösung möglich ist und der Vertrag möglicherweise längerfristig nicht kündbar wäre? Alle Mieterinnen und Mieter können vom gesetzlichen Recht einer vorzeitigen Rückgabe Gebrauch machen (Artikel 264 Obligationenrecht). Damit haben sie das Privileg, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von ihren Pflichten befreit zu werden. Es setzt aber voraus, dass sie einen zumutbaren und solventen Nachmieter stellen. Der oder die Nachmieterin muss im Wesentlichen bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen.

Todesfall Mieter: Was gilt in Partnerschaften?

Mieter stirbt

Auch Paare sollten sich damit auseinandersetzen – was, wenn jemandem etwas zustösst? (Bild: fotolia)

 

Was bei dem Thema oft etwas unter den Tisch fällt, sind die Folgen für Ehe-, Konkubinats- oder Lebenspartner. „Sofern ein Paar den Mietvertrag ursprünglich nicht solidarisch haftend unterzeichnet hat, geht der Mietvertrag in einem Todesfall nicht automatisch an den überlebenden Partner über“, erläutert Gloor. Das heisst an einem Beispiel illustriert: Eine Witwe hat nicht automatisch das Vorrecht, in der Wohnung bleiben zu können. Dieses Recht steht ihr nur zu, wenn beide Vertragspartner waren, oder wenn die Witwe Alleinerbin des Verstorbenen ist. Um sich besser abzusichern, sollten Ehe- und Konkubinatspartner solche Verträge immer gemeinsam unterzeichnen.

Wenn die Familien- und Erbverhältnisse komplex sind, wäre ein Willensvollstrecker sinnvoll. Ein Erblasser hat zum Beispiel die Möglichkeit, in einem Testament einen geeigneten Willensvollstrecker einzusetzen. Dieser würde sich dann um die Erbfragen oder auch um die Auflösung des Mietvertrags kümmern.

Die wesentlichen Fragen und Themen liegen für die Verwaltung naturgemäss etwas anders. Der Vermieter hat keine Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung; er muss sich an die gesetzlichen Fristen und ortsüblichen Kündigungstermine halten. Lebt nach einem Todesfall eine Witwe allein in der Mietwohnung, kann ihr auch nicht einfach gekündigt werden. Fabian Gloor: „Eine solche Kündigung gegenüber der Witwe würde ein Gericht mit grösster Wahrscheinlichkeit als missbräuchlich taxieren.“

Im Zusammenhang mit dem Thema Todesfall Mieter sind noch einige Sonderfälle zu erwähnen: Schlagen die Erben eine Erbschaft aus, wird über den Nachlass der Konkurs eröffnet. Je nachdem wird es dann schwierig, aus dem Nachlass noch irgendwelche Mietforderungen zu begleichen.

Todesfall Mieter: Wenn sich keine Erben finden

Ähnlich ist die Prozedur, wenn sich gar keine Erben ausfindig machen lassen. So müsste sich die Verwaltung selbst um die Räumung und die Formalitäten kümmern. Das zuständige Konkursamt führt in einem solchen Fall eine amtliche Liquidation durch. Der Vermieter muss seine Forderungen im Rahmen des Verfahrens geltend machen. Je nach dem ist dies der einzige Weg, um ausstehende Mieten oder Kosten einer Wohnungsräumung zu finanzieren.

Kündigung nach Tod Mieter

Nach einem Todesfall müssen die Familie und die nahen Verwandten genügend Zeit einplanen und einen Weg finden damit umzugehen. (Bild: Fotolia)

Merkblatt zum Thema Todesfall Mieter (für Mieterinnen und Mieter):

Merkblatt Mieterverband

Ausserterminlich kündigen und Nachmieter suchen:

Unsere Tipps zum Thema ausserterminliche Kündigung.