Nebenkosten: «Was muss ich wirklich zahlen?»

Viele Mieterinnen und Mieter erhalten hohe Rechnungen für Miet-Nebenkosten. Teils bis zu 2’000 Franken im Jahr. Die meisten zahlen klaglos. Dabei würde es sich lohnen, als Mieter die Rechtslage in diesem Dschungel von Abrechnungen und Verträgen zu kennen.

Der Fall, um den es in dieser Geschichte geht, ist besonders krass: Zwei Mieterinnen einer Neubausiedlung im Kanton Schaffhausen hatten alle Rechnungen pünktlich bezahlt – einerseits die Miete netto und andererseits die üblichen Akonto-Zahlungen für die Nebenkosten. «Als wir dann nach der definitiven Abrechnung noch 2’000 Franken fürs erste Jahr nachzahlen mussten, platzte uns der Kragen», erzählt die eine Mieterin. Um sich gegen die hohe Rechnung zu wehren, gingen sie mit anderen Mitbewohnern sämtliche Belege, Verträge und Serviceabrechnungen durch. Dank ihrem Handeln kam ihnen die Verwaltung nach einem langen Rechtsstreit zumindest teilweise entgegen.

«Nebenkosten: Tendenziell steigend»

Laut Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, handelt es sich dabei nicht um einen Einzelfall: «Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren tendenziell gestiegen.» Die Ursachen sind vielfältig: Viele Neubauten sind technisch anspruchsvoller und mit immer mehr Geräten und Anlagen ausgestattet (Haushaltapparate, Energie- und Heiztechnik, Lüftung, Gebäudesteuerung, Liftanlagen etc.). Aus Sicht der Verwaltung ist es oft die eleganteste Lösung, für sämtliche Anlagen umfassende Serviceverträge abzuschliessen.

Damit hat die Verwaltung ein rundum «Sorglos-Paket». Die teils hohen Kosten werden ganz einfach über die Nebenkosten weiterverrechnet. Weitere Gründe für die Teuerung sind allgemein höhere Ausbau- und Komfortansprüche sowie die Tendenz, grundsätzlich möglichst viele Positionen in die Nebenkosten auszulagern. Dadurch erscheint die Miete netto zwar etwas günstiger, die Gesamtkosten liegen dann aber doch höher.

Eine einfache Faustregel, welche Nebenkosten in welcher Höhe gerechtfertigt sind, gibt es nicht, so Gloor: «Dazu sind einfach die Gebäude und auch das Benutzerverhalten viel zu unterschiedlich.» Um bei den Nebenkosten keine allzu bösen Überraschungen zu erleben, sollten sich Mieterinnen und Mieter vorgängig erkundigen (Fragen Sie Nachbarn oder fordern Sie schriftliche Auskünfte). Dabei sind zwei wesentliche Grundsätze zu beachten:

  • Mieterinnen und Mieter haben das Recht, in sämtliche Belege, Abrechnungen und Unterlagen Einsicht zu verlangen. Sind die Nebenkosten unverhältnismässig hoch? Oder mal tiefer und dann wieder hoch? Dann sollten Sie Rechenschaft verlangen, oder eine Beratung in Anspruch nehmen.
  • Gemäss einem Bundesgerichtsurteil lassen Akonto-Zahlungen keinen Rückschluss auf die definitiven Nebenkosten zu. Das heisst: Selbst happige Nachzahlungen von 30 Prozent oder noch mehr sind an sich zulässig. Tipp: Vergewissern Sie sich im Voraus, ob möglicherweise hohe Nachzahlungen drohen.

    Vorsicht: Auch in modernen Neubauten liegen die Nebenkosten oft höher als gedacht. (Bild: fotolia)

Nebenkosten: Die Crux mit Akonto-Zahlungen

In der Praxis spielt auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt mit hinein. Es lässt sich im Einzelfall nicht beweisen, aber denkbar wäre: Überall wo die Wohnungsleerstände hoch sind, will die Vermieterseite das Angebot attraktiv darstellen und wird die Akonto-Beträge eher tief ansetzen. Jedenfalls würden manche Mieterinnen und Mieter den Vertrag vielleicht nicht unterzeichnen, wenn ihnen die wahren Kosten im Voraus bekannt wären!

Üblich ist eine Abrechnungsperiode von 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres. Die Mietpartei zahlt laufend Akonto-Beiträge und bekommt dann meist in der zweiten Jahreshälfte die definitive Abrechnung. Weil immer mehr Leistungen und Service-Verträge dazu kommen, ist es schwierig, dabei immer den Durchblick zu behalten.

 Zulässige Nebenkosten

  • Heizkosten und Warmwasser (Bezug von Energie)
  • Serviceabos für Heizung oder Lift (Service, nicht Reparaturen oder Ersatzteile)
  • Abwasser
  • Kehricht
  • Hauswart
  • Treppenhausreinigung
  • Allgemeinstrom
  • Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch )
  • Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
  • Schneeräumung
  • Verwaltungskosten, Verwaltungshonorar

Nicht zulässig ist aber die Verrechnung von Reparaturen, Ersatzteilen, Investitionen, Renovationen oder Gebäudeversicherungsprämien.

Nebenkosten: Laufend neue Fragen

Durch laufende Neuerungen innerhalb der Gebäudeausstattungen und der Technik, ändert sich auch die Kostensituation ständig. Neuland beschreiten Verwaltungen und ein Stück weit auch Mietrechts-Fachleute zum Beispiel mit Photovoltaik-Anlagen (Solarzellen). Da für den Betrieb, die Verrechnung und die Führung einer Gemeinschaft zwecks Eigenverbrauchs Kosten anfallen, dürfen diese teils als Nebenkosten ausgewiesen sein. «Das Thema wird immer technischer und auch immer komplexer», so Jurist Fabian Gloor.

Grundsätzlich dürfen aber nur Nebenkosten weiterverrechnet werden, wenn diese im Vertrag ausdrücklich aufgeführt sind. Allzu allgemeine Klauseln und Regeln wie «sonstige Nebenkosten» oder «allgemeine Kosten» sind nicht zulässig. Will der Vermieter zusätzliche Positionen verrechnen, wären diese nur mit einer Vertragsänderung rechtsgültig. Die Vertragsänderung muss korrekt auf dem amtlichen Formular und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen (auf den nächsten Kündigungstermin) erfolgen.

Fazit: Die Mieterinnen und Mieter haben das Recht, sich im Voraus zu informieren. Die verschiedenen Positionen müssen im Vertrag aufgelistet sein. Und im Zweifelsfall bleibt nichts anderes übrig, als Einsicht in die Unterlagen und Abrechnungen zu verlangen.

 

Neue Wohnung gefunden und Vertrag unterzeichnet? Um Überraschungen vorzubeugen, sollten Sie nach den Nebenkosten fragen! (Bild: Adobe Stock)

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