Webinar Homegate Connect

Homegate Connect, das Webinar von Profis für Profis, hatte am 02.04.2020 seinen Auftakt zum Thema „Immobilienbranche und Corona”.
Die Digitalisierung spielt aktuell und in Zukunft eine noch grössere Rolle für die Diskutanten. Viele Menschen suchen genau jetzt Orientierung am Immobilienmarkt und das können Profis und Anbieter mit langjähriger Erfahrung bieten. Spannend waren auch die Beispiele für Besichtigungen am Bildschirm oder der Ausblick in die Zukunft der einzelnen Märkte.
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Wir haben einige interessante Fragen, welche direkt während dem Webinar von den Zuschauern gestellt wurden, für Sie beantwortet:

 

Finanziell:

Werden die Preise aufgrund der aktuellen Hypozinssteigung bei Immobilien zukünftig sinken?

Herr Michael Stucki, Privera: Nein, davon ist nicht aus zu gehen. Der Anstieg war zu moderat. Ausserdem deutet vieles darauf hin, dass es sich um einen temporären Ausschlag handelt und die Zinsen mittelfristig auf ihr sehr tiefes Niveau zurückkehren.

Wie werden Anfragen von Geschäftsmietern in Bezug auf Mietzinsreduktionen wegen Betriebsausfällen gehandhabt?

Herr Michael Stucki, Privera: Es ist bisher nicht geklärt, ob effektiv ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht. Dies auch für Unternehmen, welche aufgrund der Verordnung 2 zwingend schliessen mussten. Zudem gilt es in dieser Diskussion auch zu betrachten, dass nachfolgend mit den Mieteinnahmen auch diverse Kosten, genannt seien als Beispiele Handwerkerrechnungen, Strom usw., sowie mit diesen Einnahmen auch ein Grossteil der Altersvorsorge zu finanzieren ist. Sollten somit effektiv Mietzinsreduktion zu gewähren sein, hätte dies nachfolgend weitere Konsequenzen. Dessen ist sich der Bundesrat vermutlich bewusst, weshalb er für die Unternehmen auch weitreichende Massnahmen (u.a. zinslose und langjährige Kredite) zur Verfügung stellt. Ergänzend kann der Vermieter immer noch, sofern die Massnahmen des Bundes nicht ausreichen, mit dem Mieter eine Mietzinsstundung vereinbaren.

Wie seht ihr das Risiko betreffend MZ-Ausfällen infolge Insolvenz von Mietern und wie geht ihr mit dieser Situation um?

Herr Michael Stucki, Privera: Der Bund hat weitgehende Massnahmen lanciert, um die Unternehmen in dieser Phase zu unterstützen. Wir sind zuversichtlich, dass aufgrund dieser Massnahmen das Risiko reduziert werden kann. Es ist jedoch davon auszugehen, dass das Risiko von Mietzinsausfällen ansteigen wird. Aus unserer Sicht ist es wichtig, dass man die Veränderung der offenen Posten aktiv überwacht und frühzeitig mit den Mietern Lösungen sucht. Sollten die Lösungen des Staates für die Mietzinsdeckung nicht ausreichen, so kann immer noch der Weg über eine temporäre Mietzinsstundung mit dem Mieter geprüft werden.

Frage an Bewirtschaftungsunternehmen: Entstehen zusätzlich Mehrkosten, die dem Eigentümer in Rechnung gestellt werden? Sei es bei Abgaben/Übernahmen von WHG oder Vermietungsaufwand?

Herr Michael Stucki, Privera: Bei den Wohnungswechseln sollten bei den Eigentümern keine zusätzlichen Kosten entstehen. Mit dem Prozess, welche der SVIT hierfür empfiehlt, können die Abnahmen und Übergaben gut durchgeführt werden. Auch liegen bisher keine Meldungen von Handwerkern vor, welche aufgrund der aussergewöhnlichen Situation höhere Reparaturkosten anzeigen würden.
Wo zusätzliche Kosten, dies jedoch vermutlich sinnvoll und gut investiert, anfallen können, ist bei der (Wieder-)Vermietung. Hier gilt es aktuell zu prüfen, über welche digitale Instrumente virtuelle Besichtigungen ermöglicht werden können und so weiterhin Vermietungen aktiv durchgeführt werden können.

Was sagt Herr Schnorf zum Thema, dass nach dem deflationären Schock an der Börse, eine Inflationswelle folgen könnte und diese dann schlussendlich auch die Immobilien erwischen könnte? und in diesem Zusammenhang,
dass das Hochpreissegment als erstes Segment sehr stark davon betroffen werden könnte? Wie ist seine Markteinschätzung für dieses Segment?

Herr Patrick Schnorf, Wüest Partner AG: Interessante Frage. In einem Worst-Case Szenario ist eine starke Inflation nicht undenkbar. Entsprechend würde Kaufkraft vernichtet und ein Rückgang der Zahlungsfähigkeit stattfinden.
Hochpreisiges Wohneigentum würde in so einem Negativszenario mit Sicherheit stark leiden. Ich erachte das Szenario aber als eher unwahrscheinlich.

 

Leerstände:

Kann ich mehr über das Business der Leerstände erfahren von Alex? Wie genau funktioniert das?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Die Firma NOVAC-SOLUTIONS GmbH bietet die Konzeption, Umsetzung und den Betrieb von professionellen Zwischennutzungen von Leerständen aller Art. Wir möblieren leerstehende Wohnungen und vermieten diese dann für einige Monate bis zur Sanierung, dem Abriss oder der konventionellen Vermietung. Je nach Objekt haben wir andere Zielgruppen wie z.B. die lokale Bevölkerung, Geschäftsreisende, Expats, Studenten etc. Wir haben aber auch Zwischennutzungen in Gewerbeflächen, wo wir von Coworking-Spaces über temporäre Eventflächen bis zu ganzen Markthallen schon alles gemacht haben.
Bei aktuell ca. 72’000 leerstehenden Wohnungen und 2’000’000m2 leerstehender Gewerbeflächen in der Schweiz ein Thema, dass lange und weitgehend ignoriert wurde, obwohl die Opportunitätskosten aus entgangenen Mietzinseinnahmen in die Milliarden gehen und leerstehende Flächen keinerlei gesellschaftlichen oder wirtschaftlichen Nutzen stiften.

Können Eigentümer beim Bund anklopfen? Wohnungsrenovationen auf Eis, da keine Handwerker arbeiten dürfen (z.B. Kanton Waadt). Wie sieht die Prognose bei Leerständen im Wohnbereich aus? Längere Leerstände?

Herr Michael Stucki, Privera: Prognose Wohnungsleerstände: Wir (PRIVERA) erfassen wöchentlich die Kontaktanfragen (Interessenten) und Anzahl Bewerbungen. In der KW 11 und insbesondere in der KW 12 war bei beiden Kategorien verständlicherweise ein starker Rückgang zu verzeichnen. Die Werte lagen deutlich unter den Vergleichswochen des Vorjahres. Etwas überraschend war jedoch die Entwicklung in den KW 13 und 14. In der KW 13 stieg die Nachfrage wieder deutlich an. Die Werte für die KW 13 und für die KW 14 lagen bereits wieder über dem Wert der Vergleichswochen im 2019. Dies erstaunt sehr. Begründungen kann es unterschiedliche geben. Plausibel erscheint die These, dass viele Personen in der aktuellen “Homeoffice-Zeit” mehr Zeit für die Wohnungssuche investieren können und mit der gebotenen Vorsicht auch weiterhin Wohnungsbesichtigungen möglich sind. Diese nun wieder angestiegene Nachfrage stellen wir auch bereits bei den Neubauprojekten wieder fest.
Auf der anderen Seiten erfassen wir monatlich auch die Anzahl Kündigungen. Hier war zu erwarten, dass im März, gegenüber den Vorjahren, weniger Kündigungen eingehen werden. Dies war auch effektiv der Fall. Dies dürfte nun kurzfristig das Angebotsvolumen reduzieren.
Fazit: Betrachtet man die beiden Werte “Nachfrage” und “Wohnungskündigungen” so dürfte die These getätigt werden, dass hierdurch der Leerstand sich nicht verändern wird.
Viel bedeutender für die Leerstandsentwicklung ist die Bautätigkeit und die Zuwanderung. Sollte sich die Schweiz rascher erholen als Europa, so könnte dies durchaus auch wieder einen Anstieg der Zuwanderungszahlen zur Folge haben, womit auch die Nachfrage nach Wohnungen wieder steigen dürfte.

 

Allgemein/Einzelne Themen:

Wo seht Ihr die Gefahren in unserem Beruf? Unser Arbeitgeber hat erst vor 2 Wochen mit dem Home-Office reagiert.

Herr Mario Fuchs, Fuchs Immobilien: Die grösste Gefahr im Zusammenhang mit COVID19 ist aktuell sicherlich die Ansteckung durch direkten Kundenkontakt. Direkte Kundenkontakte sollten deshalb aufs Minimum reduziert werden. Zudem sollte die Notwendigkeit für Besichtigungen abgeschätzt werden. Evtl. kann man die Besichtigung auch für die kommenden Wochen aufschieben? Die Immobilienwirtschaft ist intakt. Eine Kündigungswelle für Mitarbeitende ist nicht zu befürchten.

Wie kommen Eure Mitarbeiter mit dem verlorenen sozialen Umfeld mit „nur noch“ Home-Office zurecht?

Herr Mario Fuchs, Fuchs Immobilien: Der fehlende soziale Kontakt kann für die Mitarbeiter sicher eine Herausforderung sein. Durch Home-Office besteht jedoch die Chance, die Kontakte zur Nachbarschaft wieder zu reaktivieren. Zudem schätzen unsere Mitarbeiter aktuell die Quality Time mit der eigenen Familie umso mehr. Auch eine gemeinsame Kaffeepause über Videochat kann helfen.

 

Gewerbe:

Trotz aktueller Situation, sollte man doch noch Inserate schalten für Gewerbeobjekte?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Meiner Meinung nach absolut. Online bleiben und Präsenz zeigen. Wer jetzt den Kopf in den Sand steckt und nichts macht, der verliert gegen all jene, die die gewonnene Zeit nutzen um sich noch besser für die Zeit nach der Krise aufzustellen. Evtl. muss man sich aber auch besser überlegen wo Werbung jetzt zu schalten ist. Wir konzentrieren uns stark auf Social Media.

 

Social Media:

Was macht ihr derzeit anders auf Social Media als vorher? Wäre schön, die Frage in die Runde zu stellen.

Herr Mario Fuchs, Fuchs Immobilien: Da der Traffic auf Social Media aktuell sehr hoch ist, haben wir unsere Präsenz nochmals hochgefahren. Neben gängiger Objektwerbung versuchen wir unseren Kunden einen tieferen Einblick in unseren Alltag (Homeoffice, Meet the team, etc.) zu geben und gehen auf aktuelle Themen zu COVID19 ein. Das Wichtigste ist aber sicher, dass man auf den Sozialen Medien kommuniziert, wie aktuell gearbeitet wird (Wie sind wir erreichbar, Öffnungszeiten, sind Besichtigungen noch möglich?, sind Beurkundungen noch möglich?, etc.).

Durchführung der Besichtigungen/Wohnungsübergabe:

Wäre zur Sicherheit nicht auch Temperaturmessung bei Besichtigung möglich? Kunden von mir mit Produktionsunternehmen machen das erfolgreich.

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: ….dann doch eher eine virtuelle Besichtigung. Eine Besichtigung muss als positives Erlebnis in Erinnerung bleiben und kundenfreundlich sein. Ich bin der Meinung, dass Kunden dann eher schnell und einfach von zuhause aus eine digitale und persönliche Besichtigung mit SAM wünschen, als vor Ort die Temperatur zu messen.

Die Sicherheit für die Abnahmen oder Übergaben, sind nicht gewährleistet. Weder Mundschutz noch Handschuhe werden uns gestellt, wir besorgen dies selber um uns selbst zu schützen. Ist dies ein korrektes Verhalten vom Arbeitgeber?

Herr Mario Fuchs, Fuchs Immobilien: Auch für den Arbeitgeber ist die Situation neu und eine grosse Herausforderung. Spricht euren Arbeitgeber offen mit euren Bedenken an und macht eigene Lösungsvorschläge. Jedes Teammitglied kann seinen Teil dazu beitragen, damit die aktuelle Situation so gut wie möglich überstanden wird. Die aktuelle Situation ist auch eine Chance, als Team zu wachsen.

Herr Michael Stucki, Privera: Der Branchenverband SVIT hat ein Vorgehen für Wohnungswechsel kommuniziert. Dieser Prozess, welcher die Hygiene- und Verhaltensregeln des Bundes berücksichtigt, findet auch bei den ein- und ausziehenden Mietern hohe Akzeptanz.

Im Zusammenhang mit Wohnungsübergaben gewinnen somit auch digitale Schloss-Systeme an Bedeutung, wo man z.B. Schlösser mit NFC via Handy oder Badges öffnen kann.

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Ganz Ihrer Meinung! Ich verstehe sowieso nicht, wieso wir alle noch mit Schlüsseln rumrennen müssen. Ein kontrollierter schlüsselloser Zugang macht so vieles möglich, was aktuell nicht möglich ist – auch ohne COVID-19!

Ich möchte gerne Tipps über Vermietung, Wohnungsab- und Übergabe , sowie Besichtigungen der WG-Zimmer in der Corona-Zeit erfahren.

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Wir vermieten unter dem Namen www.westudy.ch 37 möblierte Studentenzimmer in St.Gallen. Hier hat eine richtige Flucht stattgefunden als die HSG die Tore geschlossen hat und unsere Mieter (mehrheitlich Auslandsstudenten) in ihre Heimatländer zurück sind. Wir haben keine einzige physische Abnahme durchgeführt sondern allen eine digitale Checkliste (Google Forms) zugestellt mit einer Schritt für Schritt Anleitung zur Rückgabe und mit der Verpflichtung verschiedene Teile der Wohnung (Foto aus jeder Ecke, Foto von Kühlschrank etc.) aufzunehmen und dem Formular anzuhängen. Das hat bei 80% super geklappt und dort wo es nicht geklappt hat haben die Effizienzgewinne die Kosten für allfällige Nachreinigungen mehr als wett gemacht.

Wäre interessiert am Watson-Artikel zu Zoom.

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SAM

Wer steuert diesen Roboter?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: SAM wird durch die Interessenten gesteuert, die sich von überall auf der Welt via PC, Laptop oder SmartDevice verbinden können. Der Eigentümer kann jedoch auch festlegen, dass SAM nur in Begleitung der Vermarkter*innen gesteuert werden kann, wobei die Kontrolle den Interessenten genommen und gegeben werden kann.

Wie sieht es mit Schäden durch den Roboter aus und kann ich Unfälle damit provozieren?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: SAM ist mit modernster Sensortechnik ausgestattet die Kollisionen in leerstehenden Objekten verhindern. Wir empfehlen SAM in leerstehenden Objekten zu platzieren. In möblierten Wohnungen sollten keine filigranen Möbelstücke/Dekoartikel platziert werden, da diese ggf. durch SAM nicht gesehen werden. Da SAM jedoch nur 6 kg. schwer ist und langsam fährt, wären auch da keine Schäden zu erwarten.

Wie viele können sich gleichzeitig einloggen?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Aktuell eine Person. Bei Besichtigungen in Begleitung mit der Vermarktung zwei Personen. Wir arbeiten jedoch daran, dass mehrere Personen gleichzeitig aufspringen können und die erstverbundene Person jeweils die Kontrolle hat und alle anderen mitschauen können.

Was, wenn mehrere gleichzeitig Besichtigen möchten? Gibts dann eine Warteschlange?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: SAM ist durchschnittlich 4 Minuten in Benutzung pro Interessent. Danach kann die nächste Person übernehmen.

Ist der Roboter auch bei Objekten mit mehreren Geschossen aus der Ferne nutzbar oder benötigt es pro Etage ein Gerät?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Wir empfehlen SAM aktuell bei eingeschossigen Objekten, da SAM keine Treppen steigen kann.
Für mehrere Etagen empfehlen wir unsere 360° Touren mit Videochatfunktion.

Wie wird SAM in mehrgeschossigen Objekten verwendet ( z.B. ein EFH)? Wird dann pro Geschoss ein Roboter installiert?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Wir empfehlen SAM aktuell bei eingeschossigen Objekten, da SAM keine Treppen steigen kann. Kleinere Schwellen sind hingegen kein Problem. Für mehrere Etagen empfehlen wir unsere 360° Touren mit Videochatfunktion unter https://realbot.engineering/360-live-platform/.

Kann SAM auch in andere Räume fahren?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Sofern das Objekt ebenerdig ist und alle Türen offengelasse wurden, kann SAM das gesamte Objekt erkunden.

Wird SAM vielleicht bald auch Treppe benutzen können?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Technisch ist dies möglich, finanziell jedoch noch nicht umsetzbar. Für mehrere Etagen empfehlen wir unsere 360° Touren mit Videochatfunktion unter https://realbot.engineering/360-live-platform/.

Wie viel kostet SAM?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: SAM kostet aktuell CHF 1165.-/Monat. Bei Personalvollkosten von ca. CHF 120.-/Stunde und ca. 2 Stunden Gesamtaufwand pro Besichtigung (inkl. Anfahrt/Rückfahrt), ist SAM nach bereits fünf Fernbesichtigungen amortisiert. Da SAM ein sehr ehrliches und authentisches Bild des Objekts vermittelt, lässt sich Spreu von Weizen trennen und der Fokus auf Interessenten legen, die auch nach der Besichtigung mit SAM sehr interessiert sind. Unnötige Besichtigungen fallen weg.

Übergaben/Abnahmen von Wohnungen kontaktlos? Wie läuft das ab und wie erkennt ihr Schäden? Rechtlich problematisch?

Herr Alexander Tyropolis, Realbot: Unsere Objekte werden mit elektronischen Schlössern oder Schlüsselboxen ausgestattet. Der Zugang kann gesteuert/angepasst werden. Unsere Protokolle sind digital und werden bei einer Übergabe mitgegeben und sind vom Mieter zu akzeptieren bzw. Schäden innert 14 Tagen zu melden, damit wir die Protokolle entsprechend ergänzen können. Bei einer Rückgabe der Wohnung hat der Mieter eine Check-Liste zur Rückgabe durchzugehen, die auch das Erstellen von Bildern aus verschiedenen Ecken erfordert und wenn möglich ein Video. Bei immer besseren Kameras heutzutage kein Problem. Auch kleine Schäden sind dadurch gut erkennbar. Die Wohnung kann dann, bei passender Gelegenheit durch unser Personal nochmals begutachtet werden – falls uns dies nötig erscheint.

Selbstverständlich ist diese Form der Übergabe/Abgabe nicht bei allen Arten von Objekten die Beste. Wir haben jedoch bisher sehr gute Erfahrungen gemacht und ggf. Schäden, die doch mal aufgetaucht sind, durch die Effizienzgewinne schnell wettgemacht.