Quelle est la solution la plus avantageuse: l’usufruit ou le droit de résidence?

Les propriétaires d’une maison familiale d’un certain âge se posent souvent la question s’il faudrait céder leur maison à leurs enfants quand ils sont encore en vie. Ils aimeraient rester le plus longtemps possible vivre dans leurs quatre murs familiers. Comment résoudre ces contradictions?

 

Un cas fréquent: les enfants sont partis depuis longtemps déjà. Le couple Pulver, à la mi- septantaine, vit toujours dans sa propre maison. Il voudrait conserver la propriété dans la famille et la transférer aux enfants quand le couple est encore en vie. Le couple espère que le transfert anticipé de la propriété les protégera d’une vente de la maison pour financer un séjour ultérieur dans un foyer de pour personnes âgées ou un home médicalisé. Personne ne le souhaite, mais il n’arrive que trop souvent qu’un patient ayant besoin de soins n’a plus d’autre choix que de quitter ses quatre murs familiers et de déménager dans la maison de retraite. On sait que ces établissements coûtent très cher, et les coûts élevés peuvent contraindre les propriétaires à vendre leur maison pour payer les dépenses du home. Pour éviter que cela ne se produise, les propriétaires peuvent léguer à l’avance leurs biens à leurs descendants, tout en y demeurant. Le couple Pulver ne pourra alors pas être contraint de vendre sa maison, car elle ne leur appartient plus. Pour le transfert de la maison, il existe légalement deux options: l’usufruit et le droit de résidence, tous deux sont des servitudes.

Les avantages de l’économie fiscale

Les deux servitudes ont un avantage: selon les cantons, les parties peuvent économiser considérablement sur les droits de succession et de donation, à condition que ceux-ci soient prélevés sur les descendants. Avant toute chose, informez-vous auprès de l’administration fiscale à quelles conditions elle qualifie le transfert de capital de don exonéré d’impôt. Dans le canton de Zurich, par exemple, la règle s’applique selon laquelle la part de don est au moins 25 pour cent de la valeur totale. La situation devient difficile quand on possède des biens à l’étranger. Idéalement ce serait ici, on penserait déjà à l’héritage au moment de l’achat.

La valeur de la maison familiale peut baisser

Comme les nouveaux propriétaires de la propriété ne peuvent l’utiliser que dans une mesure très limitée, la valeur est logiquement réduite. De combien se laisse calculer en utilisant une formule qui tient compte de l’espérance de vie du résident ou du bénéficiaire et de la valeur d’utilisation par année. Pour calculer l’impôt sur les donations, seul le montant ainsi réduit sera appliqué. Logiquement, la taxe est d’autant plus faible si le résident ou le bénéficiaire est jeune. Dans le canton de Bâle-Campagne, par exemple, l’équivalent du droit de séjour des parents est de 291 000 francs. Le loyer net du marché (plus précisément 24 000 francs) est multiplié par un taux de capitalisation dépendant de l’âge et du taux d’intérêt (12,1 pour une personne de 75 ans à un taux d’actualisation de 3,5%). Le droit d’usufruit, à 158.000 francs, est la moitié moins élevé que le droit de résider. La valeur inférieure s’explique par le fait que le bénéficiaire doit assumer plus d’obligations. Il ne doit assumer la valeur locative et l’entretien normal de la propriété, en tant que personne habilitée. Il assume aussi des charges supplémentaires telles que les intérêts hypothécaires, l’assurance, les taxes et les taxes foncières (voir tableau). D’autre part, le bénéficiaire a beaucoup plus de droits – en particulier, il peut prendre des sous-locataires. Certainement une solution élégante pour compléter la pension du couple Pulver.

Une vente n’est guère possible

Les nouveaux propriétaires de l’objet, dans notre exemple, les enfants, doivent comprendre qu’une maison avec droit de résidence ou d’usufruit peut être vendue théoriquement, mais que cela n’est pratiquement pas possible dans la réalité. « Tant qu’il y a d’autres maisons sur le marché, personne n’en achètera une avec des droits de résidence ou d’usufruit existants, car l’utilisation pour le nouveau propriétaire est fortement limitée », soulignent les experts. Usufruit ou droit de résidence? L’association des propriétaires Berne et l’environnement ne donne pas de conseil en général en ce qui concerne quelle servitude s’impose: «Les deux parties doivent clarifier les possibilités et lesquelles pour elles leurs semblent les bonnes.» Selon la situation financière et familiale, la situation peut se présenter différemment. De même, le droit de résidence n’est pas toujours le même: «Il peut être exercé, par exemple, moyennant des frais ou gratuitement.» Cela signifie que les parents peuvent payer une sorte de loyer ou rien du tout.