Personne pour reprendre l’appartement – et maintenant?

La résiliation anticipée ainsi que la remise en état d’un appartement en location font partie des thèmes les plus souvent abordés auprès des services spécialisés. Un cas fréquent: le locataire souhaite partir avant l’échéance du bail, mais il n’est pas en mesure de proposer un repreneur susceptible de répondre aux conditions. – Voici les points qui requièrent votre attention.

 

Il peut y avoir une multitude de bonnes raisons pour inciter une ou un locataire à déménager ou à résilier son bail: séjour à l’étranger, la famille qui s’agrandit, un changement de lieu de travail ou l’envie de rejoindre un nouvel amour dans une autre ville. D’une façon générale, le locataire est tenu de répondre de toutes les obligations contractuelles jusqu’à l’échéance du bail, ce qui veut dire qu’il doit en assumer tous les frais, à savoir le loyer net, les charges, la location d’un parking ou d’autres locaux annexes, etc.

Les délais de résiliation varient d’une région et d’un canton à l’autre. Bien souvent, il est précisé qu’un appartement ne peut être remis que pour fin mars, fin juin ou fin septembre, même si de nombreux baux prévoient simplement chaque fin de mois comme résiliation possible. En outre, les délais de résiliation des maisons et appartements en location sont en général d’au moins trois mois, et même d’au moins six mois pour les baux commerciaux.

Combien de temps la responsabilité du locataire est-elle engagée?

Vorzeitiger Auszug: Damit der Mieter nicht zu lange zahlen muss, können sich Verhandlungen lohnen. Bild: epr / BWH Bausparkasse

Départ anticipé: il peut valoir la peine de négocier pour que la ou le locataire ne doive pas payer trop longtemps. Photo: epr / BWH Bausparkasse

 

Prudence: ce sont toujours les fameux «petits caractères» des baux qui font foi en matière de délais de résiliation. Il n’est pas rare que des contrats soient conclus sur plusieurs années. En cas de départ anticipé, cela peut coûter cher du fait que la responsabilité du locataire est engagée plus longtemps. «Il arrive souvent, notamment pour les grands appartements, les villas ou surtout les locaux commerciaux, qu’un bail à durée fixe soit conclu, d’un ou cinq ans par exemple», explique Ruedi Spöndlin, conseiller juridique auprès de l’Association suisse des locataires (ASLOCA).

Laisser vide peut coûter cher

 

Puisque la responsabilité du locataire demeure engagée pour une période donnée, il risque de devoir payer des mois, voire des années, de loyer en fonction de la durée du bail. Quand il faut payer simultanément l’ancien et le nouveau logements, cela risque de coûter cher!

L’obligation de s’acquitter du loyer ne peut guère être contournée, même si un appartement reste inutilisé et vide. Le locataire peut toutefois être libéré de ses obligations s’il trouve une personne solvable pour le remplacer. En outre, il faut que celle-ci soit prête à reprendre l’appartement exactement aux mêmes conditions contractuelles.

Trouvé personne – que faire?

 

La vitesse à laquelle on peut trouver une personne adéquate dépend bien entendu du marché du logement local. Il suffit parfois de mettre un écriteau à la fenêtre ou un petit mot sur

Schweizer Mieterinnen und Mieter ziehen oft um - was, wenn kein Nachmieter gefunden wird? (Bild: Homegate.ch)

En Suisse, les locataires déménagent souvent – et que faire si on ne trouve personne pour reprendre l’appartement? (Photo: Homegate.ch)

le panneau d’affichage du quartier («Cherche repreneur!» ou «Appartement à louer»). La plupart des locataires mettront des annonces sur les portails en ligne, dans des quotidiens locaux, en parleront à leurs amis et connaissances, etc. Le bouche-à-oreille est souvent le moyen le plus efficace.

Les principaux critères pour un locataire potentiel sont la solvabilité et la moralité; est généralement considéré comme solvable un locataire pour lequel le loyer ne représente pas plus d’un tiers des revenus. Si un propriétaire refuse un intéressé pour des raisons personnelles, non objectives, le locataire est délié de ses obligations. Il n’a donc plus à s’inquiéter de ne pas avoir trouvé de repreneur.

Pas de repreneur: la situation légale

 

Si vous ne trouvez personne pour reprendre votre appartement, tous les frais sont à votre charge jusqu’à l’échéance du bail. Pavlo Stathakis, juriste auprès de l’Association suisse des propriétaires fonciers, est très clair à ce sujet: «D’une façon générale, tous les paiements convenus sont dus, c’est-à-dire le loyer net, bien sûr, mais aussi toutes les charges prévues ainsi que le loyer d’autres locaux.»

Il faut donc se demander si ces frais pourraient éventuellement être réduits. Le mieux est d’exploiter la marge de négociation auprès du bailleur: selon les cas, il se pourrait en effet que le propriétaire doive de toute façon procéder à certains assainissements et réparations. De ce point de vue, concrétiser de tels projets immédiatement ou plus tard peut ne pas être très important et le bailleur pourrait en profiter pour refaire l’appartement avant de le relouer. Si la remise anticipée sans locataire de remplacement profite en quelque sorte au bailleur, le locataire devrait négocier une libération partielle des loyers dus.

Pas de repreneur: la question des coûts

 

Ruedi Spöndlin, juriste et conseiller juridique auprès de l’Association suisse des locataires (ASLOCA), cite l’article 264 du Code des obligations CO qui traite de la restitution d’un objet loué sans observer le délai ou le terme de congé: il y est écrit que le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés. «Si pendant cette période», explique Ruedi Spöndlin, «le bailleur repeint ou rénove l’appartement, il en retire un avantage personnel.» Par conséquent, le locataire sortant ne lui doit plus de loyer.

La plupart des juristes s’entendent sur le plan abstrait: dans la mesure où le bailleur réalise certaines économies par la restitution anticipée ou en retire un autre avantage, il doit l’imputer sur le loyer. Comme bien souvent toutefois, la mise en pratique est sujette à interprétation.

Pavlo Stathakis de l’Association suisse des propriétaires fonciers met toutefois en garde contre les illusions: «Ce principe s’applique très rarement dans la pratique.» Comme en général, un départ anticipé est annoncé au dernier moment, les propriétaires n’ont guère la possibilité d’en retirer un quelconque avantage – par exemple en relouant rapidement l’appartement à un tiers. Toutefois, le locataire peut faire des économies au niveau des charges, si celles-ci dépendent de la consommation. Cela s’applique surtout aux frais de chauffage individuels, puisqu’il est légitime de baisser le chauffage dans un appartement vide. Cette remarque est également valable pour l’eau chaude, dans la mesure où celle-ci fait également l’objet de décomptes individuels.

Restitution anticipée: qu’en est-il de la garantie bancaire?

 

Dans la pratique, la question de la garantie bancaire est également souvent soulevée dans ce contexte. D’une façon générale, celle-ci ne peut être restituée que lorsque le bail a pris fin ou qu’un repreneur a été accepté, et lorsque le locataire s’est acquitté de toutes ses obligations. En cas de conflit sur le terme effectif du contrat, la caution ne sera pas libérée ou remboursée.  «Mais lorsque tous les comptes sont soldés, le bailleur doit restituer la caution dans les meilleurs délais», ajoute Pavlo Stathakis de l’Association suisse des propriétaires fonciers.