Évolution des intérêts: Hausse des taux d’intérêt hypothécaires depuis le début de 2018

 

Les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté de façon significative en janvier. Les échéances plus longues de 5 ou 10 ans ont été parmi celles qui ont été touchées le plus. Le moment est-il venu de repenser la stratégie?

 

Des coûts fixes plus élevés de 10 ou 15 pour cent, c’est beaucoup d’argent. Après tout, les coûts du logement et les intérêts hypothécaires représentent le poste le plus important dans les budgets de nombreuses familles et ménages. Alors que fin 2017, les prêts hypothécaires à taux fixe de 10 ans étaient encore disponibles à des taux d’intérêt de 1,5 %, les mêmes prêts hypothécaires coûtaient environ 1,7 % un mois plus tard. Cela correspond à une augmentation d’environ 13 %. Quelles sont les raisons de ce revirement? L’économie se porte bien dans de nombreux pays et certains experts s’attendent donc à une certaine normalisation, y compris en ce qui concerne les taux d’intérêt. De plus, les signaux de la Fed indiquent des taux d’intérêt plus élevés. On s’attendait donc à ce qu’à un moment donné, la Banque centrale européenne (BCE) puisse à son tour serrer la vis des taux. En conséquence, les rendements des obligations de la Confédération ont augmenté. Les hypothèques à taux fixe d’une durée de cinq ans, très populaires en Suisse, sont également devenues légèrement plus chères, avec une moyenne d’environ 0,1 ou 0,15 %.

Libor toujours favorable

Environ 10 à 15 pour cent des hypothèques en Suisse sont couvertes par des hypothèques Libor. Ces produits sont généralement à très faible taux d’intérêt, mais également considérés comme risqués. Si la roue des taux directeurs tourne, les hypothèques Libor risquent rapidement de devenir plus chères. Selon le produit, les taux d’intérêt sur les hypothèques Libor s’adaptent tous les 3 ou 6 mois au niveau actuel du taux d’intérêt (cela ne s’applique pas pour les hypothèques à taux fixe). Les taux d’intérêt du financement Libor sont pourtant demeurés inchangés contrairement aux taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe.

 

À quoi pouvons-nous nous attendre cette année ? La Banque Cantonale de Zurich (ZKB) prévoit une légère hausse des taux d’intérêt. Selon les experts de la ZKB, les échéances plus longues redeviendront légèrement plus chères. Par conséquent, le prix cible actuel d’une hypothèque de 10 ans passerait de 1,86 à 1,96 % (en date de février 2018). Toutefois, avec des échéances plus courtes et en particulier chez le Libor, aucune hausse des taux d’intérêt n’est à prévoir pour l’instant. La conclusion: c’est le bon moment de se lier financièrement à plus long terme. Dans l’ensemble, cela correspond à l’évaluation de nombreux experts. Stefan Heitmann, économiste et CEO de MoneyPark, par exemple, explique: «Le fait que l’économie européenne soit robuste indique une certaine normalisation des taux d’intérêt». Mais lui aussi ne parle que d’une «légère» hausse des taux d’intérêt. L’enquête auprès d’autres experts le confirme: personne ne s’attend à ce que les taux d’intérêt grimpent en flèche dans un futur proche.

 

Se lier à long terme

«Après déduction de l’inflation, les taux d’intérêt actuels pour les hypothèques à échéance fixe de 10 ans sont encore très intéressants», déclare l’expert Heitmann. Dans l’environnement actuel, les échéances plus longues de 10 ans semblent être un bon choix. Le client peut compter sur le fait que les coûts à long terme soient gérables et peuvent être planifiés au franc près. Avec un prêt hypothécaire à taux fixe à plus long terme, vous êtes protégé de manière optimale contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt. Si l’on considère la conclusion d’une hypothèque à taux fixe de cinq ans comme une alternative, beaucoup d’experts voient peu de scénarios concevables qui le justifieraient. Une personne qui doit se couvrir pendant cinq ans aujourd’hui et prolonger ensuite le financement à des taux d’intérêt légèrement plus élevés n’épargnera guère en comparaison directe avec une échéance à 10 ans.

 

Une décision personnelle

Lors du choix d’un prêt hypothécaire, il faut toutefois toujours tenir compte des facteurs individuels. Cela inclut des questions telles que :

  • Quelle importance a la sécurité budgétaire pour moi?
  • Serais-je en mesure de payer des intérêts plus élevés ou non?
  • Est-ce que je veux me lier à long terme?

Quelle est ma propension au risque?

 

Si la viabilité financière de l’accession à la propriété immobilière est tout juste atteinte, l’accent devrait être mis sur la sécurité. Le fait que vous souhaitiez suivre les taux d’intérêt presque quotidiennement ou non joue également un rôle. Quiconque se fie aux hypothèques Libor ne peut éviter de garder un œil sur les développements en cours. Cependant, si un client ne veut pas suivre les nouvelles économiques ni les tableaux des taux d’intérêt sur une base quotidienne, il s’en tirera à meilleur compte avec des hypothèques à taux fixe.

 

Prêts hypothécaires à terme

Comme on le sait, les prêts hypothécaires à taux fixe sont l’instrument le plus important pour se protéger contre les hausses des taux d’intérêt. Il ne faut pas oublier que la plupart des fournisseurs disposent d’instruments de couverture supplémentaires, dont principalement les hypothèques à terme et/ou forward. Il s’agit essentiellement d’une hypothèque à taux fixe où le prêt n’est pas utilisé immédiatement, mais seulement plus tard. Les hypothèques à terme ont du sens lorsqu’on achète sur plan. Le client veut régler l’ensemble du financement dès aujourd’hui et se couvrir. Toutefois, le prêt nécessaire ne sera pas sollicité avant six ou douze mois. Les hypothèques à terme servent également à organiser à l’avance tout financement de suivi d’hypothèques existantes. Il en va de même que pour les hypothèques à taux fixe: les offres sur le marché sont très différentes. Il vaut la peine de vérifier et de comparer les différentes variantes. Souvent, les financements à terme sont possibles sans que le client ait à payer un supplément.

 

Conséquences sur les prix de l’immobilier?

Selon la théorie, la hausse des taux d’intérêt devrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier. Mais la plupart des experts s’accordent à dire que les taux d’intérêt ne peuvent être considérés comme absolus. Bien que des taux d’intérêt plus élevés puissent freiner quelque peu la demande en raison des coûts de financement plus élevés; vient s’ajouter le fait que le facteur d’intérêt joue un rôle majeur dans divers modèles d’évaluation en mathématiques financières. Cependant, cela est compensé par des facteurs économiques et démographiques. «L’économie et la croissance économique s’avèrent actuellement être les facteurs les plus importants. L’économie suisse est actuellement si robuste que nous continuerons à enregistrer une forte demande pour l’immobilier», déclare Stefan Heitmann de MoneyPark. Un autre argument valable est la comparaison du coût du loyer et de l’achat d’une propriété immobilière. Tant que les taux d’intérêt restent modérés, le financement de ses propres quatre murs est beaucoup moins cher que la location d’un objet comparable grâce à des hypothèques favorables. Conclusion: Cela suggère également que l’accession à la propriété immobilière a toujours le vent en poupe et que les prix resteront stables dans l’ensemble.