Untermiete

Anders präsentiert sich die Sachlage, wenn eine Person den Vertrag mit dem Vermieter in eigenem Namen schliesst, in der Folge aber weitere Personen bei sich wohnen lässt. Hier liegt neben dem Mietvertrag ein oder allenfalls liegen mehrere Untermietverträge vor. Ein Untermietvertrag wird durch die Übereinkunft geschlossen, dass der sogenannte Hauptmieter dem Untermieter ein (teilweises) Gebrauchsüberlassungsrecht an der Wohnung einräumt und der Hauptmieter dafür im Gegenzug einen Mietzins bekommt.

Dabei sollten Sie wissen:

  • Die Schriftlichkeit der Übereinkunft ist empfehlenswert, aber keine Voraussetzung für den Vertragsabschluss.
  • Der Vermieter ist hier nicht Vertragspartei. Er ist aber vom Mieter über die Untermiete und deren Konditionen zu informieren.
  • Der Vermieter muss der Untermiete zustimmen, sofern ihm daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht (zum Beispiel Überbelegung der Wohnung) und der Mieter selbst für die Untervermietung keinen missbräuchlichen Mietzins verlangt.
  • Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet.
  • Solidarhaftung und notwendig gemeinsames Handeln fallen bei der Untermiete ausser Betracht, wobei Spezialbestimmungen für die Familienwohnung zu beachten sind.
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Gehen Sie mit Ihrem Partner einen Untermietvertrag ein, muss der Vermieter diesem zustimmen.

Stellung des Untermieters

Der Untermieter besitzt sämtliche Ansprüche des Mietrechts, diese stehen ihm aber gegen den Mitbewohner zu, mit dem er den Vertrag eingegangen ist (Hauptmieter). Beide Parteien müssen auch untereinander die zwingenden Kündigungsfristen einhalten, sofern der Vertrag nicht befristet eingegangen wurde. Vor Ablauf der Frist kann der Hauptmieter ebenso wenig die Ausweisung des Untermieters verlangen, wie sich der Untermieter durch simplen Auszug von der Pflicht zur Mietzinszahlung befreien kann.

Dem Untermieter steht allerdings im Rahmen der vorzeitigen Rückgabe das Recht zu, einen zumutbaren Nachmieter vorzuschlagen, der bereit ist, den Untermietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen. Im gegenseitigen Einverständnis kann freilich auch ein Mietvertrag augenblicklich aufgelöst werden. Keine Untermiete sondern Gebrauchsleihe liegt vor, wenn dem Mitbewohner ohne jegliche Gegenleistung Obdach gewährt wird.

Vorteil Untermiete?

Bei der Untermiete stehen sich die Mitbewohner als Mieter und Vermieter gegenüber. Die interne Auflösungsproblematik bei der Mitmieterschaft (einfache Gesellschaft) steht hier deshalb nicht zur Diskussion. Die Untermiete gilt allgemein als flexiblere Form des gemeinsamen Wohnens. Die Vermieterstellung des Hauptmieters bringt diesem die bekannten Vor- und Nachteile.

  • Er trägt das wirtschaftliche Risiko, wenn sein Untermieter den vereinbarten Mietzins nicht leistet und muss für dessen Schäden gegenüber dem Vermieter aufkommen.
  • Ist der Hauptmieter des Untermieters überdrüssig und möchte er mit einer anderen Person wohnen, steht dem Untermieter selbst gegen eine korrekte Kündigung (Verwendung des amtlichen Formulars) das mächtige Instrument der Erstreckung zur Verfügung.
  • Der Untermieter läuft dagegen unter Umständen Gefahr, dass der Hauptmieter die Mietzinsforderung des Vermieters ohne seine Kenntnis nicht mehr erfüllt und das Hauptmietverhältnis in der Folge ausserordentlich gekündigt wird.

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