Tragbarkeit: Was kann ich mir leisten?

Bei der Finanzierung und Tragbarkeit der eigenen vier Wände sind viele Aspekte zu berücksichtigen: die eigenen Ersparnisse und das Einkommen, die Haushalt- und Lebensform, aber auch die längerfristige Finanzplanung. Sowohl die Bank als auch der Kunde haben alles Interesse daran, dass die Finanzierung auf einem soliden Fundament ruht.

Wenn du von den eigenen vier Wänden träumst, wirst du Bekanntschaft mit einigen speziellen Fachbegriffen machen: finanzielle Tragbarkeit, Belehnung oder kalkulatorischer Zinssatz. Dies sind elementare Begriffe aus der Welt der Banken. Sie sind das A und O, um die Kreditfähigkeit zu checken. Zunächst zum Schlüsselbegriff Tragbarkeit: Damit ist das Verhältnis des verfügbaren Einkommens zu den Fixkosten eines Eigenheims gemeint. Die Tragbarkeit wird normalerweise in Prozenten angegeben.

Tragbarkeit: Kunde wird auf Herz und Nieren geprüft

Die extrem günstigen Zinsen für Hypotheken würden vermuten lassen, dass sich heute viele Leute ein Eigenheim leisten können. Doch de facto sind die Anforderungen der Banken und anderer Finanzierungspartner heutzutage ausgesprochen streng. Nach Jahren eines ungestümen Wachstums im Immobilien- und Hypothekarbereich mahnen die Aufsichtsbehörden zur Vorsicht. Hauskredite sollten keinesfalls das Risiko einer privaten Überschuldung bergen.

Die Hürden für die finanzielle Tragbarkeit sind auch deshalb gestiegen, weil Immobilien fast überall teurer geworden sind. Je nach Region und je nach Schätzung heisst es, dass sich heute nur noch rund 10 bis 20 Prozent der Mieterhaushalte überhaupt eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus leisten können. Vor 20 Jahren waren es rund 50 Prozent der Mieterhaushalte. Ausnahmen sind preiswerte Wohnlagen abseits der «Hot Spots» des Immobilienmarktes, vorab in ländlichen Regionen oder Bergkantonen.

Tipp: Du kannst dich auch im Voraus unverbindlich von einem Kundenberater einer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater informieren lassen. Sie wissen bestens Bescheid, wie die Banken die Tragbarkeit checken.

Wer den Schritt zum Eigenheim wagt, sollte zuerst gründlich planen, budgetieren und sich kompetent beraten lassen. Wer noch gar nicht weiss, was er sich leisten kann, sollte keinesfalls überstürzt Reservations- oder gar Kaufverträge unterzeichnen.

Tragbarkeit: Was heisst das konkret?

In den offiziellen Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung heisst es: «Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein und hat daher auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkomponenten zu beruhen.» Für die konkrete Umsetzung hat sich die Drittel-Regel bewährt: Die Tragbarkeit eines Hauskredits ist dann nachgewiesen, wenn die Kosten des Wohneigentums insgesamt nicht höher ausfallen als ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens. «Brutto» heisst, dass man auf die Einkünfte noch vor Sozialabgaben wie AHV oder ALV abstellt.

In der Praxis wird sich dir wohl die Frage stellen: Welche Einkünfte sind in dieser Tragbarkeitsrechnung anrechenbar und welche nicht? Es gilt der Grundsatz, dass die Einnahmen gut dokumentiert und nachhaltig sein müssen. Für die genauere Prüfung solltest du natürlich die relevanten Dokumente einreichen können. Dazu gehören Lohnausweise, die die Einnahmen aus der Erwerbsarbeit belegen. Der 13. Monatslohn ist grundsätzlich anrechenbar.

Allfällige Bonuszahlungen oder bevorstehende Lohnerhöhungen können teilweise berücksichtigt werden, soweit sie gut dokumentiert sind und auch wirklich regelmässig ausbezahlt werden. Ähnliches gilt für das Zweiteinkommen von Ehepartnern. Wer als Doppelverdiener einen Kreditantrag stellt, wird die Einkünfte beider Partner anrechnen wollen. Auch hier gilt die Regel: Ein allfälliges Zweiteinkommen muss gut belegt sein und regelmässig ausbezahlt werden. Voraussetzung ist zugleich, dass das Paar solidarisch für den Kredit haftet.

Tipp: Erkundige dich beim Finanzierungspartner, welche Dokumente verlangt sind. Wichtig ist auch zu wissen, ob der Einkommensnachweis für das Vorjahr oder gleich für mehrere Jahre vorliegen sollte. Selbständig Erwerbende müssen in der Regel über mehrere Jahre hinweg die Unterlagen ihrer Buchhaltung bereithalten (Bilanzen, Erfolgsrechnung). In jedem Fall verlangen die Banken einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister sowie eine Kopie der letzten Steuererklärung.

Tragbarkeitsrechnung: die Kostenseite

Den dokumentierten Einnahmen sind diverse Positionen als Kosten gegenüberzustellen:

Erstens sind die Hypothekarzinsen zu berücksichtigen. Sie machen oft den Löwenanteil der Kosten aus. Vorsicht: Für dein Budget darfst du nicht die aktuellen Tiefzinsen einsetzen. In den verbindlichen Dokumenten der Branche ist die Verwendung eines «langfristigen kalkulatorischen Hypothekarzinssatzes» verlangt. Welcher Zinssatz in der Tragbarkeitsrechnung steht, hängt von der einzelnen Bank ab. Üblich sind kalkulatorische Zinsen von 4 bis 5 Prozent.

Zweitens sind die vorgeschriebenen und auch vertraglich vorgegebenen Kreditamortisationen zu budgetieren. Diese müssen spätestens ein Jahr nach der Auszahlung der Hypothek starten. Fürs Budget heisst das: Innerhalb von 15 Jahren musst du die Hypothek auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduzieren können.

Die Nebenkosten planen

Drittens zu den Unterhalts- und Nebenkosten des Eigenheims: Für diesen Punkt ist es branchenüblich, ein Prozent des Liegenschaftswertes einzusetzen. Für eine neue Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 700’000 Franken müsstest du dementsprechend 7’000 Franken pro Jahr budgetieren. Darunter fallen ganz unterschiedliche Auslagen: Heizung respektive Energieversorgung, Wasser und Warmwasser, Strom, Reparaturen, Unterhalt, Gartenarbeiten, Gebäudeversicherungen und vieles mehr. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, fallen die gemeinschaftlichen Kosten im Haus ebenfalls unter Nebenkosten. Bei einer gründlichen Planung ist natürlich daran zu denken, dass die Nebenkosten im Einzelfall stark variieren können. Ist das Gebäude schon 30 oder 40 Jahre alt, fallen öfters höhere Beträge für Gebäudeunterhalt, Reparaturen oder für die Heizung an.

Tragbarkeit: Die Gründe der konservativen Kreditvergabe

Wer diese Szenarien durchspielt, erlebt oft sein blaues Wunder. Vielleicht liegen die kalkulierten Kosten höher als erhofft. Die Chancen für einen Hauskredit lassen sich verbessern, wenn du eine tiefere Hypothek beantragst. Standardmässig finanziert eine Bank rund 80 Prozent des Kaufpreises, 20 Prozent sind durch eigene Mittel abzudecken. Wenn du stattdessen mehr eigenes Geld einbringst (Erbvorbezug, Schenkungen, Verkauf von Wertschriften etc.), wirst du die Tragbarkeit verbessern können.

Es gibt aber mindestens drei triftige Gründe dafür, die Tragbarkeit einer Hypothek sehr konservativ zu berechnen:

  • Eine Senkung des kalkulatorischen Zinses würde ganz einfach zu einer noch grösseren Nachfrage auf dem Markt führen. Diese Überhitzung wollen die Banken und die Behörden vermeiden.
  • Eine allzu laxe Kreditpolitik wäre riskant. Wenn schon ein leichter Zinsanstieg von 1 oder 2 Prozent für viele Haushalte in einer Schuldenfalle münden würde, wäre niemandem gedient. Ein hoher kalkulatorischer Zins senkt das Risiko, dass der Immobilienbesitz zu einer Überschuldung führen könnte.
  • Die Schwelle von einem Drittel des Bruttoeinkommens hat sich über viele Jahre bewährt. Denn wenn ein Haushalt mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens fürs Wohnen aufwendet, wird es finanziell eng. Wer wird schon bei anderen fixen Ausgabenpositionen übermässig Abstriche machen wollen? Alle Auslagen für Lebensmittel, Kleider, Urlaub, Krankenkasse und Versicherungen, Steuern, Verkehr und öV, Weiterbildungen, Hobbies, Freizeit etc. müssen ja auch gedeckt sein.

Vertreter der Behörden und der Nationalbank haben mehrfach betont, dass die konservativen Grundsätze bei den Krediten von «eminenter Bedeutung» seien. Eine Lockerung würde sowohl die Banken als eben auch die Kunden verletzlicher machen und zu höheren Risiken führen.

 

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