Les prix de l’immobilier en 2018: les nouvelles constructions mises sous la loupe

Les prix de l’immobilier en 2018: Après des années de boom immobilier, les experts s’attendent depuis un certain temps à ce que le marché se tasse. Mais il est peu probable que les logements soient moins chers en 2018. Exception: en dehors des villes, les loyers chutent dans de nombreux lieux. Lisez notre analyse avec l’avis d’experts, les conditions-cadre et les tendances régionales.

Prix de l’immobilier en 2018 – ce que nous apportera la nouvelle année. Dans l’antiquité, les chefs militaires et les citoyens firent le pèlerinage à Delphes au fameux oracle. Pour explorer l’avenir, on se fiait à l’inspiration de l’oracle. Aujourd’hui, la plupart des prévisions économiques sont basées sur des méthodes scientifiques. Quelles sont les tendances des salaires, de la croissance économique et des taux d’intérêt? Voici un bref aperçu de quelques voix importantes concernant les prix immobiliers en 2018:

Qu’attendent les experts?

Tout d’abord, les évaluations d’experts de renom: le cabinet de conseil Wüest Partner est optimiste en ce qui concerne les propriétés immobilières. Selon les prévisions actuelles de Wüest Partner, les prix des maisons unifamiliales devraient augmenter de 1,1 % en moyenne et celui des appartements en PPE de 0,5 %. Cependant, les experts s’attendent à ce que les prix des appartements locatifs baissent. C’est moins agréable pour les bailleurs, mais une bonne nouvelle pour les locataires. Selon Robert Weinert, économiste chez Wüest Partner, «le loyer moyen des appartements actuellement vacants baissera d’environ 1 % en 2018». Les principales raisons en sont l’augmentation des taux d’inoccupation, conjuguée à une activité intensive dans le secteur de la construction de nouvelles appartements locatifs – ils constituent plus de la moitié des bâtiments nouvellement construits. Il existe actuellement 64 900 logements vacants dans toute la Suisse (recensement officiel de juin 2017). 82 % sont des appartements locatifs! Néanmoins, il est prévu qu’environ 50 000 appartements neufs supplémentaires seront construits en 2018, surtout des appartements locatifs.

La construction tourne à plein régime: en Suisse, entre 45 000 et 50 000 nouveaux appartements seront construits en 2018. (Image: fotolia)

Peter Meier, analyste immobilier chez ZKB à Zurich, voit les choses de la même manière: «Dans le canton de Zurich, nous prévoyons une baisse de 1% du nombre des nouveaux appartements locatifs et une légère baisse de -0,5% du nombre des propriétés immobilières.» Dans l’ensemble, cependant, la situation se présente comme «stable». Le mouvement latéral/la stabilisation pronostiqué par la ZKB pour 2018 représente un revirement de tendance après des années de boom et de hausses des prix. En même temps, Peter Meier indique clairement qu’en dépit de la modification des conditions-cadre, aucun changement radical n’est à prévoir: «Nous ne nous attendons pas à ce que les prix de l’immobilier chuteront en 2018.»

Prix de l’immobilier en 2018: Les moteurs

Deuxièmement, les conditions cadres actuelles: Qu’est-ce qui détermine les prix de l’immobilier en 2018? Qu’est-ce qui les freine? En termes de taux d’intérêt, une certaine tendance à la normalisation se dessine globalement. En ce qui concerne la Suisse, et en particulier sur le marché hypothécaire suisse, il est toutefois peu probable que beaucoup de choses changent en 2018. C’est à dire: les prêts hypothécaires resteront exceptionnellement favorables pour le moment, ce qui soutient également la demande de biens immobiliers. Le développement de la population, notamment l’immigration, ont considérablement diminué. Toutefois, cela varie beaucoup d’une région à l’autre: l’immigration dans les grandes villes comme Zurich, Genève, Lausanne, Bâle et Berne reste pour l’instant relativement élevée.

Toutefois, elle a nettement diminué dans les centres de taille moyenne à petite en Suisse. En témoigne également le marché à deux vitesses: dans les villes, la situation sur le marché du logement en 2018 ne se détendra pas beaucoup. Là, les prix de l’immobilier resteront élevés en 2018. En dehors des agglomérations, il faut toutefois s’attendre à une augmentation des taux d’inoccupation et donc à une baisse des prix.

Prix de l’immobilier en 2018: Terrains à bâtir

Martin Neff, économiste en chef de Raiffeisen, a identifié dans ses analyses un important moteur de prix: en Suisse, les terrains à bâtir se font de plus en plus rares. Si d’autres facteurs importants tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les intérêts ne sont guère déterminants pour les prix, la situation est différente pour les terrains à bâtir. Dans de nombreuses régions et agglomérations, les parcelles restantes sont si rares qu’aujourd’hui, des prix très élevés sont exigés et souvent aussi payés. Martin Neff dit à cet égard: «Dans des vastes parties de la Suisse, il est devenu difficile de trouver des terrains à bâtir à usage résidentiel pour moins de CHF 1 000 par mètre carré.»

C’est le rêve de beaucoup de Suisses: une parcelle ensoleillée à la campagne, aménagée et prête à construire. Cependant, les terrains à bâtir sont très demandés et donc très chers. (Image: fotolia)

Prix de l’immobilier en 2018: Les régions

Troisièmement, des déclarations très générales sur les prix immobiliers en 2018 ne sont possibles que dans une mesure limitée. Les différences entre les régions sont trop grandes. Au-delà du «Röstigraben», un regard sur la Suisse romande s’avère instructif – certains experts immobiliers considèrent la région autour du lac Léman comme un indicateur avancé des prix de l’immobilier en 2018. Après l’an 2000, le boom de ce secteur a commencé à prendre son envol à un stade précoce. Cependant, entre 2013 et 2014, un revirement significatif a été observé dans le segment des appartements en PPE de haut de gamme, plus tôt qu’en Suisse alémanique.

Il n’est plus tellement facile de mettre sur le marché des immeubles de rêve particulièrement chers ou même des nouvelles constructions plus grandes dans les emplacements B et C. Comme le souligne Jean-Jacques Morard, il est également devenu plus difficile pour les bailleurs de louer des appartements. Le CEO de Rham à Lausanne explique: «Alors que les logements dans les villes sont toujours très recherchés, c’est très différent à 20 ou 25 kilomètres aux alentours.» Dans les régions périphériques de la Suisse romande, Morard estime actuellement que des réductions de loyers de 10%, voire 20% sont possibles lors des nouvelles mises sur le marché. Toutefois, les prix immobiliers sont plus stables en 2018 pour les appartements en PPE et les maisons unifamiliales.

Les tendances en Suisse romande s’appliquent de manière analogue à de nombreuses régions de Suisse alémanique: les données du marché des prix immobiliers en 2018 suggèrent une grande différence entre les zones urbaines et rurales. «Cependant, il n’ y a pas encore de tendance très nette, car le taux de logements vacants varie considérablement d’une commune à l’autre», explique Martin Neff de Raiffeisen.

D’une manière générale, on peut dire que les objets et lieux coûteux dont les prix sont supérieurs à la moyenne connaissent une baisse sensible. Bien entendu, les loyers sont soumis à une pression particulière là où de nombreux nouveaux immeubles se trouvent encore en construction à cause de la hausse du taux des logements vacants.  Cela vaut pour différentes villes et régions comme Oberaargau, Sierre, Soleure, Mutschellen (AG), Laufental (BL) Erlach-Seeland (BE), mais aussi pour La-Chaux-de-Fonds ou pour Saint-Gall.

Prix de l’immobilier en 2018: La demande pour les appartements en PPE attrayantes est toujours aussi importante. Les prix devraient rester stables ou même légèrement augmenter en 2018. (Image: fotolia)

Prix de l’immobilier en 2018: Marge de négociation

Selon la situation du marché, les locataires sont parfois à nouveau en position de force. Selon les données de la ZKB, pour environ huit pour cent des appartements loués récemment mises sur le marché, les loyers seront réduits encore pendant la phase de commercialisation. Souvent, il y a aussi toutes sortes d’arrangements et de mesures incitatives pour inviter les locataires à signer un bail: par exemple, pas de loyer pour les trois premiers mois, un iPad gratuit etc. Ou le bailleur verse une contribution aux frais de déménagement. Mais comme on l’a déjà indiqué: ces tendances varient considérablement d’une région à l’autre. Dans les villes, vous pouvez encore vous estimer heureux de trouver un bel appartement à prix modique.