Rénovation de l’appartement loué: ai-je le droit à une peinture fraîche?

Dans la vie d’un locataire, les problèmes et questions autour de la «rénovation des appartements loués» sont toujours d’actualité. Mais légalement, le propriétaire n’a qu’à remédier aux défauts techniques; c’est une erreur largement répandue de croire que le locataire ait le droit à la rénovation et à l’amélioration.

Lorsqu’il s’agit de rénovations d’appartements loués, les locataires ne savent souvent pas s’arrêter – il y a tellement de choses qui pourraient contribuer à un embellissement! Les listes de souhaits sont longues, en particulier pour les appartements dans des immeubles anciens: par exemple, une nouvelle peinture dans l’entrée, le salon et la chambre des enfants, des nouveaux sols ou même une nouvelle cuisine et une salle de bain rénovée. La locataire Sophia S. à B.: « J’ai appelé la régie et je lui ai demandé de repeindre les pièces. La dernière fois qu’on a repeint l’appartement, ce fut en 1998». Un autre locataire impatient s’adresse à la régie: «Rien n’a été rénové dans la cuisine et la salle de bain depuis 30 ans – ai-je réellement des droits en tant que locataire?» Dans les deux cas, ces locataires seraient également prêts à payer un peu plus – à condition que quelqu’un vienne enfin embellir les pièces avec de la peinture fraîche et installer des appareils de cuisine modernes.

 

Rénovation de l’appartement loué: de nombreuses régies font peindre l’appartement à chaque changement de locataire. Mais qu’est-ce qu’un locataire peut légalement exiger? (Image: fotolia)

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Rénovation d’un appartement loué: ce qui s’applique

Cependant, la situation en vertu du droit locatif est plus complexe qu’on ne le croit. Ruedi Spöndlin, avocat chez l’Association suisse des locataires (MV), déclare: « Il n’y a pas de droit à la rénovation. Les locataires louent l’appartement dans l’état.» Si la cuisinière n’était pas équipée d’une plaque en vitrocéramique au moment de la signature du bail, cela ne peut pas être revendiquée comme défaut par la suite. Et dans certains immeubles résidentiels plus anciens, le lave-vaisselle ne fait toujours pas partie du confort que l’on peut exiger aujourd’hui. Thomas Oberle, avocat à l’Association suisse des propriétaires immobiliers (HEV), ajoute: «L’appartement doit d’abord et avant tout être apte à l’usage».

Une ancienne cuisinière à plaques électriques conventionnelles n’a pas besoin d’être remplacée par une dotée d’une plaque vitrocéramique moderne. « Du moins pas tant que les plaques chauffantes fonctionnent encore », explique l’avocat Thomas Oberle. Même une vieille moquette n’a pas à faire place à une nouvelle – sauf si son mauvais état constitue un risque d’accidents. Il en va de même pour les peintures murales: si la peinture est usée en cours d’utilisation normale, le peintre ne doit pas nécessairement venir. À moins qu’il n’y ait vraiment un défaut. C’est le cas si la peinture est en mauvais état en raison d’un fumeur dans l’appartement. Ou quand un vieux papier peint s’écaille.

Et si la peinture a 20 ans?

Les locataires ne peuvent exiger que ce qui doit être considéré comme un défaut au sens technique et juridique. En d’autres termes, même après 20 ou 30 ans, les locataires n’ont pas nécessairement droit à une nouvelle couche de peinture si le revêtement mural existant est encore dans un état acceptable.

Mais quand un appartement est-il encore «apte à l’usage» et quand ne l’est-il plus? Cela doit toujours être interprété au cas par cas. Un locataire moyen exigera probablement que l’appartement soit chauffé en hiver, possède une cuisinière, de l’électricité, de l’eau courante et une connexion Internet / téléphone, etc. Cependant, d’autres aisances, comme celles qui sont standard dans les appartements neufs par exemple, ne peuvent pas nécessairement être exigées. Dans les bâtiments plus anciens, un locataire ne peut pas demander non plus que le bâtiment réponde à des exigences élevées en matière d’isolation acoustique. Dans le cas de rénovations et de constructions neuves, certaines normes de construction doivent cependant être respectées, comme les exigences minimales de protection contre le bruit de la SIA ou les directives de l’ordonnance sur la protection contre le bruit.

 

Une erreur largement répandue

Telle se présente la situation juridique au sujet de la «rénovation des appartements loués». Néanmoins, dans la pratique, l’idée que le locataire puisse exiger une nouvelle mise en peinture des murs après huit ans, est une erreur largement répandue. «Surtout dans le cas des revêtements muraux et de sols ou des travaux de peinture, de telles interprétations erronées de la loi sont légion», souligne l’avocat Thomas Oberle. Même dans le cas des parquets ou des tapis, les locataires s’attendent aujourd’hui à ce que les tapis anciens soient remplacés (ou du moins remplacés à des intervalles plus courts). Cependant, le fait qu’un traitement de surface d’un parquet ou certains types de parquets plaqués ont une durée de vie de dix ans ne signifie pas que le parquet devrait être renouvelé tous les 10 ans (c’est-à-dire ponçage et vitrification).

Neues Parkett verlegen. Rechtlich gesehen kann die Mieterschaft nicht alle paar Jahre frische Farben und neue Böden verlangen.  Dogmatisch gesagt, muss die Wohnung « gebrauchstauglich sein » (Bild: easy-pr)

Rénovation de l’appartement loué: le tableau de durée de vie

L’origine de ces erreurs est évidente: il existe un tableau de durée de vie des composants publié conjointement par l’Association des propriétaires et des locataires. Dans ce document, les deux parties ont convenu qu’un revêtement mural a atteint sa durée de vie après huit ans (dispersion normale). Cependant, le tableau de durée de vie utile a un but différent. Il est surtout utilisé pour déterminer la juste valeur des composants. Un exemple: si, lors du déménagement du locataire, le revêtement du sol doit être remplacé en raison d’une usure excessive ou si la peinture murale doit être renouvelée, le locataire doit supporter une partie des frais. Si la durée de vie utile n’est que de 10 %, le locataire doit payer 90 %. Si, toutefois, la durée de vie normale est déjà dépassée, la réparation sera entièrement aux frais du bailleur. Le tableau de durée de vie utile joue également un rôle si l’augmentation de loyer autorisée doit être déterminée après une rénovation.

Conseils pratiques

Même s’il n’y a pas de droit légal aux rénovations, les locataires ne sont pas dépourvus de moyens de pression. «La volonté de la régie de faire effectuer certaines rénovations ou certains travaux de peinture dépendra certainement du montant du loyer», déclare Thomas Oberle du HEV. Le locataire est souvent dans une meilleure position de négociation pour un appartement de luxe qui coûte cher. «En principe, un locataire peut considérer qu’il ne signe le bail que si certaines rénovations sont garanties», explique M. Oberle. Afin de prouver et d’appliquer réellement un tel accord, une preuve écrite est bien sûr nécessaire – de préférence dans le bail.

« ] Quand tous les rêves du nouvel appartement se réalisent – ici, la régie a complètement rénové le grenier. La meilleure façon de procéder est si les rénovations souhaitées figurent dans le bail. (Image: fotolia)

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Nos recommandations:

  • Promesses: déjà le jour de la visite, il faut les garder à l’esprit et sonder la marge de négociation. La prudence est cependant de mise, s’il n’y a que des déclarations vagues ou verbales du propriétaire. En cas de litige, elles ne peuvent pas être prouvées ni exigées.
  • Amateurs du bricolage: il est également concevable que le locataire puisse apporter lui-même certaines améliorations et, par exemple, renouveler la peinture murale; quiconque le souhaite peut également s’adonner au bricolage. Toutefois, une autorisation écrite préalable est requise, même pour une simple peinture.

Qu’est-ce qu’un défaut et qu’est-ce qu’un petit entretien?

En ce qui concerne le sujet de la «rénovation des appartements loués», les locataires ont en principe droit à la réparation et à l’entretien. Si le four ou le réfrigérateur ne fournit pas la performance nécessaire, le propriétaire doit s’occuper du remplacement ou de la réparation des défauts (à ses propres frais). D’autres exemples de défauts sont les peintures ou le papier peint qui se détachent ou s’écaillent du mur ou un système d’interphone défectueux. Pour demander la réparation ou la rectification du défaut, le locataire doit le notifier – de préférence par écrit et par lettre recommandée. Dans la pratique, cependant, il n’est pas si facile pour les profanes de distinguer les défauts au sens technique et juridique des «réparations esthétiques» facultatives; il peut être utile de demander des conseils compétents.

Si les parties ne s’entendent pas, le litige peut être renvoyé à l’organe de conciliation. Les petits défauts que le locataire doit réparer et payer lui-même doivent être traités séparément: des fusibles qui ont sautés et des ampoules qui ont rendu l’âme, un flexible de douche défectueux, des joints d’étanchéité moisis ou des verres cassés dans la salle de bain. Ce «petit entretien» est de la responsabilité du locataire; de l’avis de l’Association des locataires, ce sont seulement des petites réparations pour lesquelles aucun expert n’a besoin d’être consulté. En règle générale, il est aussi mentionné dans certains cas que le «petit entretien» doit coûter au maximum 150 francs dans certains cas. L’interprétation de l’Association des propriétaires immobiliers (HEV) est quelque peu différente: le facteur décisif, c’est le libellé du bail. La plupart des contrats régionaux définissent ce qui est important pour le locataire dans le contexte du «petit entretien». Selon la région, une pratique légèrement divergente s’applique de ce qui doit être réparé ou nettoyé.

 

Tous les détails du tableau de durée de vie:

 

Tableau de durée de vie

Tableau de durée de vie (Site Web HEV)

Est-ce que ce radiateur chauffe ou non? L’entretien, les réparations et le remplacement des composants défectueux sont la responsabilité du propriétaire. (Image: easy-pr)[