Dommages de locataire: quand est-ce que l’assurance paie?

En raison des dommages causés par les locataires, le déménagement hors d’un appartement loué peut s’avérer coûteux – parfois, les locataires sont appelés à payer les dégâts. Il est donc important de disposer d’une bonne assurance responsabilité civile! Mais attention: l’assurance ne paie pas tout.

Nous le savons tous: il y a des dizaines de possibilités de dommages causés par des locataires: peut-être qu’une mésaventure est survenue lors de l’apéritif de départ au locataire ou à ses invités. Peut-être a-t-il fait tomber accidentellement une bouteille d’un bon vin rouge. Peut-être quelqu’un a renversé un verre de vin sur la moquette. C’est tout aussi ennuyeux que désagréable: le jour du déménagement, presque personne ne veut probablement nettoyer encore plus que ce qu’il a déjà nettoyé. Et de nombreux locataires n’aiment pas l’état des lieux, les formalités et les discussions sur d’éventuels lacunes ou dommages à la propriété louée.

L’assurance paie les dommages causés par les locataires

Du vin rouge sur la moquette? Les compagnies d’assurance paient souvent en cas de responsabilité civile ou des dommages à l’appartement loué. (Image : fotolia)

 

Pour les locataires, d’avoir une bonne assurance responsabilité civile s’avère souvent payant. Selon Kim Allemann, porte-parole de la Mobilière: «La responsabilité civile est l’une des assurances privées les plus importantes, elle vous protège contre les conséquences financières des dommages infligés à des tiers » En tant que locataire, vous êtes responsable envers le propriétaire de tout dommage que vous avez causé à la propriété louée.

Dans l’exemple des taches rouges sur la moquette, l’assurance couvrirait le dommage. Cette assurance est aussi importante parce qu’elle intervient lors de revendications en matière de responsabilité civile – lors de dommages subis par les personnes et choses. Les prétentions en responsabilité civile lors de dommages corporels pourront se chiffrer dans des millions! Une assurance responsabilité civile pour une famille ou un ménage avec des enfants mineurs, ne coûte que 150 ou 200 francs (les primes varient en fonction de l’assurance). Donc, cet argent est bien dépensé – en termes de prétentions en responsabilité civile très élevées qui sont couvertes par celle-ci.

La responsabilité civile est souvent sollicitée lors de dommages causés à l’appartement par le locataire. Car un malheur est vite arrivé dans la vie quotidienne. Et le locataire est responsable de remettre l’appartement en bon état le jour du déménagement.

Dommages de locataire: exemples pratiques

Un cas de responsabilité civile sortie tout droit d’un manuel: lorsque le ballon de foot vole haut et atterrit soudainement dans une fenêtre. (Image: Mobilière)

 

Lors de dommages causés par les locataires, une assurance responsabilité civile couvrirait les dommages suivants:

  • Un enfant lance son ballon de foot dans une vitre par inadvertance. La vitre cassée doit être remplacée.
  • Lorsque le locataire cuisine, un verre avec des épices tombe sur la cuisinière La table de cuisson en vitrocéramique se fend et doit être remplacée.
  • Un jour, le locataire a tout simplement oublié de fermer la fenêtre dans le salon. Ce jour-là, il y avait un orage; la pluie entre et cause des dégâts d’eau sur le parquet.
  • Le locataire fait tomber un verre de vin rouge sur la moquette lors d’une fête. La moquette doit être remplacée.
  • Une bouteille de parfum tombe sur l’évier, causant des dommages à l’émail. Le lavabo doit être remplacé.
  • Le jour du déménagement, le locataire laisse tomber un tournevis lourd sur le parquet, provoquant une profonde «encoche». Une partie du parquet doit être remplacée.
  • Dans la chambre d’enfants, des éclaboussures de peinture sont visibles sur le mur; le papier peint doit être remplacé ou le mur repeint.

 

Ce que les compagnies d’assurance prennent en charge dépend toujours de chaque cas particulier et des circonstances particulières. L’avocat bernois et expert en droit de bail Hans Bättig souligne à ce sujet: «Les assurances paient principalement lors d’événements soudains, similaires à un accident.» La plupart des prestations dépendraient également du fait si et à quelle fréquence le titulaire de la police a déjà fait d’autres demandes d’indemnisation. «Si une police n’a pas un historique chargé», déclare Hans Bättig, «la plupart des compagnies d’assurance paieront probablement déjà les dommages causés à l’évier ou la table de cuisson en vitrocéramique pour des raisons de souplesse.»

Les dommages causés par des locataires: soudains ou progressifs?

Le jour du déménagement: la responsabilité pour des dommages est assumée par le locataire – ou l’assurance. (Image: Mobilière)

 

Cependant, ce qui est considéré comme une usure excessive qui survient peu à peu, n’est pas payée par l’assurance. La même chose vaut pour les dommages causés délibérément et intentionnellement ou survenus suite à une négligence grave. L’exemple classique de dommages progressifs qui ne sont pas payés par l’assurance: les dommages aux surfaces murales qui sont directement attribuables à un fumeur excessif dans l’appartement. Ce n’est certainement pas un événement qui s’est produit accidentellement, mais un dommage progressif survenu au cours du bail.

 

Un expert en dommages évaluerait probablement les dégâts d’eau sur le parquet autrement, s’ils ne sont pas survenus dans le contexte d’un orage: si les dégâts se sont produits au fil des ans, par exemple en arrosant les plantes – ce n’est pas considéré comme un événement assuré.

 

On évaluera probablement de façon similaire des dommages dus à des animaux domestiques: si les chiens ou les chats ont laissé des rayures pendant des années, cela peut devenir coûteux plus tard. Peut-être que le propriétaire exige une réparation complète du parquet endommagé. Étant donné que les dommages ne sont pas survenus soudainement et de façon imprévue, aucune d’assurance ne fournirait des prestations. «Dans les cas extrêmes, on devrait dire que certains dommages sont dus à une détention inapproprié des animaux, ou du moins à une mauvaise surveillance», dit l’expert Hans Bättig. L’assurance responsabilité civile du locataire ne le couvrira donc pas. Soit dit en passant: les discussions sur l’usure et les dommages causés par les locataires sont une «histoire sans fin» lors des états des lieux. Très souvent, il est aussi question du nettoyage approprié de l’appartement. Les compagnies d’assurance ne sont d’un aucun secours dans ce cas.

 

Ruedi Spoendlin, l’avocat de l’association des locataires, fait une distinction entre les prestations d’assurance et les coûts à supporter par le locataire. En général, une assurance responsabilité civile accepte de couvrir les dommages au nom du locataire. «Il y a aussi des cas», dit-Spoendlin, «où l’assurance responsabilité civile ne paie pas, même si le locataire est responsable.» C’est valable chaque fois si les dommages ne sont pas couverts par le contrat d’assurance. Spoendlin cite deux exemples de dommages causés par des locataires:

  • Le locataire a sciemment acceptée les dommages ou les a même délibérément causés (taches de nicotine, murs peints dans des couleurs vives, trous laissés par les chevilles).
  • Les dommages «graduels» ne sont généralement pas assurés (par exemple la suie si le locataire a souvent allumé des bougies dans l’appartement).
  • Le dommage est inférieur à la franchise de la police d’assurance.

Recommandation: il vaut mieux de s’informer et de comparer attentivement les primes, les dispositions du contrat (la «petite copie ») et les conditions générales. Parce que les dommages causés par les locataires représentent une très grande proportion de tous les cas de responsabilité civile, de nombreuses compagnies d’assurance facturent des primes plus élevées aux locataires qu’aux propriétaires. Conseil: portez une attention particulière au montant de la franchise. Certains assureurs imposent p. ex. une franchise de 300 francs par pièce. Lors d’un montant de sinistre de 1 200 francs dans des pièces différentes, l’assurance ne versera alors aucune indemnité.

Prenez en compte la durée de vie!

Des dégâts d’eau sur le parquet: un cas de responsabilité civile lorsque l’eau a pénétré pendant une tempête. (Image : fotolia)

 

Comme toujours, le tableau de la durée de vie revêt une grande importance dans le droit de bail. Transposé au niveau des dommages causés par le locataire, cela veut dire: l’assurance indemnisera uniquement la valeur temporelle d’une chose. Ce faisant, les compagnies d’assurance se basent sur le tableau de durée de vie de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) et de l’Association suisse des propriétaires fonciers (APF).  Exemple: une peinture émulsion a une durée de vie de huit ans. Le locataire, à savoir, son assurance responsabilité civile, doit couvrir seulement une partie du coût en fonction de la durée de vie. Si la chambre d’enfants présente des éclaboussures de peinture après six ans de bail, la compagnie d’assurance ne paierait que 25 pour cent (trois quarts de la durée de vie ont déjà été atteints). Ce toujours sous l’hypothèse qu’il s’agisse de la peinture émulsion, et que la chambre a été rénovée et repeinte pour la dernière fois il y a six ans.

Le même principe s’applique au réfrigérateur: un réfrigérateur avec un compartiment congélation séparé a une durée de vie de 10 ans selon le tableau de la durée de vie. Si l’appareil doit être remplacé pour une raison quelconque après cinq ans (dommages à supporter par locataire), on peut imputer au locataire au plus la moitié du coût.

Conclusion: la journée du déménagement ne devient pas nécessairement le «jour J». Si vous vous préparez bien et connaissez vos droits et responsabilités, vous pourrez déménager dans votre nouvelle demeure sans trop de désagréments.