Steuern sparen: keine Abzüge vergessen!

Es lohnt sich, laufend über alle Unterhalts- und Betriebskosten Buch zu führen. Hauseigentümer wissen zwar, dass sie die Erträge und den Eigenmietwert der Immobilie versteuern müssen. Bei den Abzügen stolpern sie aber öfters über Unklarheiten. Oder es wird nichts mit Steuern sparen, weil sie wichtige Abzüge vergessen haben.

Es gilt ja nicht gerade als das Hobby von Herrn und Frau Schweizer, an einem Sonntagnachmittag Handwerkerrechnungen und Belege zu sortieren und sich in die Wegleitung des Steueramtes zu vertiefen. Dennoch gilt: Wer sich gut informiert, kann die eine oder andere Steuersparmöglichkeit ausschöpfen. Schliesslich wird ja Hauseigentümern auch der Eigenmietwert aufgerechnet, den sie voll als Einkommen versteuern müssen. Es lohnt sich also, «Steuern sparen» schon zum Jahresanfang auf die Traktandenliste zu setzen.

Gebäudeunterhalt ist abziehbar - zum Beispiel Maler- oder Tapeziererarbeiten. (Bild: fotolia)

Gebäudeunterhalt ist abziehbar – zum Beispiel Maler- oder Tapeziererarbeiten. (Bild: fotolia)

Steuern sparen: aktuelle Fragen

«Was die Abzüge von Gebäudeunterhalt und speziell von Energiesparmassnahmen betrifft, haben wir derzeit sehr viele Anfragen und Rückmeldungen», sagt Katja Stighorst vom Hauseigentümerverband Schweiz (HEV-Schweiz). Dieser Aspekt der Liegenschaftskosten steht für viele Hauseigentümer derzeit im Fokus: Es geht tatsächlich eine eigentliche Investitionswelle durchs Land – in vielen Fällen sieht man den Einbau neuer Energiesparfenster, die energetische Sanierung von Fassaden oder die Umrüstung auf erneuerbare Energien wie Photovoltaik oder Wärmepumpen. «Die steuerliche Abzugsfähigkeit dieser Investitionen», so Katja Stighorst, «ist aber kantonal nicht einheitlich geregelt.» Die Expertin vom HEV rät den Eigentümern, die Wegleitungen und Merkblätter der Kantone zu Rate zu ziehen. Für Zürich oder Bern und andere Kantone findet sich auf der Web-Seite des Steueramtes ein entsprechender Ausscheidungskatalog.

«Die meisten Kantone, aber eben nicht alle, sind grosszügig, wenn es um Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen geht», sagt Katja Stighorst. Das heisst: Wer zum Beispiel von einem alten Heizsystem auf eine neue Wärmepumpe umrüstet, kann so Steuern sparen – denn diese Auslagen sind bei den Steuern vollumfänglich abziehbar. Im Übrigen hofft der HEV Schweiz, dass im Zug der Energiestrategie 2050 die steuerliche Behandlung schweizweit harmonisiert wird.

Ansonsten gilt die Regel: Abziehbar sind alle in der Regel periodischen Unterhalts- und Betriebskosten. Also Maler-, Gipser-, Tapezierer-, Spengler- und Gärtnerarbeiten. Auch Serviceabonnemente von Geräten, Versicherungsprämien im Zusammenhang mit dem Haus, Beiträge an Abwasserentsorgung oder Strassenbeleuchtung, allfällige Verwaltungskosten für eine Immobilie etc. sind abziehbar. All diese Auslagen sind vom Einkommen in Abzug zu bringen. Grundsätzlich nicht abziehbar sind hingegen wertvermehrende Investitionen: Wenn Sie also eine neue Sauna einbauen (wo zuvor keine war), gilt dies als Wertvermehrung. Diese Auslagen können aber später beim Verkauf berücksichtigt werden (Abrechnung Grundstückgewinnsteuern).

Auch Gesamtsanierungen sind zumindest zum Teil steuerlich abziehbar - ausser der wertvermehrende Anteil. (Bild: fotolia)

Auch Gesamtsanierungen sind zumindest zum Teil steuerlich abziehbar – ausser der wertvermehrende Anteil. (Bild: fotolia)

Steuern sparen: pauschale oder effektive Kosten?

In der Regel können Sie entweder die tatsächlichen Kosten geltend machen, oder sie ziehen die kantonal geregelte Unterhaltspauschale ab – meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und oft auch je nach Alter des Hauses. Dabei haben Sie eine jährliche Wahlmöglichkeit – was den Vorteil hat: In Jahren mit überdurchschnittlich hohen Kosten sollten Sie natürlich die tatsächlichen Auslagen und nicht die Pauschale geltend machen.

Dabei ist auch zu bedenken, dass die Besteuerung je nach Wohnform und konkreten Umständen etwas anders ausfällt. Die oben beschriebenen Prinzipien gelten zwar auch für Stockwerkeigentümer: Sie dürfen also Auslagen für Unterhalt, Reparaturen und Sanierungen (z.Bsp. Maler- oder Tapeziererarbeiten, Ersatz alter Bodenbeläge) in ihrer Eigentumswohnung geltend machen. Stockwerkeigentümer müssen aber wissen, dass sie natürlich auch Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Kosten für den Verwalter und Einzahlungen auf das Betriebskonto etc. abziehen dürfen.

Häufig hat man es auch mit Mehrfamilienhäusern in Privatbesitz zu tun, wobei der Eigentümer zum Beispiel eine von vier Wohnungen selbst bewohnt. Etwas vereinfacht gesagt: Für die selbst genutzte Einheit muss der betreffende Eigentümer den Eigenmietwert versteuern, und die Mieteinnahmen aus den vermieteten Wohnungen gelten als steuerbares Einkommen. Dafür darf der steuerpflichtige Eigentümer die genannten Betriebs- und Unterhaltskosten abziehen (Verwaltung, Gebäudeunterhalt, Reparaturen). Anzufügen ist noch, dass natürlich in allen Fällen Schuldzinsen vollumfänglich abziehbar sind (Bankhypotheken oder andere verzinsliche Darlehen zur Finanzierung der Immobilie). Noch ein Tipp, wenn Sie Steuern sparen wollen: Was Sie in Ihrem Budget heute dank tiefer Hypothekarzinsen sparen, könnten Sie als Reserve in Ihre Säule 3a oder soweit möglich in Ihre Pensionskasse einzahlen. Diese Zahlungen können sie voll abziehen und später im Zusammenhang mit der Liegenschaft verwenden (z.Bsp. für Amortisationen).

Steuern sparen: Der kürzeste Weg führt über eine saubere Aufstellung aller Unterhalts- und Betriebskosten. (Bild: fotolia)

Steuern sparen: Der kürzeste Weg führt über eine saubere Aufstellung aller Unterhalts- und Betriebskosten. (Bild: fotolia)

Steuern sparen: Unternutzungsabzug

Nach Auskunft von Katja Stighorst gibt derzeit noch ein ganz anderes Thema zu reden: der so genannte «Unternutzungsabzug». Davon spricht man, wenn zum Beispiel in einem grösseren Familienhaus nach dem Auszug der Kinder die Eltern allein wohnen. Die Tatsache einer Unternutzung kann auch in anderen Fällen gegeben sein (vorübergehender Leerstand, nicht benutzte Zimmer nach einem Todesfall etc.). Nach der Erfahrung des HEV Schweiz denken viele Hauseigentümer und oft nicht einmal Steuerberater daran, dass unter solchen Umständen eine Reduktion des Eigenmietwertes beantragt werden kann. Die Praxis der Kantone ist auch hier unterschiedlich: Teils muss das unternutzte Zimmer geradezu buchstäblich leer geräumt werden, in anderen Fällen darf es zwar nicht bewohnt, aber zumindest zur Lagerung privater Dinge genutzt werden. Der Unternutzungsabzug muss aber in der Regel jährlich neu beantragt werden – am besten mit einem begründeten Gesuch an die zuständige Steuerbehörde. Fazit: Wegen tiefer, steuerlich abziehbarerer Hypothekarzinsen dürfte die Steuerlast für Eigentümerhaushalte tendenziell steigen. Es lohnt sich daher, sich objektiv über die abziehbaren Kosten ins Bild zu setzen.