Le marché de l’immobilier en 2017: belles perspectives

Taux d’intérêt, démographie, croissance économique, activité dans le bâtiment – autant de facteurs décisifs susceptibles d’influencer le marché de l’immobilier en Suisse l’année prochaine. La bonne nouvelle: presque tous les indices concordent pour dire que 2017 sera placé sous une bonne étoile. En 2017, l’offre en appartements et autres biens immobiliers demeurera élevée.

En Suisse, le marché de l’immobilier est en plein boom depuis l’an 2000, et ce comme rarement auparavant: la course aux terrains et aux nouvelles constructions est très forte, surtout dans des agglomérations urbaines comme Genève ou Zurich et aux emplacements les plus prisés. De nos jours, les meilleurs objets se négocient par appels d’offres: ils n’apparaissent pas sur le marché avec une «pancarte du prix», mais se vendent au plus offrant dans une forme d’enchères.

Le marché de l’immobilier en 2017: la pierre enrichit

Depuis l’an 2000, presque tous les indicateurs et données relatives aux prix étaient pointés vers le haut: les prix des terrains ont augmenté, les PPE ainsi que les maisons individuelles renchérissaient d’année en année. Cela a valu un «âge d’or» aux secteurs du bâtiment et de l’immobilier et les propriétaires ont gagné de l’argent. Un exemple: celui qui avait acheté une propriété par étage il y a 10 ans et l’a régulièrement louée aux prix du marché a pu s’assurer des revenus réguliers tout en profitant d’une plus-value. L’appartement qui coûtait par exemple 500’000 francs au moment de l’achat était estimé à une valeur marchande nettement supérieure quelques années plus tard.

Immobilienmarkt 2017: Auch im neuen Jahr bleibt die Neubautätigkeit hoch - es gibt ein attraktives Angebot an Neubauten. (Bild: fotolia)

Marché de l’immobilier en 2017: l’activité du bâtiment demeurera élevée l’an prochain – avec une offre attrayante parmi les nouvelles constructions. (Photo: fotolia)

Il est vrai que la Suisse est avant tout un pays de locataires, mais le boom de l’immobilier contribue néanmoins sensiblement à la prospérité actuelle. Cela s’appliquera encore au marché de l’immobilier en 2017: alors qu’en l’an 2000, les ménages suisses possédaient des biens immobiliers d’une valeur totale d’env. 960 milliards, ce patrimoine immobilier détenu par des particuliers représente aujourd’hui environ 1870 milliards de francs!

Qu’est-ce qui nous attend en 2017 sur le plan de l’immobilier? Pour la première fois depuis l’an 2000, l’on a constaté un tassement graduel de la demande. Globalement, la situation se calme – de nombreux professionnels tels que les autorités de surveillance, les Risk Officers des banques ainsi que des analystes et économistes indépendants y voient un signal positif. 2017 pourrait donc être une année de consolidation réjouissante, et ce pour les raisons suivantes:

  • Investissements: L’activité du bâtiment dans le secteur immobilier demeure élevée. Le bureau de conseils réputé Wüest Partner estime la construction de nouveaux appartements à plus de 50’000 unités en 2017. L’essentiel sera destiné au marché de la location, ce qui veut dire: compte tenu de l’abondance de l’offre, les loyers des nouveaux appartements devraient légèrement baisser en 2017 en moyenne suisse.
  • Démographie et croissance économique: D’une façon générale, l’évolution de la conjoncture est positive. D’un autre côté, les moteurs économiques ne tournent pas à un rythme suffisant pour créer un grand nombre d’emplois. La conséquence: une croissance économique modérée et un léger recul de la croissance démographique nous conduisent également dans des eaux plus calmes.
  • Taux d’intérêt: Les mesures de durcissement des conditions d’octroi de prêts hypothécaires, prises entre 2012 et 2014, s’opposent à une politique débridée en matière de crédits. De plus: les hypothèques devraient rester avantageuses en 2017 selon tous les pronostics, mais les banques appliquent un taux théorique de cinq pour cent pour calculer la supportabilité du prêt. Cela constitue un obstacle de taille pour bien des ménages et a tendance à freiner la demande.

Les prix des propriétés par étage et des maisons individuelles ne devraient plus augmenter que faiblement en 2017 (voir graphique en bas de page). Certaines différences régionales sont toutefois frappantes: «A Schaffhouse et surtout en Suisse orientale, on constate certains effets de rattrapage», relève Robert Weinert, économiste chez Wüest Partner. Des candidats acquéreurs et locataires se tournent souvent vers des régions et localités un peu plus avantageuses, ce qui peut alors exercer là-bas une certaine pression sur le niveau de prix. Le développement des infrastructures de transport joue également un rôle dans ce phénomène et génère une valorisation du marché immobilier concerné.

Genf und der Lac Léman gelten als Frühindikator: Der Immobilienmarkt 2017 stabilisiert sich hier. (Bild: Genève Tourisme / Zellweger.)

Genève et la région lémanique sont considérés comme des indicateurs précoces: le marché de l’immobilier se stabilisera ici en 2017. (Photo: Genève Tourisme / Zellweger.)

Le marché de l’immobilier en 2017: une situation saine

D’une façon générale, les appartements et maisons avantageux bénéficient toujours d’une forte demande. En revanche, le segment du très haut de gamme a  souffert en maints endroits.  «Ces dernières années, nous avons par exemple enregistré des corrections de prix de l’ordre de 10 pour cent dans la région lémanique», explique Weinert. Selon lui, les prix devraient se stabiliser en Suisse romande en 2017 dans les segments avantageux et moyen de gamme.

Les investissements dans l’immobilier restent demandés. De l’avis des professionnels, cela ne changera pas en 2017. En plus des fonds des banques ou de grandes compagnies d’assurance, ce sont bien souvent également des particuliers qui recherchent de bonnes options de placement, en vue d’investir par exemple leur patrimoine privé ou la prévoyance vieillesse dans la pierre ou dans des terrains. Comme les prix demeurent élevés dans ce segment, la devise est simple: les particuliers sans grande expérience du domaine devraient bien réfléchir avant d’investir hâtivement leurs économies sur le marché immobilier.

 

 

Immobilienmarkt: Preise seit 2006 und Prognose für den Immobilienmarkt 2017 - leichter Preisanstieg bei Wohneigentum. (Quelle: Wüest Partner)

Légende: – Appartements locatifs / – Surfaces de bureaux / – Pronostics 2017 / – Copropriétés / – Surfaces de vente / – Maison individuelles                                              Marché de l’immobilier: prix depuis 2006 et projections pour 2017 – légère hausse des prix pour les PPE. (Source: Wüest Partner)