Être bailleur en tant qu’activité secondaire: 10 conseils pour «les propriétaires amateurs»

Vous travaillez le jour, mais êtes bailleur le soir et le week-end? L’immobilier en tant qu’investissement en capital ou comme prévoyance est actuellement en vogue. Mais lorsqu’il s’agit de location, il y a des pièges qui se cachent dans les paragraphes du droit du bail.

 

Conseil n° 1: Le locataire est-il solvable?

La plupart des bailleurs privés s’efforcent d’établir une relation de location équitable et à long terme. Selon l’emplacement de l’objet, vous avez la possibilité de choisir parmi un grand nombre de parties intéressées. Mais le locataire est-il disposé et capable de payer le loyer? Il est donc important de connaitre la solvabilité des parties intéressées. N’oubliez pas de demander un extrait du registre des poursuites et d’obtenir des références. Vérifiez également si le locataire s’intègre bien dans la maison et le quartier.

 

Conseil n° 2: Un bail formellement correct

Aucune exigence formelle en soi ne s’applique aux baux. Cela signifie que le bail peut être conclu verbalement ou par écrit. Pour des raisons de preuve, il est bien entendu conseillé de rédiger un bail écrit. Comme les «propriétaires amateurs» ne sont pas très familiers avec le droit du bail, ils doivent absolument utiliser un contrat type standard. De cette façon, ils peuvent être sûrs que tous les points essentiels du bail soient réglementés. S’il s’agit d’un appartement partagé ou d’un couple de cohabitants, il est conseillé d’inscrire tous les habitants comme partenaires contractuels; ils sont alors conjointement et solidairement responsables de leurs obligations contractuelles.

Veuillez également noter que dans certains cantons, vous devez indiquer le loyer initial sur un formulaire officiel. Les cantons BV, FR, GE, NE, VD, ZG et ZH connaissent cette obligation formelle. Vous ne pouvez facturer les charges séparément que s’ils sont expressément mentionnés dans le bail.

Location d’un appartement: de l’état des lieux au bail, de nombreuses formalités sont à respecter! (Image: fotolia)

Conseil n° 3: Le dépôt de garantie

Comme garantie pour le loyer, les charges et d’autres créances, vous pouvez exiger un dépôt de garantie. Le montant sera versé dans un compte bloqué au nom du locataire. La condition préalable est que vous spécifiez le dépôt dans le contrat. Il ne peut excéder trois mois de loyer.

 

Conseil n° 4: L’état des lieux

Puisque vous êtes bailleur, vous avez tout intérêt à établir un état des lieux correct. Il doit être signé par le locataire. Sans ce document, vous prenez certains risques: parce qu’à la fin du bail, vous ne pouvez pas prouver si les dommages au bien loué ont été causés par le locataire ou s’ils existaient déjà auparavant. Vous ne pouvez tenir le locataire responsable que si l’état de l’appartement avant et après a été consigné dans l’état des lieux.

 

Conseil n° 5: La détermination du loyer

Combien devrait coûter l’appartement? Le calcul correct est tout sauf facile! En tant que propriétaire, vous pouvez vous orienter sur les coûts réels (prix d’achat, coûts de construction, hypothèques, investissements au fil des ans). Pour un calcul correct (rendement net et brut), les profanes sont généralement tributaires de spécialistes. Dans la pratique, cependant, beaucoup de gens s’orientent au loyer comparatif approximatif: combien coûtent les appartements similaires aux alentours (taille et année de construction comparables)? Le critère «loyers usuels dans la localité ou dans le quartier» est également ancré dans le droit.

Si le taux d’intérêt de référence officiel pour les hypothèques baisse en Suisse, les loyers diminuent également. Ces réductions ne doivent pas nécessairement être répercutées, mais de nombreux propriétaires privés le font quand même, pour être justes.

 

Conseil n°6 : L’augmentations de loyer

À ce stade, il est particulièrement important que les «propriétaires amateurs» ne commettent pas d’erreurs formelles. En tant que propriétaire, vous devez annoncer les modifications unilatérales du bail au détriment du locataire sur un formulaire officiel cantonal. Sur le formulaire, le locataire est également informé comment et où il peut contester le changement. Les augmentations de loyer sur papier à lettres normal, de manière informelle par courrier ou verbalement ne sont donc pas valables!

Des règles strictes s’appliquent également en cas de résiliation du bail par le bailleur (uniquement sur formulaire officiel, dates et délais, etc.).

 

Conseil n° 7: Les charges

Si vous externalisez certains services au cours du processus de location, comme le gardiennage, l’entretien des systèmes techniques, le chauffage, etc., vous accumulerez rapidement des frais plus importants. Veuillez toutefois noter que vous ne pouvez facturer les charges séparément que si elles sont mentionnées dans le bail. Tout le reste est inclus dans le loyer net. En cas d’acomptes payés, le propriétaire doit présenter un relevé de compte une fois par an. Selon le solde, le locataire paie ou reçoit un remboursement à terme échu. Toutefois, dans le cas des charges forfaitaires, le montant est fixe, quels que soient les coûts accessoires réellement encourus.

 

Conseil n° 8: Les réparations

La loi stipule que l’appartement doit avoir les caractéristiques contractuelles garanties. Il doit être «apte à l’utilisation à laquelle il est destiné». Cependant, il s’agit ici toujours d’une question d’interprétation. Vous devez veiller à ce que l’appartement soit chauffé en hiver, que tous les prises pour l’électricité, l’eau, etc. fonctionnent parfaitement. Les appareils défectueux – réfrigérateur, machine à laver, cuisinière – doivent être réparés. D’autres défauts, tels qu’un papier peint qui s’écaille, doivent également être réparés. Si vous ne réparez pas les défauts dans l’appartement, le locataire a différents droits. Il s’agit notamment de dommages-intérêts et d’une réduction de loyer – jusqu’à ce que vous ayez éliminé le problème.

 

Conseil n° 9: Les rénovations

En tant que propriétaire et bailleur, vous êtes libre de rénover l’intérieur et l’extérieur de l’appartement. Toutefois, vous êtes tenu d’être prévenant à l’égard des locataires et de les informer des dates de travaux de rénovation à venir. Lors des travaux, les locataires peuvent demander une réduction du loyer en fonction des désagréments causés et de l’amplitude de l’intervention.

En tant que propriétaire, pensez au temps nécessaire: rédaction du bail, entretien de l’objet, calculs et charges, impôts, etc. (Image: fotolia)

Conseil n° 10: Le précieux argent

De nombreux propriétaires et investisseurs ont profité du boom immobilier au cours des dernières années, notamment de la hausse des loyers et de la valeur marchande des biens immobiliers. Néanmoins, vous devez calculer tous les frais et revenus très méticuleusement. Pensez également aux risques, tels que les appartements vacants et les pertes de loyers, la hausse des taux d’intérêt et les risques de marché liés à l’immobilier. S’il y a des investissements importants à faire au cours des prochaines années, vous devez en tenir compte aussi.

N’oubliez pas non plus les impôts: les loyers perçus sont imposés en tant que revenu. Vous pouvez déduire par contre les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et les charges (à condition qu’ils ne soient pas payés par les locataires), ainsi qu’un forfait d’entretien de 20 pour cent du revenu locatif.

 

Plus souvent qu’on ne le pense: non seulement les grands acteurs sont actifs dans la location, mais aussi de nombreux propriétaires privées. (Image: fotolia)

 

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