Mündlicher Mietvertrag – was du beachten musst

Auch wenn sich die meisten von uns wie Heftlimacher aufs Unterschreiben des Mietvertrags für die neue Wohnung freuen, gibt es immer wieder auch Mietverhältnisse, die nur durch eine mündliche Vereinbarung zustande kommen. Was es bei einem mündlichen Mietvertrag zu beachten gibt, erfährst du hier.

Das schweizerische Obligationenrecht sieht bei Mietverträgen Formfreiheit vor, das bedeutet, dass sie auch mündlich abgeschlossen werden können – sei es per Handschlag, oder indem man sich telefonisch einig wird. Aber auch eine solch klare Äusserung ist nicht unbedingt nötig, denn ein Mietvertrag kann sogar stillschweigend zustande kommen. Von einem stillschweigendem Mietverhältnis ist etwa dann die Rede, wenn ein Mieter über längere Zeit in einem Mietobjekt wohnt und dabei einen Mietzins entrichtet, was der Vermieter schweigend akzeptiert. Mieter und Vermieter geben durch ein solches Verhalten schlüssig zu erkennen, dass ein zwischen ihnen ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

Handschlag ist gut – ein schriftlicher Vertrag aber ist besser.

Die geltenden Rahmenbedingungen für mündliche Mietverträge

Wie bei jedem Vertrag sollte auch bei einem mündlichen Abschluss einiges beachtet werden, um spätere Überraschungen vorzubeugen. So sollten sich beide Seiten übereinstimmend über die Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses einigen (um welche Wohnung geht es? Wann beginnt das Mietverhältnis? Wie hoch ist der Mietzins und eine allfällige Kaution? Wie steht es um die Nutzung weiterer Räumlichkeiten wie etwa des Kellers, des Estrichs oder eines Parkplatzes?). Für alle Aspekte, die nicht explizit besprochen wurden, finden die Bestimmungen des Obligationenrechts Anwendung (Art. 253-273c OR). Dies kann für den Mieter Vorteile haben: Wurden keine Zahlungen für Nebenkosten vereinbart, so sind diese laut OR auch nicht vorgesehen. Der Vermieter müsste diese selber tragen.

Wie wird ein mündlicher Mietvertrag gekündigt?

Analog zu schriftlichen Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist für mündliche Mietverträge mindestens drei Monate. Als Kündigungstermin ist, ausser wenn die Parteien mündlich etwas anderes vereinbart haben, der nächste ortsübliche Termin vorgesehen.

Auch die Form der Kündigung weicht nicht von der Kündigung eines schriftlichen Vertrages ab: Für eine rechtskräftige Kündigung muss der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes, amtliches Formular verwenden. Wichtig für Mieter: Auch formal korrekte Kündigungen des Vermieters können bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefochten werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter grosse Nachteile mit sich bringen würde. Der Mieter muss einen Mietvertrag jeweils schriftlich, nach den Vorschriften des Gesetzes kündigen. Eine mündliche Kündigung hat keine Rechtskraft.

Auf alle Fälle besser: der gute alte schriftliche Mietvertrag.

Vorteile schriftlicher Mietverträge

Obwohl ein mündlicher Mietvertrag sympathisch und angenehm unbürokratisch daherkommt, gibt es  gewichtige Nachteile. So lassen sich mündlich abgemachte Bedingungen im Streitfall nicht gut bis gar nicht belegen. Für solche Härtefalle solltest du als Mieter aber dafür sorgen, dass du Beweise für die getroffenen Vereinbarungen hast. Sei dies dadurch, dass du einen mündlich besiegelten Mietvertrag in den wichtigsten Eckdaten schriftlich bestätigen lässt, oder indem du einen Zeugen zu der Aushandlung der mündlichen Vertrages mitnimmst. So können die vereinbarten Bedingungen vor einer Schlichtungsbehörde oder vor Gericht im Zweifelsfall bezeugt werden. Dabei ist es natürlich immer noch möglich, dass die Zeugen nach einer gewissen Zeit nicht mehr alle Details wissen und an Glaubwürdigkeit verlieren.

Schriftliche oder schriftlich bestätigte Mietverträge sind, um eine sichere Rechtslage zu wahren, also auf jeden Fall empfehlenswert.