Mietzins erhöhen – was ist korrekt?

Es kommt öfters vor – die Verwaltung will den Mietzins erhöhen. Wenn einem Mieter eine Mietpreiserhöhung blüht, gibt es öfters Diskussionen. Konflikte um Renovationen und eine anschliessende Mietzinserhöhung gelten als mietrechtlicher Dauerbrenner. – Eine Übersicht, welche Spielregeln bei diesem komplexen Thema zu beachten sind.

Nehmen wir ein Beispiel aus der Praxis: Ein junges Paar wohnte seit 10 Jahren in einer günstigen Altbauwohnung. Die Miete betrug pro Monat 900 Franken. Eines Tages beschloss die Hausverwaltung, die Wände und Böden zu erneuern; auch die Renovation von Küche und Bad war längst fällig. Die Mieter fielen allerdings aus allen Wolken, als sie dicke Post in den Händen halten: Der Hauseigentümer will den Mietzins erhöhen, und zwar auf neu 1’460 Franken pro Monat.

Renovationen bzw. wertvermehrende Investitionen sind ein Hauptgrund für solche Mietzinsanpassungen. Tatsache ist, dass Wohnungen innen und aussen periodisch erneuert werden müssen. Heute spielen teils auch strengere Gesetze und Normen mithinein – so ist es ein erklärtes politisches Ziel, dass Schweizer Wohnhäuser künftig weniger Energie benötigen und nachhaltiger werden.

Die perfekt umgebaute Dachwohnung - um wie viel darf man die Miete erhöhen? (Bild: fotolia)

Die perfekt umgebaute Dachwohnung – um wie viel darf man die Miete erhöhen? (Bild: fotolia)

Mietzins erhöhen – nach welcher Formel?

Was die Mietzinskalkulation betrifft, gibt es einige klare Anhaltspunkte und «Formeln»: Im Zweifelsfall können sich sowohl die Mieter- oder auch die Hauseigentümerseite fachlich beraten lassen (bei einem Mietrechtsanwalt oder einem der Dachverbände). In dieser Kalkulation fliessen die Gesamtkosten einer Renovation, der wertvermehrende Anteil, Amortisationen, Kapitalzinsen etc. mit ein. Einen gewissen Ermessensspielraum gibt es aber bei der wichtigen Frage, welcher Umfang als «Wertvermehrung» anerkannt ist.

Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung neu mit einem Balkon erweitert wird (wo es zuvor keinen gab) oder mit einem zusätzlichen, neuen Haushaltgerät, so darf der Vermieter diese Kosten in vollem Umfang über eine höhere Miete finanzieren. «Nach einem Bundesgerichtsentscheid hat aber auch der blosse Ersatz alter Bauteile und Geräte durch neue einen Anteil Wertvermehrung «, sagt Hans Bättig, Fürsprecher in Bern und bekannter Mietrechtsspezialist. «Das oft gehörte Argument, alles sei aufgeschobener Unterhalt, zieht nicht mehr». Bei grösseren Renovationen wählt man oft ein etwas vereinfachtes Verfahren und hält sich an gewisse Bandbreiten: Bei so genannt «umfassender Überholung», d.h. im Zug einer sehr gründlichen und umfassenden Renovation, gilt gemäss Verordnung eine Bandbreite von 50 bis 70 Prozent, auch für Schlichtungsstellen oder Mietgerichte. Das heisst: Will die Verwaltung den Mietzins erhöhen, gibt ein Prozentsatz in dieser Grössenordnung den Rahmen vor.

Der übliche periodische Unterhalt - etwa frische Farbe - sind normalerweise in der Miete inbegriffen. (Bild: fotolia)

Der übliche periodische Unterhalt – etwa frische Farbe – sind normalerweise in der Miete inbegriffen. (Bild: fotolia)

Unterhalt: ist inbegriffen

Hingegen gilt: Der laufende Unterhalt des Gebäudes, Reinigungs- und Reparaturarbeiten etc. sind in der normalen Miete bereits inbegriffen. Hans Bättig sagt dazu: «Der blosse Ersatz von Wandbelägen oder Teppichen ausserhalb einer umfassenden Überholung ist nicht wertvermehrend, sondern muss über die allgemeinen Unterhaltkostensteigerungen geltend gemacht werden.» Diese Kostensteigerungen werden meist in Form von Pauschalen (0.5-1 Prozent pro Jahr) überwälzt.

Wollen Sie den Mietpreis erhöhen, oder sind Sie als Mieter persönlich davon betroffen? Damit alles seine Richtigkeit hat, braucht es eine gründliche Prüfung und je nach dem eine Beratung. Damit gerade privaten Vermietern, die nicht als Voll-Profis Liegenschaften bewirtschaften, keine Formfehler unterlaufen, sollten sich Hauseigentümer beraten lassen. Vor allem ausgebildete Immobilien-Treuhänder, Anwälte und andere Fachleute sind in der Lage, Mietzinsanpassungen mit der Begründung Wertvermehrung oder auch aus anderen Gründen objektiv zu überprüfen.

Mietpreis erhöhen: «Quartierüblichkeit»

Gerade bei älteren Wohnungen und bei langjährigen Mietverhältnissen wird – aus Sicht des Hauseigentümers – die Miete irgendwann tiefer liegen als neu ausgeschriebene Wohnungen im Quartier. Das liegt zum Beispiel daran, dass der Hauseigentümer Hypothekarzinssenkungen weitergeben musste. Von Renovationen abgesehen drehen sich die Diskussionen daher häufig auch um die Orts- und Quartierüblichkeit. Manche Hauseigentümer bringen solche Argumente, wenn sie den Mietpreis erhöhen. Wie Anwälte und Spezialisten berichteten, ist der tatsächliche Nachweis in der Praxis aber alles andere als einfach. Zur stichhaltigen Beweisführung müsste der Vermieter fünf Vergleichsobjekte aufspüren – sie müssen tatsächlich ein höheres Preisniveau aufweisen und punkto Lage, Ausstattung, Bauperiode etc. vergleichbar sein.

Kein Erhöhungsgrund ist umgekehrt eine ungenügende Netto-Rendite für den Hauseigentümer. Nach geltender Rechtsprechung darf ein Vermieter eine gewisse Netto-Rendite erzielen – aktuell 2,25 Prozent (jeweils ein halbes Prozent über dem hypothekarischen Referenzzins, der derzeit offiziell mit 1,75 Prozent angegeben wird). Damit kann er aber bloss eine Mietzinssenkung abwehren. Eine Mietzinserhöhung ist bei ungenügender Nettorendite umgekehrt nicht gestattet. Rendite-Berechnungen sind – selbst wenn alle Unterlagen vorliegen ­– sehr kompliziert, weiss Hans Bättig; und es gibt in der Praxis wenige Gerichtsfälle dazu.

Früh informieren!

Fazit: Handelt es sich um Renovationen und Verbesserungen an der Wohnung, führt kein Weg daran vorbei, eine faire Aufteilung von echter Wertvermehrung und reinem Unterhalt anzustreben. Manchmal spielt auch die Information eine Rolle: Je früher und besser die Mieterschaft über die anstehenden Renovationspläne und mögliche Folgen für die Miete im Bild ist, umso besser stehen die Chancen für eine gütliche Einigung.