Augmentations de loyer – justifiées?

Une situation assez courante – la régie veut augmenter le loyer. Lorsqu’une augmentation de loyer est signifiée à un locataire, elle donne souvent lieu à des discussions. Les conflits liés à des rénovations et aux majorations de loyer qui suivent font partie des thèmes récurrents en matière de droit du bail. – Nous vous proposons un résumé des règles du jeu à prendre en compte dans ce domaine complexe.

Prenons un exemple de la pratique: un jeune couple vivait depuis dix ans dans un appartement avantageux sis dans un vieil immeuble. Le loyer s’élevait à 900 francs par mois. Un beau jour, la régie a décidé de refaire les murs et les sols; la rénovation de la cuisine et de la salle de bain s’imposait aussi depuis longtemps. Les locataires sont pourtant tombés de haut lorsqu’ils ont reçu une grosse enveloppe: le propriétaire veut augmenter le loyer, et ce à nouvellement 1460 francs par mois.

Les rénovations ou investissements augmentant la valeur du bien sont la principale raison de telles augmentations de loyer. Il est vrai que les appartements doivent périodiquement être rénovés, à l’intérieur comme à l’extérieur. Des législations et normes plus sévères doivent parfois aussi être appliquées de nos jours – rendre les immeubles du pays moins gourmands en énergie à l’avenir est un objectif politique déclaré.

Die perfekt umgebaute Dachwohnung - um wie viel darf man die Miete erhöhen? (Bild: fotolia)

Un attique transformé à la perfection: de combien peut-on augmenter le loyer? (Photo: fotolia)

Augmentations de loyer – selon quelle formule?

Il existe certains points de référence et «formules» précis en ce qui concerne le calcul du loyer: en cas de doute, tant les locataires que les propriétaires peuvent se faire conseiller, par un avocat spécialisé dans le droit du bail ou une association faîtière. Ce calcul tient compte du coût total d’une rénovation, de la part qui augmente la valeur, des amortissements, des intérêts sur le capital, etc. La question importante de la «plus-value apportée» laisse néanmoins une certaine marge de manoeuvre dans l’appréciation.

Un exemple: si un balcon a été ajouté à un appartement qui n’en possédait pas auparavant ou s’il a été équipé d’un nouvel appareil électroménager, le bailleur est en droit de répercuter entièrement les coûts sur le nouveau loyer.  «Selon une décision du Tribunal fédéral, le simple remplacement d’appareils ou d’anciens éléments de la construction par de nouveaux apporte déjà une part de plus-value», relève Hans Bättig, avocat à Berne et spécialiste réputé du droit du bail. «L’argument que l’on entend souvent, à savoir que tout n’est que de l’entretien reporté, ne tient plus aujourd’hui». Lors de rénovations d’une certaine importance, l’on applique souvent des méthodes un peu simplifiées avec des ordres de grandeur: en cas de rénovation dite complète, c’est-à-dire très étendue et approfondie, l’ordonnance prévoit un ordre de grandeur de 50 à 70 pour cent, repris également par les services de conciliation et les tribunaux des baux et loyers. Ce qui veut dire: si une régie veut augmenter le loyer, elle doit respecter ce cadre.

Der übliche periodische Unterhalt - etwa frische Farbe - sind normalerweise in der Miete inbegriffen. (Bild: fotolia)

L’entretien périodique usuel – comme refaire la peinture – est normalement compris dans le loyer. (Photo: fotolia)

Entretien: c’est compris

En revanche, la règle est simple: l’entretien courant du bâtiment, les travaux de nettoyage, les réparations, etc. sont compris dans le loyer normal. Hans Bättig explique à ce propos: «Le simple remplacement des revêtements muraux et des sols, sans rénovation complète, ne représente pas une plus-value mais doit être répercuté par le biais de l’augmentation des coûts généraux d’entretien.» Ces renchérissements sont généralement imputés sous forme de forfaits (0.5-1% par an).

Prévoyez-vous d’augmenter des loyers où êtes-vous personnellement concerné par ce sujet en tant que locataire? Pour que tout se passe dans les règles, il faut un examen approfondi et, selon la situation, des conseils. Les propriétaires fonciers qui louent des biens sans être des professionnels du secteur auraient notamment intérêt à se faire conseiller. Des fiduciaires immobilières, des avocats et d’autres professionnels sont en mesure d’évaluer des augmentations de loyer en toute objectivité, qu’elles soient motivées par une plus-value ou par d’autres raisons.

Augmentations de loyer: la référence du quartier

Surtout lorsqu’il s’agit d’anciens appartements et de locataires en place depuis de nombreuses années, le loyer sera un jour ou l’autre moins cher que celui de nouveaux logements équivalents dans le même quartier, du point de vue du propriétaire. C’est notamment le cas si le propriétaire a dû consentir des réductions de loyer consécutives à des baisses des taux hypothécaires. Indépendamment de toute rénovation, les discussions portent de ce fait souvent sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. De nombreux propriétaires évoquent de tels arguments lorsqu’ils veulent augmenter le loyer. Selon des avocats et des spécialistes, établir la preuve effective des loyers dans la pratique est pourtant tout sauf simple. Afin d’apporter une preuve tangible, le bailleur devrait en effet soumettre cinq objets de comparaison – lesquels doivent présenter un loyer supérieur pour une situation, année de construction, des équipements, etc. comparables.

A l’inverse, un rendement net insuffisant pour le propriétaire n’est pas un motif d’augmentation. Selon la jurisprudence en vigueur, le bailleur est en droit d’obtenir un certain rendement net – actuellement 2,25% (toujours un demi pour cent au-dessus du taux hypothécaire de référence, lequel est en ce moment indiqué à 1,75%). Mais cet argument lui permet uniquement de refuser une baisse de loyer. Un rendement net insuffisant n’est en revanche pas considéré comme un juste motif pour une augmentation de loyer. Même lorsque tous les documents sont réunis, le calcul du rendement est en réalité très compliqué, a pu constater Hans Bättig, et les tribunaux se sont rarement prononcés à ce propos.

Informer à un stade précoce!

Conclusion: Lorsqu’il s’agit de rénovations et d’améliorations apportées à l’appartement, il faut toujours rechercher une répartition équitable entre plus-value effective et simple entretien. L’information joue parfois aussi un rôle: plus tôt et mieux les locataires sont informés des projets de rénovation et d’éventuelles conséquences sur les loyers, plus les chances de trouver une solution à l’amiable sont grandes.