Anspruch auf Eigenbedarf – Wie gehen Sie vor?

Die Lebensumstände und Ihre Bedürfnisse haben sich geändert oder Sie möchten ganz einfach einen Tapetenwechsel: Wie können Sie Eigenbedarf anmelden und ein Mietverhältnis künden? Wenn Sie als Vermieter in Ihr eigenes Wohnobjekt einziehen möchten, muss der aktuelle Mieter der Immobilie ausziehen. Hier finden Sie, worauf Sie dabei achten müssen.

Natürlich steht es Ihnen als Besitzer jederzeit frei, Ihr Wohnobjekt selbst zu nutzen. Nicht umsonst besitzen Sie eine Immobilie. Sie können also Eigenbedarf anmelden. Damit Ihr Anliegen reibungslos umgesetzt werden kann, müssen ein paar Punkte berücksichtigt werden. Gesetzlich ist der Rahmen, in dem eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf, klar geregelt. Schliesslich ist sowohl für Sie als Vermieter, als auch für den Mieter Ihres Objektes eine Kündigung eine einschneidende Entscheidung.

Wer – ausser Ihnen – ist im Eigenbedarf eingeschlossen?

Durch Eigenbedarf zum Eigenheim @freepik.ch

Möchten Sie Ihre Immobilie für sich selbst nutzen, ist der Fall klar. Aber für wen können Sie ebenfalls Eigenbedarf anmelden? Grundsätzlich dürfen Sie auch für Famlienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts Anspruch geltend machen. Auch ausserhalb Ihrer Verwandtschaft gibt es Personen, die in Ihre Immobilie dürfen: Zum Beispiel die Kinder Ihres Lebenspartners oder Ihrer Lebenspartnerin. Brauchen Sie oder jemand Ihres Haushaltes Pflegepersonal, dürfen Sie auch für dieses ein Mietverhältnis künden. Wichtig ist, dass Sie als Vermieter glaubhaft darlegen können, warum Sie die Wohnung oder das Haus selbst beanspruchen möchten.

So funktioniert eine formelle Kündigung

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses müssen Sie darauf achten, dass sie formell richtig durchgeführt wird. Nur so ist sie gesetzlich gültig.

Wird die Wohnung von mehreren Parteien gemietet – Ehepartner, Konkubinatspartner oder Wohngemeinschaften – muss die Kündigung an alle Personen einzeln adressiert werden. Sie müssen belegen können, dass das Kündigungsschreiben beim Adressaten ankommt: Schicken Sie es deshalb als Einschreiben oder bringen Sie es mit einem Zeugen persönlich vorbei. Im ungünstigsten Fall könnte der Mieter oder die Mieterin bestreiten, das Schreiben erhalten zu haben.

Achten Sie als Vermieter auf die gesetzliche Kündigungsfrist nach Schweizerischem Obligationenrecht Art. 266c: Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Massgebend ist dabei nicht der Poststempel, sondern das Datum, an welchem die Mietperson die Kündigung effektiv in den Händen hält.

Halten Sie als kündigende Partei die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

Das muss im Kündigungsschreiben stehen

Zuerst brauchen Sie für die Kündigung ein vom Kanton genehmigtes Kündigungsformular. Dieses müssen Sie eigenhändig unterzeichnen. Jede Kündigung muss in Schriftform erfolgen.

Es reicht nicht, «Eigenbedarf» als Kündigungsgrund anzugeben. Sie müssen ausführen, für wen die Wohnung benötigt wird. Falls mehrere Personen einziehen, müssen Sie aber nicht jede einzeln aufführen. Wichtig ist, dass Sie die Gründe, weshalb sich der Nutzungsbedarf ergibt, wahr und plausibel begründen. Sie können den Mieter ausserdem auf sein Widerspruchsrecht nach Schweizerischem Obligationenrecht Art. 271 aufmerksam machen.

Einigung @freepik.ch

Berücksichtigen Sie diese Punkte, ist Ihr Kündigungsschreiben für den Eigenbedarf formell gültig.

Nicht immer verläuft Anspruch auf Eigenbedarf reibungslos

Seien Sie gewappnet, dass nicht alles reibungslos verlaufen kann. Mit dem richtigen Wissen lassen sich aber viele Hürden meistern.

Achten Sie darauf, dass der Anspruch auf Eigenbedarf nicht bereits bekannt war, als Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Ist das der Fall, müssen Sie den Mieter schon beim Vertragsabschluss darauf hinweisen. Wenn Sie das unterlassen haben, verlieren Sie das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Möchte der Mieter nicht aus der Wohnung ausziehen, kann er innerhalb einer Monatsfrist bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses fordern. Das Ergebnis hängt immer vom Einzelfall ab – die Schlichtungsstelle wägt Anliegen beider Parteien ab und vermittelt zwischen den Antragsstellern.