Wohnung als Geldanlage – rentiert das?

Die Wohnung als Geldanlage: Immer mehr Schweizer nehmen die negativen Zinsen zum Anlass, nach lukrativen Anlagealternativen Ausschau zu halten. Der neuste Trend: Eine Eigentumswohnung kaufen und an Dritte vermieten. In manchen Siedlungen sind bereits etwa 20 Prozent der Stockwerkeinheiten ein «Business Case».

Nehmen wir als Beispiel eine Neubausiedlung in Luzern: «Von 50 Wohnungen werden heute 12 gar nicht von den Eigentümern genutzt, sondern vermietet», erzählt die 55-jährige Stockwerkeigentümerin Eva M. Ein Nachbar, offenbar sehr vermögend, habe sogar gleich acht Eigentumswohnungen selbst gekauft. Sieben davon hat er als Mietwohnung vermietet, die achte vermarktet er übers Internet für kurzzeitige Aufenthalte. «Uns ist das an den fremdländischen Gesichtern im Treppenhaus aufgefallen», erzählt Eva M. Anscheinend beherbergt der Nachbar in seiner Wohnung regelmässig Touristen aus allen Teilen der Welt.

«Feierabendvermieter»: Wohnungen zu vermieten, ist nicht immer leicht verdientes Geld – es ist mit Zeitaufwand und Risiken verbunden. (Bild: fotolia)

«Feierabendvermieter»: Wohnungen zu vermieten, ist nicht immer leicht verdientes Geld – es ist mit Zeitaufwand und Risiken verbunden. (Bild: fotolia)

«Volkssport»: Wohnung als Geldanlage

Im Rahmen des Eigentumsrechts jedes einzelnen Stockwerkeigentümers sind solche Vermietungen durchaus erlaubt – solange es die Nachbarn nicht übermässig stört, und solange im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewisse Arten der Vermietung nicht untersagt werden. Es gibt verschiedene Motive dafür, dass die Wohnung als Geldanlage heute schon fast zu einem «Volkssport» geworden ist: Sparguthaben, Festgelder oder andere sichere Anlagen wie Obligationen in Schweizer Franken bringen höchstens «Mini-Zinsen» oder oft überhaupt keine Erträge mehr. Für grössere Guthaben, die auf einem Bankkonto parkiert sind, führen nun die ersten Institute bereits negative Zinsen ein. Der Boom bei den Eigentumswohnungen hat also damit zu tun, dass viele Privatpersonen auf der Jagd nach einer sicheren und zumindest halbwegs ertragreichen Geldanlage sind. Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz HEV, hält dazu fest: «Besonderer Beliebtheit erfreut sich Stockwerkeigentum bei Personen im Alter ab 45 Jahren. Sie kaufen eine Wohnung zum Zweck der Altersvorsorge und als Kapitalanlage.»

Immer mehr Private investieren ihre Ersparnisse nicht in Obligationen oder Aktien, sondern kaufen Immobilien. (Bild: fotolia)

Immer mehr Private investieren ihre Ersparnisse nicht in Obligationen oder Aktien, sondern kaufen Immobilien. (Bild: fotolia)

Chancen und Risiken

Früher kauften Privatpersonen mit einem Flair für Immobilien gerne Mehrfamilienhäuser; weil diese im heutigen Umfeld aber kaum noch erschwinglich sind, weichen immer mehr Interessenten auf Stockwerkeigentum aus. Die Privatinvestoren und «Feierabendvermieter» müssen allerdings einiges beachten: Wird die Wohnung von Anfang an als Kapitalanlage gekauft, sollte man eine Art «Business Plan» aufstellen. Taugt jede Wohnung als Geldanlage? Wichtig ist die Lage: Gut ausgebaute Wohnungen an zentraler Lage lassen sich tatsächlich fast immer vermieten – wenn auch nicht immer zu jedem Preis.

Als Privatperson mit einer Wohnung als Geldanlage müssen Sie weiter an die Finanzen denken. Ist das Investment heute möglicherweise überzahlt? Hinterfragen Sie auch die Belehnung mit Hypotheken – wenn Sie bei der Verschuldung ans Limit gehen, könnte Ihnen im Fall einer Krise eine Überschuldung drohen. Anlageobjekte, d.h. auch vermietete Eigentumswohnungen, werden von den Banken meist konservativ geschätzt. Wenn der Eigentümer zu Beginn gar nicht selbst einzieht, darf er übrigens auch keine Pensionskassenguthaben als Finanzierungshilfe einsetzen.

Die letzten 15 Jahre waren für Wohnungseigentümer tatsächlich «goldene Jahre»: Die Nachfrage nach Wohnraum an guten Lagen war stark. Die Vermietung der Wohnung als Geldanlage generierte also regelmässige, relativ sichere Erträge. Zusätzlich profitierten die Eigentümer noch von sukzessiv steigenden Marktwerten ihrer Objekte. Addiert man beide Komponenten, kann man wirklich von «Betongold» sprechen, das glänzt wie wenige andere Investments. Die Renditen dürften an guten Lagen sechs bis sieben Prozent betragen haben.

Wohnung als Geldanlage? Damit sich das Objekt gut vermarkten lässt, müssen Lage und Standard stimmen. (Bild: Allreal, Neubau Kittenmühle.)

Wohnung als Geldanlage? Damit sich das Objekt gut vermarkten lässt, müssen Lage und Standard stimmen. (Bild: Allreal, Neubau Kittenmühle.)

Wohnung als Geldanlage: Prognosen

Doch was blüht einem in Zukunft mit einer Eigentumswohnung als Geldanlage? Die meisten Ökonomen weisen darauf hin, dass die Wahrscheinlichkeit eines Umschwungs eher gestiegen ist. Das heisst: In den nächsten Jahren könnten die Preise eher wieder sinken als noch weiter steigen. Nicht zu vergessen ist das Klumpenrisiko mit Einzelobjekten: Ist einmal ein Mieter zahlungsunfähig, oder ergeben sich andere Schwierigkeiten, kann dies dem Eigentümer einen grossen Strich durch die Rechnung machen. Hinzu kommt, dass die Vermietung – auch im kleineren Rahmen – einigen Zeitaufwand und Umtriebe bedeutet. Ausserdem sollte man den Schritt nur wagen, wenn man als Eigentümer und Vermieter ein gewisses Knowhow einbringt (kaufmännische Organisation, Kenntnisse des Mietrechts und des Stockwerkeigentums etc.). Fazit: Einige «goldene Jahre», die hinter uns liegen, und attraktive Hypothekarzinsen sind noch keine Garantie dafür, dass man es mit Immobilien zum Millionär bringt.