Renovation Mietwohnung: «Habe ich Malerarbeiten zugut?»

Im Wohnalltag gehören Mängel und Fragen rund um «Renovation Mietwohnung» zum Dauerbrenner. Doch rechtlich muss der Vermieter nur tatsächliche, technische Mängel beheben; ein Recht auf Renovation und Verbesserung gibt es aber nicht. Alles andere ist ein populärer Irrtum.

Beim Stichwort «Renovation Mietwohnung» können Mieterinnen und Mieter oft gar nicht mit aufzählen aufhören – was doch alles zu echter Verschönerung beitragen könnte! Vor allem für Altbauwohnungen sind die Wunschlisten lang: etwa frische Farbe, d.h. ein Neuanstrich im Korridor, Wohn- und im Kinderzimmer, neue Böden oder sogar einmal eine Küchen- und Badzimmerrenovation. Mieterin Sophia S. in B. fragt zum Beispiel: «Ich liess den Verwalter kommen und bat darum, die Zimmer neu zu streichen. Das letzte Mal, als ein Maler die Wohnung neu gestrichen hat, war 1998.» Ein anderer Mieter wird ebenso bei der Verwaltung vorstellig und äussert sich ungeduldig: «In Küche und Bad ist seit 30 Jahren nichts renoviert worden – habe ich als Mieter eigentlich auch Rechte?» In beiden Fällen wären die Mieter auch gerne bereit, etwas mehr zu zahlen – Hauptsache, es kommt endlich jemand, der die Bauteile mit frischer Farbe aufpeppt und moderne Küchengeräte einbaut.

Renovation Mietwohnung: Viele Verwaltungen streichen die Wohnung bei jedem Mieterwechsel. Bloss: Was kann eine Mieterin oder ein Mieter rechtlich verlangen? (Bild: fotolia)

Renovation Mietwohnung: Was gilt?

Doch mietrechtlich ist der Sachverhalt komplexer, als viele glauben. Ruedi Spöndlin, Jurist beim Schweizerischen Mieterverband (MV), sagt dazu: «Ein Anrecht auf Renovation gibt es nicht. Die Mieterschaft übernimmt die Wohnung wie gesehen.» Wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht mit einem Glaskeramikherd ausgestattet war, kann man dies nicht im Nachhinein als Mangel reklamieren. Und in manchen älteren Wohnhäusern gehört eine Geschirrspülmaschine noch heute nicht zum Komfort, der sich zwingend einfordern lässt. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), sagt ebenfalls: «Die Wohnung muss in erster Linie gebrauchstauglich sein.»

Ein schon älterer Kochherd mit konventionellen Elektroherdplatten müsse nicht mit moderner Glaskeramik ersetzt werden. «Zumindest solange nicht, als die Herdplatten noch funktionieren», so Jurist Thomas Oberle. Auch ein alter Teppich muss nicht einem neuen Platz machen – wenn sein schlechter Zustand nicht gerade eine Unfallgefahr darstellt. Dasselbe mit den Wandanstrichen: Sofern die Malerarbeiten im Rahmen des normalen Gebrauchs abgenutzt sind, muss nicht zwingend der Maler kommen. Es sei denn, es liege wirklich ein Mangel vor. Dies ist dann der Fall, wenn die Anstrich infolge starken Rauchens in der Wohnung in schlechtem Zustand ist. Oder wenn eine alte Tapete abblättert.

Und wenn der Anstrich 20-jährig ist?

Einfordern kann die Mieterschaft aber nur das, was im technisch-rechtlichen Sinne wirklich als Mangel zu taxieren ist. Oder anders gesagt: Selbst nach 20 oder 30 Jahren haben Mieterinnen und Mieter nicht unbedingt einen Anspruch auf einen neuen Farbanstrich, wenn der bisherige Wandbelag noch in akzeptablem Zustand ist.

Doch wann ist eine Wohnung noch «gebrauchstauglich» und wann nicht? Das muss immer im konkreten Einzelfall ausgelegt werden. Ein durchschnittlicher Mieter wird wohl voraussetzen, dass die Wohnung im Winter warm geheizt ist, eine Kochgelegenheit bietet, über Strom-, Wasser- und Internet- / Telefonanschluss etc. verfügt. Aber weitere Eigenschaften, wie sie zum Beispiel in Neubauwohnungen zum Standard zählen, können nicht zwingend vorausgesetzt werden. In Altbauten kann ein Mieter auch nicht davon ausgehen, dass das Gebäude hohen Ansprüchen beim Schallschutz genügt. Bei Renovationen und Neubauten sind hingegen gewisse Standards und Baunormen einzuhalten; etwa die Mindestanforderungen des SIA beim Schallschutz oder die Richtlinien der Lärmschutzverordnung.

Ein populärer Irrtum

Soweit die Rechtslage zum Thema „Renovation Mietwohnung“. Dennoch hält sich in der Praxis der populäre Irrtum, dass zum Beispiel der Mieter heute bereits nach acht Jahren einen neuen Anstrich der Wände verlangen kann. «Gerade bei Wand- und Bodenbelägen oder Malerarbeiten kommt es öfters zu solchen Fehlinterpretationen des Gesetzes», betont Jurist Thomas Oberle. Auch im Fall von Parkett oder von Teppichen erwartet heute die Mieterschaft in kürzeren Zeitabständen eine Erneuerung bzw. Ersatz von älteren Teppichen. Doch aus der Tatsache, dass eine Oberflächenbehandlung von Parkett oder bestimmte Sorten von Furnierparkett eine Lebensdauer von zehn Jahren aufweisen, kann nicht alle 10 Jahre ein Anspruch auf Erneuerung des Parketts abgeleitet werden (d.h. abschleifen und neu versiegeln).

Neues Parkett verlegen. Rechtlich gesehen kann die Mieterschaft nicht alle paar Jahre frische Farben und neue Böden verlangen.  Dogmatisch gesagt, muss die Wohnung „gebrauchstauglich sein“ (Bild: easy-pr)

Renovation Mietwohnung: die Lebensdauertabelle

Woher diese Irrtümer kommen, liegt allerdings auf der Hand: Es gibt eine vom Hauseigentümer- und Mieterverband gemeinsam herausgegebene Lebensdauertabelle von Bauteilen. In diesem Dokument haben sich beide Seiten zum Beispiel darauf geeinigt, dass ein Wandanstrich bereits nach acht Jahren seine Lebensdauer erreicht hat (z. Bsp. normale Dispersion). Die Lebensdauertabelle hat aber einen anderen Zweck. Vor allem dient sie dazu, den Zeitwert von Bauteilen zu bestimmen. Ein Beispiel: Wenn beim Auszug des Mieters der Bodenbelag infolge übermässiger Abnutzung zu ersetzen oder der Wandanstrich zu erneuern ist, muss die Mieterschaft einen Teil der Kosten übernehmen. Wenn die Lebensdauer erst zu 10 Prozent erreicht ist, muss der Mieter 90 Prozent übernehmen. Ist aber die übliche Lebensdauer schon überschritten, geht die Reparatur vollständig zu Lasten des Vermieters. Weiter spielt die Lebensdauertabelle eine Rolle, wenn bei Renovationen die zulässige Mietpreiserhöhung zu bestimmen ist.

Tipps für die Praxis

Auch wenn es im juristischen Sinn kein Recht auf Renovationen gibt, haben Mieterinnen und Mieter einige Optionen offen. «Die Bereitschaft der Verwaltung, gewisse Renovationen oder Malerarbeiten durchführen zu lassen, wird sicher von der Höhe der Miete abhängen», sagt Thomas Oberle vom HEV. Bei weit überdurchschnittlich ausgebauten und teuren Mietwohnungen ist der Mieter oft in einer besseren Verhandlungsposition. «Grundsätzlich kann ein Mieter den Standpunkt vertreten, dass er den Vertrag nur unterschreibt, wenn gewisse Renovationen zugesichert sind», so Oberle. Um eine solche Abmachung auch wirklich beweisen und durchsetzen zu können, benötigt es natürlich eine schriftliche Vereinbarung – am besten im Mietvertrag.

Wenn alle Wohnträume wahr werden – hier hat die Verwaltung das Dachgeschoss komplett renoviert. Am besten fährt man, wenn man sich erwünschte Renovationen im Vertrag zusichern lässt. (Bild: fotolia)

Unsere Empfehlungen:

  • Zusicherungen: Schon am Tag der Besichtigung sollte man dies im Auge haben und den Verhandlungsspielraum ausloten. Vorsicht ist aber Platz, wenn es nur vage Aussagen oder bloss mündliche Zusicherungen des Vermieters gibt. Im Streitfall sind diese natürlich nicht beweisbar und auch nicht durchsetzbar.
  • Heimwerker: Denkbar ist auch, dass der Mieter gewisse Verbesserungen selbst an die Hand nimmt und zum Beispiel die Wandanstriche erneuert; wer will, kann damit auch seiner Lust am Heimwerken frönen. Es setzt aber die vorgängige schriftliche Zustimmung voraus, selbst bei einfachen Malerarbeiten.

Was ist Mangel und was kleiner Unterhalt?

Rund um das Thema „Renovation Mietwohnung“ ist noch zu erwähnen, worauf Mieterinnen und Mieter grundsätzlich einen Anspruch haben: auf Reparaturen und Unterhalt. Wenn also der Backofen oder der Kühlschrank nicht die nötige Leistung bringen, muss sich der Vermieter um Ersatz bzw. um die Behebung der Mängel kümmern (auf seine Kosten). Weitere Beispiele für Mängel sind Farben oder Tapeten, die sich von der Wand lösen oder abblättern oder eine defekte Gegensprechanlage. Um eine Reparatur respektive die Behebung des Mangels zu verlangen, muss der Mieter oder die Mieterin den Mangel rügen – am besten schriftlich und mit eingeschriebener Post. Für Laien ist es in der Praxis aber nicht so einfach, Mängel im technisch-rechtlichen Sinne und fakultative «Schönheitsreparaturen» auseinander zu halten; hier kann es sich lohnen, sich kompetent beraten zu lassen.

Wenn sich die Parteien nicht einigen können, kann der Fall vor die Schlichtungsstelle gebracht werden. Gesondert zu behandeln sind kleine Mängel, die die Mieterschaft selbst zu beheben und zu bezahlen hat: defekte Sicherungen und Glühbirnen, ein defekter Duschschlauch, Dichtungen oder Zahngläser. Dieser so genannte «kleine Unterhalt» ist Sache des Mieters; nach Auffassung des Mieterverbandes gehören wirklich nur kleine Reparaturen und Ausbesserungen dazu, für die man keine Fachleute beiziehen muss. Oft wird als Faustregel auch noch genannt, dass der «kleine Unterhalt» im Einzelfall höchstens 150 Franken kosten darf. Etwas anders ist die Auslegung des Hauseigentümerverbandes (HEV): Entscheidend sei, was im Vertrag stehe. Die meisten regional üblichen Verträge definieren, was im Rahmen des «kleinen Unterhalts» Sache des Mieters ist. Es gilt also je nach Region eine etwas andere Praxis, was wie zu reparieren oder zu reinigen ist.

Alle Details zur Lebensdauertabelle:

Lebensdauertabelle

Lebensdauertabelle (HEV Website)

Wärmt dieser Heizkörper oder nicht? Unterhalt, Reparaturen und Ersatz von defekten Bauteilen gehen auf das Konto des Hauseigentümers. (Bild: easy-pr)