Construction de logements: architecte ou entrepreneur général?

Architecte ou entrepreneur général: l’architecte évoque souvent des grands projets et une architecture créative. L’entrepreneur général (EG) est le plus souvent associé à une construction clé en main à prix fixe. Qui est le meilleur choix?

Les architectes ne conçoivent pas des bâtiments selon le principe de «l’achat prêt-à-porter», mais des objets planifiés individuellement. Sur la photo: Marmont Modern House (Source: flickr / Chase Lindberg)

[/caption]Ce qui est valable pour la vie s’applique à plus forte raison pour la construction d’un bâtiment. Tout réussira mieux s’il repose sur des fondations solides. Cependant, les amateurs en la matière risquent bien d’y perdre leur latin quand ils construisent. Pour commencer: il n’est pas si important de choisir les meubles de la cuisine ou un système de chauffage particulier. C’est le choix du bon partenaire qui est crucial! Architecte ou entrepreneur général? Posons la question à un expert expérimenté comme Bernhard Lauper. Il travaille depuis de nombreuses années chez Immopro à Zurich en tant que consultant en construction. Sa première réponse: «La décision d’engager un architecte ou un entrepreneur général ne dépend pas tellement de la taille d’un projet.» Le critère décisif est l’attribution des tâches: s’agit-il de développer d’abord un projet et mettre des idées sur papier? Ou le projet de construction est-il déjà fignolé jusque dans les moindres détails?

Architecte ou entrepreneur général: les différences

Dans le premier cas, vous êtes sans doute bien avisé de faire appel à un architecte qualifié et compétent. Les architectes sont formés pour développer des idées et soumettre des propositions en fonction du bien immobilier, des besoins d’aménagement et des souhaits du maître de l’ouvrage. La force de l’entrepreneur général par contre, réside dans la mise en œuvre constructive d’un projet clairement défini – l’EG est avant tout le partenaire approprié pour la mise en œuvre concrète de projets de construction déjà conçus et déterminés. Une autre différence importante est que les EG offrent des garanties de coût et de temps.

Le contrat de services avec un EG doit inclure une description très détaillée de la structure commandée à un prix et pour une date fixés à l’avance par écrit. En revanche, les architectes coordonnent l’ensemble de l’appel d’offres pour chaque contrat d’artisan, en fonction de la tâche à accomplir, et prennent en charge la direction de la construction. Les garanties de coûts comme dans le cas d’un EG ne sont pas d’usage; au lieu de ces garanties, l’architecte soumet habituellement une estimation des coûts au maître de l’ouvrage – le facteur d’incertitude pour les coûts est alors plus élevé. De plus, avec ce modèle, le maître de l’ouvrage conclut des contrats de services séparés avec les artisans, entrepreneurs et fournisseurs. L’EG travaille par contre selon le principe «tout d’un seul tenant».

 

Projets créatifs de l’architecte: Bâtiment circulaire du bureau d’architectes danois Lundgaard & Tranberg Architects (Image: flickr / W. Gurak)

[/caption]En ce qui concerne la question fondamentale architecte ou entrepreneur général, il ne faut pas oublier que les partenaires du bâtiment définissent souvent leur propre rôle d’une manière légèrement différente. Lauper dit: «Je vois aussi une différence décisive dans le fait qu’un architecte, selon son mandat, est aussi un mandataire du maître de l’ouvrage». C’est-à-dire: un architecte protège les intérêts de son maître de l’ouvrage et ne poursuit pas ses propres objectifs. Il conseille le maître de l’ouvrage à titre consultatif. De cette façon, il contribue à la réalisation de ses objectifs avec un effort justifiable.

Un EG, en revanche, n’a pas une fonction de mandataire en ce sens. «En bref, il incombe à l’EG de mettre en œuvre un projet prédéfini conformément au contrat de services conclu. Pas plus, mais pas moins. Mais il n’est pas un mandataire», déclare Bernhard Lauper.

 

Architecte ou entrepreneur général? Bonne architecture de l’entrepreneur général: nouvelle construction de la coopérative ABZ à Ruggächern. EG: Allreal (Image: Hannes Henz)

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Phases de construction: le partenaire idéal

Architecte ou entrepreneur général? Dans la pratique, les frontières sont actuellement devenues un peu floues. Certains architectes offrent également des services globaux coordonnés. Lauper met en jeu l’idée de répondre à la question selon la phase d’un projet. «Par exemple, si vous héritez d’un bel immeuble d’habitation, vous ne savez souvent pas, en tant que particulier ou profane, quel est le potentiel de l’immeuble et comment vous y prendre», explique Bernhard Lauper. Afin d’explorer les variantes et possibilités, vous pourriez charger trois architectes de concevoir les premières esquisses d’idées.

«Les particuliers sont souvent surpris par la quantité de suggestions créatives qui ne demandent que peu d’efforts», explique l’expert en construction. Lors d’un premier contact avec les architectes, vous ne tarderez pas à comprendre si le «courant passe». Pour obtenir de bons résultats, le maître de l’ouvrage doit être convaincu qu’il a trouvé le «bon» partenaire pour la construction et la planification. Il est fortement recommandé de demander des références.

Dans une étape suivante, le maître de l’ouvrage devra opter pour une proposition. Le programme de construction et le projet doivent également être précisés. Pour la mise en œuvre ultérieure, vous pouvez alors décider si l’architecte doit continuer à avoir la direction en main ou si les travaux de construction doivent être confiés à un entrepreneur général. Si le maître de l’ouvrage commande en fin de compte un service complet (planification et exécution), on parle alors de «seul entrepreneur» (SE). Le maître de l’ouvrage n’a alors qu’un seul interlocuteur et partenaire contractuel qui réunit tous les services sous un même toit.

BSA: architectes responsables

Architecte ou entrepreneur général? Posons ensuite la même question à Caspar Schärer, un représentant bien connu des milieux de l’architecture et depuis l’année dernière, le nouveau secrétaire général de la Fédération des architectes suisses (FAS) de renom. Comme l’expert en construction Lauper, il souligne la fonction mandataire d’un architecte: «Formellement, un architecte travaille sur commande. Mais en fait, il y a souvent une relation de partenariat.» L’architecte est qualifié pour répondre aux questions fondamentales sur les objectifs et la faisabilité des projets de construction. «Souvent, des nouvelles idées naissent de ce débat», dit Schärer, «que le maître de l’ouvrage n’aurait jamais imaginé auparavant.»

Fondamentalement, c’est la force d’un architecte qu’il maîtrise une discipline transversale importante (généralement le traitement de l’espace et de la surface, l’architecture, les projets, la planification, etc. Les architectes expérimentés sont en mesure de soumettre des projets concrets à un maître d’ouvrage relativement rapidement – bien entendu, toujours dans le cadre de ce qui est réellement possible sur le terrain et conforme à la réglementation en matière de construction et de zonage. Selon le secrétaire général de la FAS, un peu plus de travail intellectuel et plus d’efforts de planification et de conception seraient bénéfiques pour le secteur de la construction et de l’immobilier: «Si l’on considère à quel pas la construction de nouveaux bâtiments résidentiels avance dans la région du Mittelland aujourd’hui, il faut enfin exiger plus de qualité», selon Caspar Schärer.

 

Architecte ou maître de l’ouvrage: conclusion

Des fonds importants qui affluent dans les nouvelles constructions uniquement pour éviter des paiements d’intérêts négatifs sur un compte bancaire, ne sont pas propices à l’architecture.  Surtout dans un environnement comme celui d’aujourd’hui, les performances et la passion des architectes pourraient fournir d’importantes impulsions. Compte tenu de l’augmentation des taux d’inoccupation dans les immeubles de seconde classe, la qualité architecturale gagne en importance – les bâtiments résidentiels avec une bonne architecture et des bons plans d’étage ont un net avantage à cet égard. «Afin de définir correctement les exigences et de permettre une planification minutieuse, les maîtres d’ouvrage sont également appelés à se pencher sur cette problématique», conclut Schärer de la BSA.

L’architecte célèbre Le Corbusier disait une fois par analogie: «Je préfère le dessin à la parole. Le dessin est plus rapide et laisse moins de place aux mensonges.» (Îmage: fotolia)

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