Nebenkosten: Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

In vielen Regionen versenden die Verwaltungen im Herbst die Nebenkostenabrechnungen. Der Wirrwarr um verschiedene Kostenpositionen oder allfällige hohe Nachzahlungen sind in der Praxis Anlass für kritische Fragen. – Unsere Übersicht zeigt, wie die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden. Beide Seiten sollten auch wissen, was zulässige Nebenkosten sind und was nicht.

Die Nebenkosten werden oft auch als «zweite» Miete bezeichnet. Denn die Nebenkosten fallen in der Praxis zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Netto-Miete an. Je nach Wohnung, der beheizte Fläche und den tatsächlichen Kosten kommt meist eine Grössenordnung zusammen, die keine reine Nebensache mehr ist.

Nebenkosten: Im Winter warm anziehen und dafür weniger zahlen? Heizkosten umfassen meist sowohl einen Basistarif als auch einen Kostenanteil nach tatsächlichem Wärmebezug. Auch wer die Thermostate ganz nach unten dreht, muss trotzdem zahlen. (Bild: fotolia / VDMA Armaturen)

Meist Akonto-Zahlungen

Die Verwaltung hat mehrere Optionen offen, wie sie mit den Nebenkosten verfahren will: In der Praxis wendet man meist das System von Akonto-Zahlungen an. Auf Italienisch also «auf Rechnung». Die Verwaltung definiert im Voraus, in welcher Höhe voraussichtlich Nebenkosten anfallen werden. So ist es gang und gäbe, beim Mietantritt beides auseinanderzuhalten. Der Mieter erfährt die Miete netto und die mutmasslichen Nebenkosten. Beispiel: 1250 Miete netto, 140 Franken Nebenkosten pro Monat.

Im Gesetz heisst es wörtlich: «Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.» Die Verwaltungen können nur Nebenkosten geltend machen, die im Vertrag aufgeführt sind (z. Bsp. Heizung, Warmwasser, Hauswart etc.). Entscheidet sich der Hauseigentümer für eine pauschale Abrechnung, ist er dennoch verpflichtet, die in der Pauschale eingeschlossenen Positionen ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Irgendwelche weitere Angaben erübrigen sich nur dann, wenn in der Netto-Miete ausdrücklich alles eingeschlossen ist (quasi «all inclusive»).

Beim System mit Akonto-Zahlungen muss der Vermieter regelmässig detaillierte Abrechnungen erstellen. Auf Anfrage des Mieters darf dieser Einsicht in die Originalbelege nehmen. (Bild: fotolia)

Nebenkosten: tendenziell steigend

In der Praxis werfen die Nebenkostenabrechnungen immer wieder Fragen auf. Das hat damit zu tun, dass die Nebenkosten öfters hoch liegen. Manchmal verlangen Mieter genaueren Aufschluss über die verrechneten Kosten, weil heutzutage immer mehr Positionen separat aufgeführt sind. Ruedi Spöndlin, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, hält dazu fest: «Früher war es üblich, unter dem Titel Nebenkosten vor allem Heizung, Warmwasser und Wasser in Rechnung zu stellen.» Zwar machen auch heute meist Heizung und Warmwasser den Löwenanteil aus. Doch immer mehr Verwaltungen sind dazu übergegangen, dieses und jenes separat in Rechnung zu stellen: Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenunterhalt, Wartung und Serviceabonnement für die Heizung etc. Damit sind bei vielen Mietverhältnissen die Nebenkosten in den letzten Jahren eher teurer geworden.

Manchmal gibt es –zig verschiedene Gründe dafür, dass der Mieterschaft plötzlich höhere Rechnungen ins Haus flattern. Nehmen wir als Beispiel den Fall eines kleinen Mehrfamilienhauses in Frauenfeld: Früher kümmerte sich der Mieter im Erdgeschoss um die Hauswartung. Doch seit eine professionelle externe Firma dieses Mandat wahrnimmt, liegen die Kosten für Hauswartung doppelt so hoch.

Nebenkosten: Fünf Merkpunkte für die Praxis

Im Wesentlichen sind bei den Nebenkosten folgende fünf Punkte zu beachten:

  1. Vertrag: Die Nebenkosten müssen im Vertrag aufgeführt sein. Auch wenn sich der Hauseigentümer entscheidet, anstelle von Akonto-Zahlungen eine Pauschale zu verrechnen – die tatsächlich darin eingeschlossenen Positionen müssen im Vertrag transparent aufgelistet sein (im Hauptteil des Vertrags, den beide Seiten unterzeichnen).
  2. Abrechnungsperiode: Beim System mit Akonto-Zahlungen sind die Verwaltungen bzw. Hauseigentümer gehalten, einmal jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Üblich sind zum Beispiel Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis am 30. Juni des Folgejahres. Je nach Kanton und Verwaltung rechnet man teils auch pro Kalenderjahr ab. Vorsicht: Nach dem Gesetz verjähren die Nebenkosten erst nach fünf Jahren! Es ist also nie auszuschliessen, dass nachträgliche Forderungen gestellt werden. In einzelnen Kantonen wie etwa BE oder LU sehen die Musterverträge eine kürzere Frist vor. Je nach den Allgemeinen Bedingungen zum Vertrag verjähren dann die Nebenkosten nach 18 oder 24 Monaten.
  3. Belege und Rechnungen: Rechtens sind nur Nebenkosten die tatsächlich belegt sind. Grundsätzlich muss der Vermieter nicht jedes Mal Kopien von sämtlichen Rechnungsbelegungen vorlegen. Der Mieter bzw. die Mieterin hat aber das Recht, die tatsächlichen Rechnungen und Belege einzusehen. Zur Informationspflicht gehört es auch, die Mieterinnen und Mieter über den angewendeten Verteilschlüssel im Haus zu orientieren. Dabei werden zum Beispiel die Kosten für Heizung, Lift, Hauswartung etc. je nach Fläche oder je nach Personenzahl auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Das Recht zur Einsicht in die Belege gilt unabhängig davon, ob die Verwaltung Akonto-Zahlungen oder eine Pauschale verlangt. «Wenn zum Beispiel in einem Jahr die Strom- oder Wasserkosten wesentlich höher liegen als im Vorjahr, sollte man die Abrechnungen überprüfen», sagt Ruedi Spöndlin. Bei den Heizkosten sind grössere Schwankungen normal – nach einem warmen Winter sollte es günstiger werden. Steigt aber z. Bsp. der Ölpreis, könnte es in manchen Häusern teurer werden.
  4. Abweichungen von Akonto-Zahlungen: Die Frage, ob die tatsächlich verrechneten Kosten höher liegen dürfen als die vorgängigen Akonto-Zahlungen, hat schon viele Gerichte in der Schweiz beschäftigt. Der Mieterverband würde eine Limite von 15 – 20 Prozent zwar begrüssen. Aber das Bundesgericht hat entscheiden, dass man sich im Normalfall nicht auf eine solche Limite berufen darf. Im konkreten Fall hielt es das Bundesgericht für vertretbar, dass die effektiven Kosten die Akonto-Beiträge um mehr als das Doppelte übersteigen dürfen. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz HEV, erklärt dazu: «Natürlich sollte die Verwaltung im Voraus nicht irgendeine Fantasiezahl nennen. Andererseits fällt ins Gewicht, dass die tatsächliche Kostenentwicklung und auch der individuelle Verbrauch der Mieter nicht vorhersehbar sind.»
  5. Mieter können sich erkundigen: «Grundsätzlich sollte die Mieterin bzw. der Mieter im Voraus fragen, in welcher Höhe Nebenkosten anfallen werden», empfiehlt Ruedi Spöndlin. Mit einer Zusicherung, dass keine übermässigen Nachzahlungen drohen, wird der Mieter ruhiger schlafen. Für die Praxis empfehlen die meisten Experten, die Aktono-Zahlungen nach dem Mittelwert der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre vor Vertragsschluss festzusetzen.

    Versteckte Mietzinserhöhungen? In Altbauten sind die Heiz- bzw. Nebenkosten für Mieter im Voraus kaum abzuschätzen. (Bild: Easy PR / Remmers)

Nebenkosten: Was ist erlaubt?

Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich im Übrigen, welche Positionen als Nebenkosten zulässig sind und welche nicht. Erfahrungsgemäss machen die Kosten für Heizung und Warmwasser den Löwenanteil bei den Nebenkosten aus. Ein Stück weit kann der Mieter diese selbst beeinflussen; in den meisten Kantonen sind bei Neubauten schon seit vielen Jahren Systeme zur individuellen Abrechnung vorgeschrieben (individuelle bzw. verbrauchsabhängige Abrechnung in Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen).

Zulässige Nebenkosten

  • Heizkosten und Warmwasser
  • Abwasser
  • Kehricht
  • Hauswart
  • Treppenausreinigung
  • Serviceabos für Heizung oder Lift
  • Allgemeinstrom
  • Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch )
  • Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
  • Schneeräumung
  • Verwaltungskosten, Verwaltungshonorar

    Wartung und Service der Heizung gehören zu den Nebenkosten. Nicht aber: Reparatur und Ersatz von Bauteilen, einzelnen Komponenten und Geräten. (Bild: Easy PR / Stiebel Eltron)

Unzulässige Nebenkosten

  • Reparaturen an Heizung, Waschmaschine oder Lift
  • Investitionen, Austausch von Bauteilen und Geräten etc.
  • Umbauten, Renovationen
  • Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
  • Liegenschaftssteuern, Prämien für Gebäudeversicherungen (Ausnahmen gelten bei Wohnungen, die vom Bund gemäss WEG-Gesetz subventioniert sind; darunter fallen zurzeit circa 50’000 in der ganzen Schweiz).
  • generell Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit dem Verbrauch und Betrieb des Liegenschaft zu tun haben.