Zinsentwicklung: Steigende Hypothekarzinsen seit Anfang 2018

 

Im Januar haben sich die Zinsen von Hypotheken deutlich verteuert. Betroffen waren unter anderem die längeren Laufzeiten von z. Bsp. 5 oder 10 Jahren. Ist es jetzt an der Zeit, die Strategie zu überdenken?

 

10 oder 15 Prozent höhere Fixkosten sind eine Menge Geld. Immerhin stellen die Wohnkosten bzw. die Hypothekarzinsen im Budget vieler Familien und Haushalte einen grösseren Posten dar. Während noch Ende 2017 10-jährige Festhypotheken zu Zinsen um 1,5 Prozent in Angebot waren, kosteten die gleichen Finanzierungen einen Monat später etwa 1,7 Prozent. Das entspricht einem Aufschlag von rund 13 Prozent. Was waren die Gründe für diese Trendwende? Die Konjunktur läuft in vielen Ländern gut, und manche Experten rechnen daher mit einer gewissen Normalisierung – auch was die Zinsen betrifft. Kommt dazu, dass die Signale der US-Zentralbank Fed auf höhere Zinsen hindeuten. So kam die Erwartung auf, dass irgendwann auch die Europäische Zentralbank (EZB) an der Zinsschraube drehen könnte. In der Folge haben die Renditen von Bundesobligationen in der Schweiz angezogen. Die in der Schweiz populären Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit haben sich ebenfalls leicht verteuert, im Durchschnitt um etwa 0,1 oder 0,15 Prozent.

 

Libor immer noch günstig

Rund 10 bis 15 Prozent der Hypotheken sind in der Schweiz durch Libor-Hypotheken abgedeckt. Diese Produkte sind normalerweise sehr zinsgünstig, gelten aber auch als riskant. Wenn sich das Blatt bei den Leitzinsen wendet, können die Liborhypotheken rasch teurer werden. Je nach Produkt passen sich die Zinsen von Liborhypotheken z. Bsp. alle 3 oder 6 Monate dem aktuellen Zinsniveau an (im Gegensatz zu Festhypotheken). Im Gegensatz zu den Festhypotheken blieben die Zinsen von Liborfinanzierungen unverändert.

 

Was ist für dieses Jahr zu erwarten? Die Zürcher Kantonalbank ZKB geht in ihrer Prognose von einem leichten Zinsanstieg aus. Gemäss der Einschätzung der ZKB-Experten werden sich längere Laufzeiten noch einmal leicht verteuern. Demnach würde der aktuelle Richtpreis für eine 10-Jahres-Hypothek von 1,86 auf 1,96 Prozent steigen (Stand Prognose Februar 2018). Bei den kürzeren Laufzeiten und insbesondere beim Libor ist hingegen vorerst nicht mit einem Zinsanstieg zu rechnen. Die Schlussfolgerung lautet: Jetzt ist ein guter Moment, um die Finanzierung längerfristig anzubinden. Alles in allem entspricht dies der Einschätzung vieler Experten. Stefan Heitmann, Ökonom und CEO bei MoneyPark, sagt zum Beispiel: «Die Tatsache, dass die Konjunktur in Europa sehr robust verläuft, spricht für eine gewisse Normalisierung des Zinsniveaus». Auch er spricht aber lediglich von einem «leichten» Zinsanstieg. Die Befragung weiterer Experten bestätigt dies: Kaum jemand rechnet damit, dass die Zinsen nächstens durch die Decke gehen.

 

Langfristig anbinden

«Unter Abzug der Inflation sind die aktuellen Zinsen für 10-jährige Festhypotheken sehr interessant», sagt Experte Heitmann. Im heutigen Umfeld scheinen gerade die längeren Laufzeiten von 10 Jahren eine gute Wahl zu sein. Der Kunde kann sich darauf verlassen, dass die Kosten für längere Sicht überschaubar und auf den Franken genau planbar sind. Mit einer längeren Festhypothek ist man optimal gegen einen allfälligen Zinsanstieg abgesichert. Zieht man als Alternative den Abschluss einer fünfjährigen Festhypothek in Betracht, so sehen viele Experten wenig denkbare Szenarien, die dies rechtfertigen würden. Wer sich heute für fünf Jahre absichert und die Finanzierung später bei etwas höheren Zinsen verlängern muss, wird im direkten Vergleich mit einer 10-jährigen Laufzeit wohl kaum sparen.

 

Ein individueller Entscheid

Beim Entscheid für eine bestimmte Hypothek sind aber immer auch individuelle Faktoren zu berücksichtigen. Dazu gehören Fragen wie:

  • Wie wichtig ist mir Budgetsicherheit?
  • Könnte ich allenfalls höhere Zinsen tragen oder nicht?
  • Will ich eine sehr lange vertragliche Bindung eingehen?

Wie ist die Risikoneigung bzw. Risikofähigkeit?

 

Wenn die finanzielle Tragbarkeit von Wohneigentum nur knapp gegeben ist, sollte die Absicherung im Vordergrund stehen. Dabei spielt auch eine Rolle, ob man sich fast täglich mit Zinsen auseinandersetzen will oder nicht. Wer auf Liborhyotheken setzt, kommt nicht umhin, die laufende Entwicklung im Auge zu halten. Wenn aber ein Kunde weder täglich Wirtschaftsnachrichten noch Zinstabellen wälzen will, wird er mit Festhypotheken besser fahren.

 

Forward-Hypotheken

Das wichtigste Instrument zur Zinsabsicherung sind bekanntlich Festhypotheken. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die meisten Anbieter zusätzliche Absicherungsinstrumente kennen. Darunter fallen vor allem Forward- bzw. Terminhypotheken. Dabei handelt es sich im Kern um eine Festhypothek, wobei der Kredit nicht heute, sondern erst später benötigt wird. Forward-Hypotheken sind bei einem Kauf ab Plan sinnvoll. Der Kunde will die ganze Finanzierung also schon heute regeln und sich absichern. Der beanspruchte Kredit wird aber erst in sechs oder zwölf Monaten ausbezahlt. Forward-Hypotheken dienen auch dazu, eine allfällige Anschlussfinanzierung von bestehenden Hypotheken im Voraus zu regeln. Ähnlich wie bei Festhypotheken gilt auch hier: Die Angebote auf dem Markt sind recht unterschiedlich. Es lohnt sich, verschiedene Varianten zu prüfen und zu vergleichen. Öfters sind sogar Forward-Finanzierungen möglich, ohne dass der Kunde dafür einen Mehrpreis zahlen muss.

 

Konsequenzen für Immobilienpreise?

Nach der Theorie müssten steigende Zinsen zu fallenden Immobilienpreisen führen. Doch die meisten Experten sind sich einig, dass die Zinsen nicht allzu absolut zu betrachten sind. Zwar können höhere Zinsen wegen höheren Finanzierungskosten die Nachfrage etwas dämpfen; kommt dazu, dass der Zinsfaktor in verschiedenen Bewertungsmodellen finanzmathematisch eine grosse Rolle spielt. Doch dem stehen konjunkturelle und demografische Einflussgrössen gegenüber. «Die Konjunktur und das Wirtschaftswachstum erweisen sich derzeit als die gewichtigeren Faktoren. Die Konjunktur in der Schweiz verläuft derzeit dermassen robust, dass wir weiter eine starke Nachfrage nach Immobilien haben werden», sagt Stefan Heitmann von MoneyPark. Ein triftiges Argument ist weiter der Kostenvergleich von Miete und Kauf von Wohneigentum. Solange die Zinsen moderat bleiben, kommt die Finanzierung der eigenen Wände dank günstiger Hypotheken wesentlich günstiger zu stehen als die Miete eines vergleichbaren Objekts. Fazit: Auch dies spricht dafür, dass Wohneigentum weiter gefragt ist und die Preise alles in allem stabil bleiben.