Wohnbau: Architekt oder Generalunternehmer?

Architekt oder Generalunternehmer: Beim Stichwort Architekt denken viele Leute an grosse Entwürfe und kreative Baukunst. Den Begriff Generalunternehmer (GU) bringt man eher mit einem schlüsselfertigen Bau zu einem Fixpreis in Verbindung. Was ist die bessere Wahl?

Architekten entwerfen keine Gebäude «ab Stange», sondern individuell geplante Objekte. Im Bild: Marmont Modern House (Bildquelle: flickr / Chase Lindberg)

Was für das Leben Geltung hat, gilt erst recht für einen Hausbau. Alles gelingt besser, wenn es auf solidem Fundament ruht. Laien sind beim Bauen aber bald einmal am Ende ihres Lateins. Vorneweg: Entscheidend ist ganz zu Beginn nicht so sehr die Wahl von Küchenmöbeln oder ein Entscheid für ein bestimmtes Heizsystem. Entscheidend ist die Wahl des richtigen Partners! «Architekt oder Generalunternehmer?» – Stellen wir die Frage einem erfahrenen Experten, zum Beispiel Bernhard Lauper. Er ist seit vielen Jahren als Bauherrenberater bei Immopro in Zürich tätig. Seine erste Antwort lautet: «Der Entscheid Architekt oder Generalunternehmer hängt gar nicht so sehr von der Grösse eines Projekts ab.» Massgebliches Kriterium sei die Aufgabenstellung: Geht es darum, überhaupt zuerst ein Projekt zu entwickeln und erste Ideenskizzen zu zeichnen? Oder ist ein Bauvorhaben schon in allen Details definiert?

Architekt oder Generalunternehmer: Unterschiede

Für den ersten Fall ist es ohne Zweifel ratsam, sich an einen ausgebildeten und geeigneten Architekten zu wenden. Architekten sind darauf geschult, je nach Grundstück, planungsrechtlichen Voraussetzungen und Wünschen des Bestellers Ideen zu entwickeln und Vorschläge zu unterbreiten. Die Stärke des Generalunternehmers ist hingegen die bauliche Umsetzung eines klar definierten Projekts – GU sind vor allem die richtigen Partner, um bereits entworfene und definierte Bauvorhaben konkret umzusetzen. Ein wichtiger Unterschied ist weiter, dass GUs Kosten- und Termingarantien anbieten.

Der Werkvertrag mit einem GU sollte eine sehr ausführliche Beschreibung des bestellten Bauwerks beinhalten, und zwar zu einem im Voraus schriftlich fixierten Preis und Termin. Im Gegensatz dazu koordinieren Architekten je nach Aufgabenstellung die ganze Ausschreibung von jedem einzelnen Handwerkerauftrag und übernehmen die Bauleitung. Dabei sind aber nicht wie bei einem GU Kostengarantien üblich; an deren Stelle unterbreitet der Architekt dem Bauherrn in der Regel einen Kostenvoranschlag – der Unsicherheitsfaktor bei den Kosten liegt damit höher. Hinzu kommt, dass der Bauherr mit diesem Modell mit den Handwerkern, Unternehmern und Lieferanten separate Werkverträge abschliesst. Der GU hingegen arbeitet nach dem Prinzip «alles aus einer Hand».

Kreative Entwürfe von Architekten: Rundbau des dänischen Büros Lundgaard & Tranberg Architects (Bild: flickr / W. Gurak)

Bei der Grundsatzfrage Architekt oder Generalunternehmer ist weiter daran zu denken, dass die Baupartner ihre eigene Rolle oft etwas anders definieren. Lauper sagt: «Einen entscheidenden Unterschied sehe ich weiter darin, dass ein Architekt gemäss seinem Auftrag auch Treuhänder des Bauherrn ist.» Das heisst: Ein Architekt wahrt die Interessen seines Auftraggebers und verfolgt nicht allein seine eigenen Zwecke. Er wird dem Bauherrn beratend zur Seite stehen. So trägt er dazu bei, dessen Ziele mit vertretbarem Aufwand zu verwirklichen.

Ein GU hingegen kennt in diesem Sinne keine solche treuhänderische Aufgabe. «Kurz gesagt ist es die Aufgabe des GU, ein vordefiniertes Projekt gemäss dem abgeschlossem Werkvertrag zu realisieren. Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Das ist aber keine treuhänderische Aufgabe», so Bernhard Lauper.

Architekt oder Generalunternehmer? Gute Architektur vom Generalunternehmer: Neubau Ruggächern der Genossenschaft ABZ. GU: Allreal (Bild: Hannes Henz)

Bauphasen: Der ideale Partner

Architekt oder Generalunternehmer? In der Praxis verschwimmen die Grenzen heute etwas. Auch gewisse Architekten bieten z. Bsp. koordinierte Gesamtleistungen. Lauper bringt den Gedanken ins Spiel, die Frage je nach Phase eines Vorhabens zu beantworten. «Wer zum Beispiel ein schönes Wohnhaus geerbt hat, weiss als Privatperson und Laie oft nicht, welches Potential das Gebäude birgt und wie er mit der Aufgabenstellung umgehen soll», so Bernhard Lauper. Um die Varianten und Möglichkeiten auszuloten, könnte man drei Architekten damit beauftragen, erste grobe Ideenskizzen zu entwerfen.

«Oft sind Private überrascht, was schon mit wenig Aufwand an kreativen Vorschlägen kommt», sagt der Bauexperte. In einem ersten Kontakt mit den Architekten merkt man meist auch schnell, ob die «Chemie stimmt». Um zu guten Resultaten zu kommen, sollte der Bauherr wirklich überzeugt sein, den «richtigen» Partner für Bau und Planung gefunden zu haben. Die Einholung von Referenzen ist dabei sehr ratsam.

In einem nächsten Schritt müsste sich der Bauherr für einen Vorschlag entscheiden. Weiter gilt es, das Bauprogramm und das Projekt weiter zu konkretisieren. Für die spätere Umsetzung kann man sich dann Gedanken dazu machen, ob weiter der Architekt die Fäden in der Hand haben sollte oder ob man die Bauausführung einem Generalunternehmer übergibt. Sofern ein Auftraggeber letztlich eine Gesamtleistung bestellt (Planung und Ausführung) spricht man von einem Totalunternehmer (TU). Der Besteller hat dann nur einen Ansprech- und Vertragspartner, der alle Dienstleistungen unter einem Dach vereint.

BSA: Verantwortungsbewusste Architekten

Architekt oder Generalunternehmer? Stellen wir die gleiche Frage als Nächstes einem bekannten Vertreter aus Architektenkreisen – Caspar Schärer, seit letztem Jahr neuer Generalsekretär des renommierten Bundes Schweizer Architekten (BSA). So wie der Bauexperte Lauper betont er die treuhänderische Funktion eines Architekten: «Formell wird ein Architekt zwar im Auftragsverhältnis tätig. De facto ergibt sich aber oft ein partnerschaftliches Verhältnis.» Der Architekt sei dafür qualifiziert, grundlegende Fragen zu den Zielen und zur Machbarkeit von Bauprojekten zu beantworten. «Oft ergeben sich aus dieser Auseinandersetzung», so Schärer, «neue Ideen, auf die der Bauherr so gar nicht gekommen wäre.»

Im Kern sei es die Stärke eines Architekten, dass er eine wichtige Querschnittdisziplin beherrsche (allgemein Umgang mit Raum und Fläche, Architektur, Entwürfe, Planung etc.). Erfahrene Architekten seien in der Lage, einem Bauherrn relativ rasch konkrete Entwürfe zu unterbreiten – natürlich immer im Rahmen dessen, was auf dem Grundstück und nach Bau- und Zonenordnung tatsächlich möglich ist. Etwas mehr gedankliche Arbeit und ein höherer Aufwand für Planung und Entwürfe würden der Bau- und Immobilienbranche guttun, sagt der BSA-Generalsekretär: «Wenn wir uns vergegenwärtigen, in welchem Umfang heute im Mittelland relativ rasch neue Wohnbauten hochgezogen werden, muss wieder mehr Qualität gefordert werden», so Caspar Schärer.

Architekt oder Bauherr: Fazit

Wenn reichlich Geld in Neubauten fliesse, bloss um Negativzinsen auf einem Bankkonto zu vermeiden, bringe dies die Architektur nicht weiter. Gerade in einem Umfeld wie heute könnten die Leistungen und die Passion von Architekten wichtige Impulse bringen. Angesichts steigender Leerstände an zweitklassigen Lagen in zweitklassigen Bauten gewinnt architektonische Qualität an Gewicht. Denn Wohnbauten mit guter Architektur und guten Grundrissen sind in diesem Sinne klar im Vorteil. «Um die Anforderungen richtig zu definieren und eine gründliche Planung zu ermöglichen, sind eben auch die Bauherren gefordert», so das Fazit von Schärer vom BSA.

Der berühmte Architekt Le Corbusier sagte einmal sinngemäss: „Ich bevorzuge das Zeichnen gegenüber dem Reden. Zeichnen geht schneller und lässt weniger Raum für Lügen.“ (Bild: fotolia)