Hypothèques à taux fixe: habiter longtemps à faible coût et épargner des intérêts

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont le choix idéal pour tous les clients désirant établir un budget sur une base fixe et planifier leur achat immobilier à long terme. Afin de profiter longtemps des taux d’intérêt extrêmement bas, des échéances plus longues, comme celles à 10 ans, sont très populaires aujourd’hui. Il y a lieu de tenir compte des points suivants.

C’est difficile à imaginer aujourd’hui, mais en 2008, les prêts hypothécaires à taux fixe sur 10 ans ont coûté environ 4,5 % par an. Ou exprimé en chiffres: toute personne ayant contracté une hypothèque de 1 million de francs suisses devait supporter une charge d’intérêts annuelle de 45 000 francs suisses. Comme les taux d’intérêt ont progressivement baissé après la crise financière de 2008, le même financement ne coûte aujourd’hui qu’environ CHF 15 000! Les conditions des prêts hypothécaires à taux fixe demeurent très attrayantes: l’hypothèque en ligne homegate.ch de 10 ans ne coûte actuellement autour de 1,5%. Vous trouverez des prêts hypothécaires à taux fixe de 2 ans même à partir de 0,65 % (janvier 2018).

Hypothèques à taux fixe: des bonnes raisons

Pourquoi des hypothèques à taux fixe? En principe, les hypothèques à taux fixe conviennent aux clients qui recherchent la sécurité. Par exemple, pour une famille dont le budget est restreint mais qui veut vivre plus longtemps dans sa propre maison. Le taux d’intérêt reste fixe pendant toute la durée du prêt. Si l’environnement change – si la politique monétaire et les taux d’intérêt évoluent soudainement dans une direction défavorable – la famille paie les mêmes intérêts jusqu’à la fin du contrat. Elle n’a pas à s’inquiéter d’une hausse des taux d’intérêt.

Le désavantage: si le financement devient moins cher pendant la durée du contrat, le client ne peut pas en profiter. Toutefois, il existe actuellement deux arguments importants en faveur des hypothèques à taux fixe: d’une part, les taux d’intérêt du marché sont tombés à un niveau si bas qu’une nouvelle baisse des taux semble presque impossible. D’autre part, la courbe de rendement est actuellement relativement plane.

Hypothèques à taux fixe – comment se composent les coûts?

Cela signifie que la prime d’intérêt pour les échéances plus longues n’est plus aussi élevée que par le passé. Néanmoins, le client doit être conscient qu’une plus grande sécurité signifie qu’une durée de contrat plus longue a son prix (la différence des intérêts par rapport à une durée de 2 ou 5 ans). Si vous faites preuve d’un certain goût du risque, les hypothèques Libor sont une option. Bien que ces produits soient soumis aux fluctuations des taux d’intérêt, les frais d’intérêt sont généralement inférieurs à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe sur plusieurs années.

Il est difficile de déterminer quand et avec quelle échéance une hypothèque doit être contractée. Les prévisions de taux d’intérêt représentent une opération extrêmement délicate et difficile. Le facteur décisif pour les coûts totaux pendant la durée est la certitude que le point de départ se situe à un niveau relativement bas. En fin de compte, il faut juste un peu de chance.

Les contrats peuvent-ils être résiliés?

Surtout dans le cas de maturités plus longues, ce n’est que beaucoup plus tard que vous verrez si vous êtes du côté gagnant ou perdant. Au sens strict, les hypothèques à taux fixe ne peuvent pas être résiliées – ni par la banque, ni par le client. Et si un jour, vos conditions de vie changent et que vous voulez tout de même résilier le contrat (changements dans votre emploi, divorce, chômage, etc.)? Par exemple, si vous souhaitez résilier le contrat à la suite d’un divorce, vous devez d’abord vous renseigner sur les modalités et coûts d’une résiliation extraordinaire. Même si vous avez déjà conclu un prêt hypothécaire à taux fixe un peu plus cher, vous ne pouvez pas simplement passer à un produit qui coûte moins.

Le montant de la pénalité de remboursement anticipé dépend de la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire convenu et le taux d’intérêt réalisable sur le marché monétaire ou financier pour la durée résiduelle du prêt. Exemple d’une hypothèque de CHF 500 000: lors d’un intérêt hypothécaire contractuel de trois pour cent, d’une durée résiduelle de trois ans et d’un taux d’intérêt de réinvestissement de seulement un pour cent, le client doit payer trois fois un taux d’intérêt annuel de deux pour cent. Dans ce cas, l’indemnité en faveur de la banque s’élèverait donc à un total de CHF 30 000.

«Les petits caractères»

Il est fortement conseillé à tout client hypothécaire de prendre connaissance des conditions de sortie avant de signer un contrat. Dans le cas des hypothèques Libor, on s’en tire généralement à bon compte en raison de leur nature à court terme, mais selon le partenaire contractuel et le modèle, il faut craindre la possibilité de coûts de résiliation – pour la perte de la marge bancaire ou, selon le partenaire contractuel et le modèle, une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque Libor était également liée à une durée contractuelle plus longue.

Conseil: afin de mieux répartir les opportunités et les risques et, dans un cas défavorable, de disposer d’une marge de sécurité, le fractionnement est une bonne idée. Le client peut combiner des délais plus longs avec des délais plus courts. Une combinaison d’hypothèques fixes et Libor est souvent utile.