Untermiete der Wohnung: Ist dies zulässig?

Jedem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, die Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Das Gesetz verlangt jedoch, dass vorgängig die Zustimmung des Vermieters eingeholt wird. Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete nur unter ganz bestimmten Bedingungen verweigern. Wir zeigen dir die wichtigsten Punkte, die du zur Untermiete wissen solltest.

 

Das kommt heutzutage öfters vor: Jemand zieht vorübergehend in eine andere Stadt oder gar ins Ausland. Wer will deswegen die hübsche Wohnung, die vielleicht auch noch preiswert ist, aufgeben und den Mietvertrag deswegen gleich kündigen? Immerhin ist es in den meisten Schweizer Städten und Agglomerationen nach wie vor schwierig, rasch eine passende Wohnung zu finden.

Ein knappes Wohnungsangebot in manchen Städten sowie hohe Mietpreise begünstigen diese Entwicklung. Wer einmal mit einer Wohnung das grosse Los gezogen hat – gute Lage, erschwinglich – wird sie nicht so rasch wieder hergeben.

 

Untermiete: Eigentümer muss zustimmen

Das Gesetz verlangt allerdings die Zustimmung des Vermieters. «In der Praxis ist es gar nicht so selten, dass eine Untermiete relativ formlos zustande kommt und die Leute nicht daran denken, dass sie die Einwilligung der Verwaltung einholen sollten», sagt der Berner Mietrechtsexperte und Anwalt Hans Bättig. Wer als Mieter korrekt vorgeht, muss sich die Untermiete vorgängig bewilligen lassen. Weil die Untermiete zu den sogenannt zwingenden Bestimmungen im Gesetz gehört, wäre allerdings ein allgemeines Verbot einer Untermiete unzulässig. Dieses Recht kann der Hauseigentümer respektive die Verwaltung der Mieterschaft nicht wegnehmen.

Es gibt nur wenige Gründe, warum ein Vermieter deinen Antrag abweisen darf. (Bild: Designed by yanalya / Freepik)

Drei Einwände sind denkbar

Nach dem Gesetz sind nur drei Gründe für eine Verweigerung denkbar (Art. 262 OR):

 

  • Konditionen offen legen: Der Mieter ist verpflichtet, die wesentlichen Konditionen des Untermietvertrags bekanntzugeben. Darunter fallen etwa der Name des Benutzers, die Anzahl der Bewohner, die Höhe des Untermietzinses und die vereinbarte Vertragsdauer; der Eigentümer wird meist eine Kopie des Untermietvertrags verlangen. Bleibt der Mieter diese Informationen schuldig, darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern.

 

  • Missbräuchliche Untermiete: Problematisch ist es weiter, wenn der Mieter die Untermiete zu einem echten Geschäft machen will. Es ist ganz klar nicht zulässig, aus der Untermiete einen übermässigen Ertrag zu erzielen. Dies wäre genauso missbräuchlich, wie wenn der Vermieter aus dem Hauptmietvertrag einen missbräuchlich hohen Gewinn abgeschöpft. Bloss: Ab welchem Mass ist die Miete denn missbräuchlich? – Je nach Sichtweise gehen Interessenvertreter davon aus, dass ein Aufpreis von etwa drei bis zehn Prozent vertretbar wäre. Immerhin ist zu argumentieren, dass der Mieter mit der Untermiete Auslagen hat. Darunter fallen Kosten für das Mobiliar, Strom, Internetanschluss, sonstige Nebenkosten und Gebühren. Hinzu kommen ein gewisses Risiko und der Aufwand für das Inkasso. Die Experten zitieren Gerichtsentscheide, wonach eine Differenz von 30 Prozent gegenüber dem Hauptmietzins klar als missbräuchlich zu taxieren ist. Fassen wir zusammen: Würde der Mieter einen übersetzten Ertrag erzielen, kann der Vermieter die Untermiete ablehnen.

 

  • Nachteile für den Eigentümer: Schliesslich ist noch ein dritter Punkt anzuführen. Ein Vermieter respektive die Hausverwaltung kann die Untermiete untersagen, sofern daraus wesentliche Nachteile entstehen. Diese Formulierung bedarf freilich einer gewissen Auslegung. Handelt es sich um eine ganz normale Mietwohnung, darf sie dem Untermieter nur zum gleichen Zweck überlassen werden. Wir folgern daraus: Der Vermieter könnte die Untermiete untersagen, wenn der Zweck der Wohnung entfremdet würde. So wäre es natürlich nicht zulässig, die Wohnung zum Beispiel als Coiffeursalon zu nutzen. Oder ein noch extremeres Beispiel: Der Vermieter muss es sich nicht gefallen lassen, dass der Untermieter die Wohnung als Übungslokal für seine Rockband oder als Raum für Schlagzeugunterricht nutzt.

Risiken bei der Untervermietung

Experte Hans Bättig weist darauf hin, dass noch einige Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Schwierig wird es zum Beispiel, wenn in der Untermiete gleich eine längere Vertragsdauer vereinbart ist. Immerhin ist ja nicht auszuschliessen, dass das Hauptmietverhältnis aus triftigen Gründen gekündigt wird. Dies wäre der Fall, wenn das Haus umfassend renoviert werden muss. Es sind noch weitere Risiken aufzuführen: Was, wenn die Wohnungsmiete aufschlägt, der Mieter die Teuerung (je nach Vertrag) aber nicht auf die Untermiete abwälzen kann? Es hat also seine Tücken, wenn der Mieter plötzlich selbst Vermieter wird.

«Der Hauptmieter haftet», so Experte Hans Bättig. Er haftet natürlich auch für Schäden, die auf das Konto des Untermieters gehen. Wenn also der Untermieter grösseren Schaden anrichtet, oder schlicht und einfach nicht zahlt, bleibt dies am Mieter hängen.