Wohnen in der WG: knifflige Rechtsfragen im Streitfall

Die erste eigene Wohnung? Vor allem viele junge Leute ziehen erst einmal in eine Wohngemeinschaft (WG). «WG-Zimmer zu mieten…» – Das tönt ebenso sympathisch wie unkompliziert. Trotzdem solltest du auf einige formelle Punkte achten.

Die Vorfreude ist gross: Endlich kann Evelyn aus Z. mit ihren langjährigen Freundinnen zusammenziehen! Sie haben die gleichen Wellenlänge, einen ähnlichen Geschmack für Möbel und Inneneinrichtung und verbringen auch sonst gerne ihre Zeit zusammen. Es ist ihre erste «eigene Wohnung». Sie schätzen die Freiheit und Eigenständigkeit, die sie damit gewinnen. Eine Stadtwohnung für eine der drei Wohnpartnerinnen allein wäre wohl budgetmässig am oberen Limit. Doch wenn die drei Freundinnen die Miete durch drei teilen, sieht dies schon wesentlich besser aus.

WG-Zimmer: Zwei Vertragsvarianten

Was in vielen Wohngemeinschaften allerdings etwas unterschätzt wird, sind die formellen Aspekte. Hast du im Hinblick auf eine WG schon einmal genauer über den Vertrag, die Haftung und das «liebe Geld» nachgedacht? Im Allgemeinen stehen den Wohnpartnerinnen zwei Varianten zur Auswahl: entweder übernimmt eine Hauptmieterin die Gesamtverantwortung und unterzeichnet den Mietvertrag gegenüber der Verwaltung alleine. Die Hauptmieterin haftet für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Die Mitbewohnerinnen respektive die WG-Kollegen gelten dann als Untermieterinnen bzw. Untermieter. Eine solche Regelung über die Untermiete ist die Praxis in vielen WG’s in der ganzen Schweiz.

Als zweite Variante kommt es infrage, dass alle Wohnpartnerinnen gemeinsam den Vertrag unterzeichnen und für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis solidarisch haften – natürlich inklusive Miete, Mietkaution, Nebenkosten und allfällige Schäden an der Mietsache. Die zweite Variante klingt sympathisch, weil niemand in der WG im rechtlichen Sinne eine privilegierte Stellung innehat. Rechte und Pflichten sind für alle Mitbewohner analog geregelt.

Variante Untermiete: Vor- und Nachteile

Die Untermiete ist relativ unkompliziert und kann sogar mündlich und relativ formlos zustande kommen (gilt grundsätzlich für jede Form der Miete, ein schriftlicher Vertrag ist nicht zwingend). Wenn ein WG-Partner als Untermieter auszieht, hält sich der organisatorische und formelle Aufwand in Grenzen. Der Hauptmieter wird ganz einfach einen neuen Untermieter suchen. Das Vertragsverhältnis des Hauptmieters gegenüber der Verwaltung bleibt dadurch unverändert. Der Nachteil liegt darin, dass Untermieterinnen und Untermieter rechtlich gesehen in einer schwächeren Position sind. «Etwas überspitzt gesagt, sind es Mieter zweiter Klasse», bringt dies Fabian Gloor auf den Punkt. Er ist Jurist beim Mieterverband und betreut regelmässig Rechtsfragen an der «Hotline». Wenn der Hauptmieter auszieht oder eine Kündigung bekommt, endet damit auch die Untermiete. Kommt dazu, dass der Hauptmieter berechtigt ist, ein Untermietverhältnis zu kündigen.

De facto werden in vielen Fällen der Hauptmieter respektive die Hauptmieterin entscheiden, wer in die WG einzieht – oder wer im Streitfall seine Sachen packen muss. In der Praxis ist es gar nicht so selten, dass Konflikte eskalieren und sich die WG von Grund auf neu organisieren muss.

Bei der Variante Untermiete ist auch zu beachten, dass es sich dabei um ein eigenständiges Vertragsverhältnis handelt. Zwar darf der Vermieter innerhalb der WG keinen unrechtmässigen Gewinn mit der Untermiete erzielen, und er muss die Konditionen der Untermiete gegenüber der Verwaltung offenlegen. Doch in der Praxis kann sich der Untermieter nicht ganz sicher sein, ob die Untermiete wirklich fair ist (es sei denn, der Hauptmieter legt ihm gegenüber freiwillig die Konditionen aus dem Hauptmietervertrag vor). «Was das Finanzielle betrifft, gilt die Regel – Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser», so die Empfehlung von Fabian Gloor vom MV.

WG-Zimmer: Variante als Mitmieter

Bei der gemeinschaftlichen Variante mit solidarischer Haftung respektive gleichberechtigten Mitmieterinnen stellen sich in der Praxis komplexe rechtliche Fragen. Ist nur eine gemeinsame Kündigung möglich, kann ein einzelnes WG-Mitglied nicht gegen seinen Willen aus der Wohngemeinschaft ausgeschlossen werden. Kündigung – das ist mit grossen Umtrieben verbunden! Denn wenn das Mietverhältnis aus irgendwelchen Gründen aufgelöst werden muss, sind sämtliche Aspekte neu zu klären und neu zu verhandeln: der Inhalt des Vertrags genauso wie die Zusammensetzung der WG.

Manchmal ist noch ein relativ schlanker Ausweg möglich, wenn zum Beispiel ein Mitbewohner wechselt und der bisherige Mietvertrag auf einen neuen WG-Partner überschrieben werden kann. Formell gesehen müssen aber bei der Ausstellung des Vertrags und bei anderen wichtigen Rechtsfragen alle beteiligten Parteien einverstanden sein: Damit sind eben alle im Vertrag aufgeführten Mitmieterinnen gemeint; aber auch die Verwaltung respektive die Vermieterin muss sich einverstanden erklären. So besteht auch latent das Risiko, dass bei Wechseln innerhalb einer solchen Wohngemeinschaft das Vertragsverhältnis nicht ohne weiteres fortgeführt werden kann. Denn die Verwaltung respektive der Mieter sind ja frei zu entscheiden, wie und mit welchen Vertragspartnern sie das Mietverhältnis fortführen wollen.

Wohnen in der WG: Spielregeln sind wichtig!

Eine wichtige Schlussfolgerung lautet also: Die rechtlichen Aspekte sind nicht zu unterschätzen. Das Zusammenleben und der Alltag in der WG mögen betont «lässig» und unkompliziert sein – im Streitfall sind aber oft knifflige Fragen zu lösen. «Ich würde zum Beispiel Wohngemeinschaften davon abraten, die Untermiete bloss mündlich und ohne schriftlichen Vertrag zu regeln» empfiehlt Jurist Fabian Gloor. Wenn sich das Zusammenleben und auch die Verantwortlichkeiten bloss auf mündliche Absprachen stützen, funktioniert dies meist einwandfrei – so lange, bis Konflikte auftreten.

Manchmal gibt es Streit ums Geld, manchmal um die schwierige Frage einer Kündigung. Als wesentliche Punkte, die vertraglich zu regeln sind, gelten zum Beispiel: Klare Bestimmungen zum Thema Kündigung (Termine, Fristen etc.), aber auch zu den Nebenkosten. Ist dazu nichts vereinbart, darf der Untermieter davon ausgehen, dass er nebst der Miete keine weiteren Kostenbeiträge leisten muss. Die Kündigungsfristen und -termine richten sich nach dem Untermietvertrag oder, wenn nichts vereinbart wurde, nach den gesetzlichen Bestimmungen.

Evelyne M. und ihre Wohnpartnerinnen sind sich sicher, dass sie irgendwelche Meinungsdifferenzen gütlich lösen werden. – Sie wissen aber auch: Damit längerfristig alles wie am Schnürchen läuft, sollten sie auch übers Geld und die für sie passende Vertragsvariante reden.