Charges: Les cinq conseils que vous devriez connaître

Dans de nombreuses régions, les régies envoient les décomptes des charges en automne. Dans la pratique, la confusion au sujet de divers éléments de coût ou d’éventuels arriérés élevés sont à l’origine de questions critiques. Notre vue d’ensemble montre comment les charges sont facturés correctement. Les deux parties contractuelles doivent également savoir quelles sont les charges admissibles et quelles ne le sont pas.

Les charges sont souvent appelés le «deuxième» loyer. Dans la pratique, les charges s’ajoutent au loyer net convenu contractuellement. En fonction de l’appartement, de la surface chauffée et des coûts réels, elles ne représentent en général pas une quantité négligeable.

Charges: bien s’habiller en hiver et payer moins cher? Les coûts du chauffage comprennent généralement à la fois un tarif de base et une part des coûts en fonction de la fourniture réelle de la consommation de la chaleur, donc: même si vous fermez complètement les thermostats, vous êtes tenu de payer. (Image: armatures fotolia / VDMA)

La plupart du temps, il s’agit d’acomptes

La régie dispose de plusieurs options quant à la manière dont elle souhaite faire face aux charges: dans la pratique, elle utilise le système des acomptes. En italien: «acconti». La régie définit à l’avance le montant des charges projetées. Il est donc d’usage de faire une distinction entre les deux lors du début de la location. Le locataire est informé du loyer net et des charges présumées. Exemple: 1 250 CHF de loyer net, 140 CHF de charges par mois.

Aux termes de la loi: «Le locataire n’a qu’à payer les charges que s’il en a expressément convenu avec le bailleur». Les régies peuvent uniquement réclamer les charges mentionnées dans le contrat (chauffage, eau chaude, nettoyage, etc.). Si le propriétaire décide d’un règlement forfaitaire, il est néanmoins tenu de mentionner explicitement les éléments inclus dans le forfait dans le contrat. Toute information supplémentaire n’est nécessaire que si tout est explicitement inclus dans le loyer net (quasi «all inclusive»).

Dans le cas du système avec acomptes, le bailleur doit régulièrement établir des relevés de compte détaillés. Si le locataire le demande, il peut consulter les documents originaux. (Image: fotolia)

Charges: tendance à la hausse

Dans la pratique, le décompte des charges soulève fréquemment des questions. Cela tient au fait que les charges sont souvent élevées. Parfois, les locataires demandent des informations plus précises sur les coûts facturés, car de nos jours, de plus en plus de charges sont répertoriés séparément. Ruedi Spöndlin, avocat au sein de l’association des locataires, déclare: «Dans le passé, il était d’usage de facturer principalement le chauffage, l’eau chaude et l’eau sous le titre des charges.» Aujourd’hui, la majeure partie du chauffage et de l’eau chaude compose les charges; cependant, de plus en plus de régies ont commencé à facturer les charges séparément: entretien de l’immeuble, nettoyage d’escaliers, entretien du jardin, maintenance et abonnement de service pour le chauffage etc. En conséquence, les charges dans de nombreux baux ont augmenté ces dernières années.

Parfois, il y a plusieurs raisons pour lesquelles les locataires doivent soudainement payer des factures plus élevées. Prenons le cas d’un petit immeuble d’habitation à Frauenfeld: avant, le locataire du rez-de-chaussée s’occupait de l’entretien de l’immeuble. Depuis qu’une entreprise externe professionnelle s’acquitte de ce mandat, les coûts de la conciergerie ont doublé.

Charges: cinq points à retenir dans la pratique

Essentiellement, les cinq points suivants doivent être pris en considération pour les charges:

  1. Bail: les charges doivent être précisées dans le bail. Même si le propriétaire décide d’exiger une somme forfaitaire au lieu d’acomptes, les éléments effectivement inclus dans le bail doivent être énumérés de façon transparente (dans la partie principale du bail signé par les deux parties).
  2. Période de décompte: lors de paiements par acomptes, les régies ou les propriétaires sont tenus d’établir un décompte une fois par an. Les périodes de décompte du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante sont courantes. Selon le canton et la régie, vous pouvez également être facturé par année civile. Attention: selon la loi, les charges se prescrivent qu’après cinq ans! Il n’est donc jamais exclu que des demandes ultérieures soient présentées. Dans certains cantons, comme à BE ou à LU, les contrats types prévoient des délais plus courts. Selon les conditions générales du contrat, les charges se prescrivent après 18 ou 24 mois.
  3. Justificatifs et factures: les charges admissibles sont celles qui sont effectivement dues. En principe, le propriétaire n’est pas tenu de fournir des copies de toutes les factures à chaque fois. Toutefois, le locataire a le droit de vérifier les factures et justificatifs originaux. Cela fait également partie de l’obligation d’informer les locataires sur la clé de répartition utilisée dans l’immeuble. Par exemple, les frais de chauffage, d’ascenseur, d’entretien de l’immeuble, etc. sont imputés aux appartements individuels en fonction de la superficie ou du nombre de personnes. Le droit de contrôle des pièces justificatives est valable, indépendamment du fait que la régie demande des acomptes ou une somme forfaitaire. Si, par exemple, les coûts de l’électricité ou de l’eau sont considérablement plus élevés au cours d’une année par rapport à l’année précédente, les comptes doivent être vérifiés», explique Ruedi Spöndlin. En ce qui concerne les coûts de chauffage, des fluctuations plus importantes sont normales – après un hiver chaud, elles devraient devenir moins chères. Cependant, s’ils grimpent, p. ex. à cause du prix du pétrole, ils pourraient devenir plus chers dans certains immeubles.
  4. Écarts par rapport aux acomptes versés: la question de savoir si les frais effectivement facturés peuvent être plus élevés que les acomptes versés antérieurement a déjà occupé de nombreux tribunaux en Suisse. L’association des locataires serait favorable à une limite de 15-20%. Mais le Tribunal fédéral a décidé qu’une telle limite ne devrait normalement pas être invoquée. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a jugé qu’il était raisonnable que les coûts réels pourront être deux fois plus élevés que les contributions versées en acompte. Thomas Oberle, avocat auprès de l’Association suisse des propriétaires fonciers HEV, explique ceci: «Bien sûr, la régie ne devrait d’une part pas demander une somme fantaisiste à l’avance. D’autre part, il est important à savoir que l’évolution réelle des coûts et la consommation individuelle des locataires sont difficiles à prévoir».
  5. Les locataires peuvent s’informer: «En principe, le locataire doit demander à l’avance le montant des charges supplémentaires», recommande Ruedi Spöndlin. Avec l’assurance qu’il n’y aura pas de risque de paiements supplémentaires excessifs, le locataire dormira plus tranquillement. Dans la pratique, la plupart des experts recommandent que les paiements par acomptes soient déterminés sur la base des coûts réels moyens des trois dernières années précédant la conclusion du contrat.
  6. Augmentation cachée des loyers? Dans les bâtiments anciens, il est difficile d’estimer à l’avance les coûts de chauffage et des charges pour les locataires. (Photo: Easy PR / Remmers)

Charges: Qu’est-ce qui est permis?

De nombreux locataires se demandent également quels sont les charges admissibles et celles qui ne le sont pas. L’expérience a montré que les coûts de chauffage et d’eau chaude représentent la part du lion des charges. Dans la plupart des cantons, les systèmes de facturation individuelle sont prescrits depuis de nombreuses années pour les nouveaux bâtiments (facturation individuelle ou en fonction de la consommation dans les immeubles d’habitation de cinq appartements ou plus).

Charges admissibles

  • Frais de chauffage et d’eau chaude
  • Eaux usées
  • Déchets
  • Concierge
  • Nettoyage de la cage d’escalier
  • Abonnements de service pour le chauffage ou l’ascenseur
  • Éclairage des parties communes
  • Lave-linge (électricité et consommation d’eau uniquement)
  • Frais de branchement TV ou câble
  • Déneigement
  • Frais administratifs, honoraires de la régie

 

  • L’entretien et la maintenance du système de chauffage font partie des charges. Mais pas la réparation et remplacement de modules, de composants individuels et d’appareils. (Photo: Easy PR / Stiebel Eltron)

Charges non admissibles

  • Réparation du chauffage, lave-linge ou de l’ascenseur
  • Investissements, remplacement de composants et d’appareils, etc.
  • Transformations, rénovations
  • Replantation ou réaménagement de jardins
  • Taxes foncières, primes d’assurance pour les immeubles (à l’exception des logements subventionnés par la Confédération conformément à la Loi WEG, qui couvre actuellement environ 50 000 logements dans toute la Suisse).
  • Les taxes du secteur public non directement liées à la consommation et à l’exploitation du bien immobilier