Appartement de vacances: Le «Business Plan» pour votre propriété de rêve

Vous cherchez une maison ou un appartement de vacances? L’offre est actuellement importante et, selon les régions, peu onéreuse. Avant d’acheter, il vaut pourtant la peine d’examiner de plus près l’efficacité économique et les coûts.

Presque aucun autre pays n’offre un choix aussi large de maisons et d’appartements de vacances que la Suisse. La gamme s’étend du rustico au Tessin jusqu’au joli chalet dans les montagnes en passant par l’appartement cinq étoiles avec du service. La plupart des objets est située dans les cantons des Grisons, du Tessin, du Valais et de l’Oberland bernois. Les maisons de vacances sont populaires pour diverses raisons. Beaucoup de gens veulent simplement échapper au stress  de la vie quotidienne pour un court week-end – leur propre maison dans un paysage naturel ou montagneux attrayant offre de nombreux avantages. Si vous êtes vous-même propriétaire, vous profiterez pleinement de vos vacances. De plus en plus souvent, un autre point est également important: beaucoup de gens considèrent une maison de vacances comme un investissement à attrayant à long terme.

Appartement du rêve

Paysage d’hiver: Saanen dans l’Oberland bernois. Parmi les propriétaires d’une maison de vacances se trouvent des célébrités du monde entier. (Photo: Gstaad Saanenland Tourism)

Prix stables des appartement de vacances

Depuis l’adoption de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, les conditions cadres ont considérablement changé par rapport au passé. Dans la plupart des régions de Suisse, le quota correspondant de 20 pour cent pour les propriétés de vacances est épuisé depuis longtemps. Dans certaines destinations touristiques populaires, la construction de nouveaux bâtiments s’est pratiquement arrêtée. Ces restrictions contribueront probablement à une certaine pénurie à long terme et à la stabilité des prix. En outre, les conditions attrayantes des hypothèques doivent également être prises en compte. En règle générale, le financement est possible par l’intermédiaire d’une banque suisse ou d’un autre partenaire financier.

Lorsque vous financez une maison de vacances, vous devez savoir que les exigences en matière de crédit sont plus strictes que pour la résidence principale. La plupart des banques financent les maisons de vacances dans une fourchette d’environ 60 à 80 %; dans certains cas, vous n’obtiendrez qu’une première hypothèque (jusqu’à 65 % du prix d’achat). Il est important de savoir qu’il n’est pas possible d’utiliser les avoirs de la caisse de pension comme aide financière pour une maison de vacances. En outre, vous devez rembourser la moitié ou jusqu’à 65 % de la valeur dans un certain laps de temps. La période d’amortissement est fixée à 15 ans (ou jusqu’à la retraite au plus tard). Notre recommandation: en raison des dispositions plus restrictives, vous devriez peut-être envisager d’augmenter une hypothèque existante de votre résidence principale dans la mesure du possible.

Appartement de vacances

Aimez-vous le chalet ou préférez-vous vivre dans un hôtel cinq étoiles? Gstaad la nuit, Oberland bernois. (Photo: Gstaad Saanenland Tourism)

Conseils pour votre budget

Les facteurs suivants doivent être pris en compte afin d’évaluer correctement la rentabilité et les coûts fixes actuels:

Taux hypothécaires: Même s’ils sont actuellement très attrayants, les intérêts représentent un facteur de coût à long terme. Bien entendu, les amortissements habituels font également partie de votre «business plan».

Frais d’acquisition et frais accessoires: L’acquisition d’un bien immobilier implique généralement des frais accessoires, tels que les frais de transfert, les frais de notaire et les émoluments de Registre foncier. Une maison de vacances doit également être assurée contre l’incendie, les risques naturels ou les dégâts des eaux (assurance bâtiment obligatoire).

Impôts et taxes: Posséder une maison de vacances ou une résidence secondaire a aussi des conséquences fiscales. Pour le temps que vous y habitez vous-même, vous devez payer de l’impôt sur la valeur locative imputée. Vous devez mentionner le revenu de location pour les semaines ou les mois restants comme revenu dans votre déclaration de revenus.

Gestion: S’il s’agit d’un appartement en copropriété, vous devez contribuer aux frais communautaires. Il s’agit notamment des charges, de l’énergie (chauffage, électricité), des frais de gestion et, selon le cas, des contributions supplémentaires au fonds de renouvellement. Sans oublier, bien sûr, les réparations de votre propre unité d’étage – un jour, vous voudrez peut-être installer une nouvelle cuisine, poser de nouveaux revêtements de sol ou de mur.

Accueil: Vous ne serez peut-être pas présent lors d’une location, de la remise des clés et du nettoyage. Tous les frais liés au nettoyage, à la remise des appartements ou à d’autres services apparaîtront sous une forme ou une autre dans votre budget. Un certain montant devrait également être mis de côté pour la commercialisation et les annonces.

Amortissement: Tous les professionnels de l’immobilier savent que les objets s’usent au fil des ans; si vous avez souvent des hôtes ou si vous louez votre appartement, vous remarquerez rapidement une usure. Vous devez comptabiliser tout cela en tant que coûts et prévoir les provisions pour les rénovations et l’entretien ultérieurs dans votre budget.

 

Quel est l’avantage de la location?

Dans la plupart des régions de vacances, il est tout à fait possible de louer l’appartement pendant toute l’année et de couvrir ainsi au moins une partie des coûts. Mais est-ce aussi une activité rentable? Les nouveaux canaux de marketing numérique et Internet contribuent de manière significative à simplifier la recherche de locataires potentiels. Cependant, vous ne devriez pas vous attendre à des revenus mirobolants. Plus vous voulez louer votre appartement à un prix élevé, plus les locataires seront exigeants. De plus, la demande n’est vraiment très importante que pendant quelques semaines de l’année – par exemple, à Noël et au Nouvel An ou au cours de la période des vacances.

Avec des objets qui peuvent être louées plusieurs semaines par an, vous pouvez gagner un léger plus. Cela dépend en détail de l’emplacement et de vos compétences en marketing. Mais les maisons de vacances ne sont pas considérées comme un investissement lucratif. Parce que vous devez également tenir compte de certains risques, l’usure du bien et des charges. D’autre part, vous économiserez aussi quelques milliers de francs par an, car vous n’aurez pas à payer d’hôtel ou d’autres frais d’hébergement à l’endroit de votre choix.

Appartement de vacances

Une maison de vacances à un emplacement de choix est considérée comme un investissement à long terme: St-Moritz en Haute Engadine. (Image: Engadin Tourimus, Swiss Image)

Liste de contrôle pour un appartement de vacances

Localisation: Le fait que votre «objet de rêve» représente ou non un investissement solide dépend avant tout se son emplacement. Y a-t-il des liaisons avec les voies de circulation, la proximité de la station de montagne, l’infrastructure du village? L’offre de loisirs, de sports et de restauration est-elle attrayante et actuelle? Les tendances du tourisme changent rapidement! Et quant est-il de la vue, du calme et de l’ensoleillement? Avant d’acheter, vérifiez l’accessibilité depuis la plaine et, par exemple, la proximité des remontées mécaniques ou des attractions touristiques les plus proches. C’est un grand avantage si vous connaissez l’endroit vous-même et que vous l’avez déjà visité régulièrement.

Possibilité de location: Vous devez vous assurer à l’avance si l’appartement est éventuellement intégré dans un concept de commercialisation ou non. Il n’y a généralement pas de restrictions spéciales pour les appartements existants et plus anciens provenant de ventes privées. Toutefois, les documents officiels tels que l’inscription au registre foncier, etc. sont toujours déterminants.

Demandez conseil: Avant d’acheter, prenez le temps d’y réfléchir. Il vaut la peine de demander l’avis d’un spécialiste ou d’un architecte. Vous devez lire attentivement tous les documents essentiels tels que les extraits du registre foncier, les règlements de l’association des copropriétaires, le contrat d’achat, etc.

Administration pour la location à des tiers: Vous habitez en plaine? Vous devriez tenir compte du temps et de l’effort qu’il vous faudra pour vous y rendre. Vous ne trouvez pas toujours un voisin sympathique qui vous soutient sur le plan organisationnel (et gratuitement). Pensez à l’avance à la façon dont vous pouvez organiser la remise de l’appartement, le nettoyage ou même les réparations nécessaires à court terme.

État de la maison de vacances: Pour les résidences secondaires et les maisons de vacances, l’état structurel et l’aménagement intérieur impeccable sont au moins aussi précieux que pour une résidence principale. Peut-être voulez ou devez-vous revendre l’objet plus tard? Les règles du jeu sont simples: les objets peuvent être facilement vendus si l’emplacement est attrayant. De plus, votre appartement doit être bien entretenu et en parfait état. Les acheteurs potentiels de propriétés de vacances ne veulent pas d’abord rénover, mais  tout de suite profiter de leurs prochaines vacances!