Rénover l’appartement: Quels travaux nécessitent l’accord du bailleur?

De nombreux locataires rêvent d’embellir leurs appartements selon leurs goûts: des nouveaux planchers, de la peinture fraîche ou leurs propres appareils ménagers sont particulièrement populaires. Mais attention: en ce qui concerne la rénovation de l’appartement, vous devez d’abord demander le bailleur!

Avez-vous aussi voulu rénover votre appartement dans le passé? – Si vous n’êtes pas assez chanceux d’aménager dans un nouvel appartement, vous aurez certainement envie de l’embellir un peu: certains l’aimeraient un peu plus coloré, d’autres rêvent de revêtements de sol plus nobles ou peut-être même d’une nouvelle cuisine. Que diriez-vous de relooker la chambre d’enfants en style scandinave, y compris les travaux de peinture appropriés? En raison des loyers élevés dans les villes, certains locataires sont obligés de choisir un appartement moins onéreux – d’autant plus grand est alors le désir de «l’ennoblir» un peu par le bricolage.

Mais qu’est-ce que vous avez le droit de faire dans l’appartement? Le droit de bail ne comporte pas de solution facile à cette question fondamentale intrinsèquement simple. Les règles juridiques en termes de rénovations d’appartements sont rudimentaires. L’article 260a du Code des obligations suisse stipule: «Le locataire peut effectuer des rénovations et des modifications seulement si le bailleur les a accepté par écrit.»

Rénovation d’un appartement – ce qui est autorisé

Les grands magasins de bricolage et les émissions de télévision telles que le «Super bricoleur» amplifient la tendance au bricolage. (Image: Fotolia)

Selon cette disposition légale, on peut distinguer deux variantes: certains embellissements et changements peuvent être effectués sans l’autorisation du bailleur. Pour la plupart des changements cependant, le locataire doit obtenir l’approbation préalable par le bailleur ou de la régie. «Les limites de ce qui est possible sans autorisation sont donc relativement étroites,» explique le notaire et spécialiste en droit de bail bernois, Hans Bättig.

Sans demander, par exemple, il est possible de: meubler les pièces, le balcon et bien sûr d’autres espaces de vie, à condition que la substance structurelle ou l’aspect extérieur du balcon ou de la terrasse n’en soient pas affectés. Même la pose d’un stratifié à encliqueter serait possible (si plus tard il est facile de le retirer à nouveau). Bien sûr, des images peuvent être accrochées ou des étagères montées – en tenant compte du principe selon lequel l’état initial doit être restauré. Les conditions requises à ce sujet sont relativement élevées. Si le locataire présente un mur parsemée de trous lors de l’état des lieux, il doit s’attendre à des conséquences. Il est tout à fait possible que la régie le considère comme un défaut ou comme une intervention illégitime. Le locataire est responsable de veiller à ce que l’appartement et tous ses composants soient rendus dans l’état dans lequel le locataire les a trouvés.

Consentement: à la discrétion du propriétaire

Pour la pratique, il faut retenir que la protection et l’utilisation soigneuse de la propriété ont une priorité relativement élevée. Bien que les petites interventions et améliorations ne soient en principe pas un problème: le bailleur peut les refuser. Hans Bättig souligne: «La jurisprudence récente des tribunaux montre que le bailleur peut refuser son consentement à tout changement effectué sans préavis.»

Pose de parquet: les changements structurels exigent le consentement écrit du bailleur. Si le bailleur a accepté, il peut exiger la restauration de l’ancien état uniquement si cela a été convenu par écrit. (Image: parquet Bembé / Easy-PR)

En ce qui concerne les coûts, il est judicieux de rappeler les règles de la durée de vie: une peinture murale avec une peinture émulsion ou un papier peint en fibres naturelles tient huit ou dix ans selon le tableau de durée de vie de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) et de l’Association suisse des propriétaires fonciers (APF). Si la peinture émulsion devrait être renouvelée pour une raison quelconque après quatre ans (la moitié de la durée de vie), ce sera proportionnellement pris en considération. Le locataire ne doit alors débourser pas plus que la moitié du coût.

Quand faut-il obtenir le consentement?

Le consentement préalable nécessitent par exemple:

  • des travaux de peinture, en particulier si le locataire peint les murs en orange, bleu ou jaune.
  • L’extension, l’isolation ou d’autres mesures structurelles dans la chape ou dans d’autres pièces de l’appartement.
  • L’installation d’une nouvelle cuisine.
  • L’acquisition d’appareils ménagers supplémentaires tels que lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, etc.
  • Si le locataire veut enlever les portes, déplacer ou même démolir un mur.
  • Poser un nouveau carrelage dans la salle de bain.
  • Si le locataire veut remplacer une moquette par du parquet qu’il a posé lui-même.

Le conseil de l’expert Hans Bättig à l’adresse des locataires est le suivant: «Je recommande de proposer au propriétaire un accord écrit. » Sous réserve que la modification ou l’embellissement proposé soit clairement défini et si le locataire s’engage par écrit à restaurer l’état antérieur et renonce à une plus-value plus tard, ce n’est généralement pas un problème: «Je pense que lors d’une telle approche, 99 pour cent des régies donneront leur accord.»

L’article de loi mentionne par ailleurs que le bailleur peut exiger que tout sera remis en état – mais seulement si cela a été convenu par écrit. Donc, ici, il est important d’identifier les problèmes potentiels et les zones de conflit.
Si la régie a donné son accord explicite que le locataire pourra repeindre la chambre d’enfants en orange ou jaune, il n’a pas à rétablir l’état d’origine. La remise en état peut être demandée uniquement lorsqu’elle a été acceptée par écrit par les deux parties.

Rêve de la chambre d’un enfant dans le style scandinave: mais les travaux de peinture doivent être approuvés. (Image: fotolia)

Rénovation d’un appartement – si cela devient cher

Le principe d’un accord écrit clair est encore plus important s’il s’agit de rénovations et modifications importantes: si un locataire veut embellir le patio et rêve de surfaces élégantes en pierre au lieu du sol en asphalte gris. S’il a rénové toutes les pièces ou le grenier d’une maison individuelle louée et a effectué des extensions. Pour des interventions plus importantes et plus coûteuses, les pierres angulaires financières doivent être réglementées. Parce qu’il y a des dizaines de variantes différentes: peut-être que la régie supporte le coût du matériel, alors que le locataire apporte le temps nécessaire pour les travaux. Il est également possible que le locataire supporte d’abord seul tous les coûts, mais obtient alors une compensation proportionnelle lors du déménagement. En troisième lieu, il serait possible que le bailleur apporte une contribution financière, mais augmente le loyer. Une fois de plus, si les questions importantes ne sont pas traitées à l’avance de façon claire et par écrit, on pourrait plus tard entrer en conflit sur la question qui doit payer et enlever quoi. En outre, l’association des locataires a publié un dépliant à ce sujet: «La meilleure façon, c’est de convenir avec le bailleur un accord écrit, qui quantifie précisément l’argent investi et votre demande d’indemnisation lorsque vous déménagez.»

La portée ne doit pas être sous-estimée: «Bien que ces cas sont relativement rares, dans des cas extrêmes, un différend pourrait résulter en une résiliation du bail très désagréable», note Hans Bättig. En théorie, cela pourrait survenir si le bailleur découvre un jour des interventions importantes qui n’ont pas été approuvées. Le bailleur demanderait alors au locataire d’inverser l’intervention ou de supporter les frais en résultant. Si le litige dégénère, aucun accord ne peut plus être trouvé et comme ultima ratio menace la résiliation du bail.

Rénover l’appartement: Évitez les surprises

Très populaire: la peinture fraîche dans la maison! (Image: fotolia)

Il faut mentionner ici que lors d’accords vagues ou manquants, le locataire encourt un certain risque: car si le locataire a agi à sa guise sans obtenir un consentement, la régie peut intervenir au cours de la période de location – à savoir, il faut que les modifications apportées à l’appartement soient inversés et l’état d’origine restauré.

Les engagements verbaux sont aussi délicats: par exemple, si des travaux de peinture ont été effectués ou un nouveau plancher a été posé suite à un accord verbal, le locataire ne peut ensuite pas nécessairement s’y référer, et il n’arrive pas à amener la preuve à décharge nécessaire.

Conclusion: si le locataire ne va pas trop loin en matière de travaux de bricolage, il pourra certainement améliorer et embellir l’une ou l’autre pièce. En fin de compte, c’est bénéfique pour tous: car les locataires qui identifient avec leur chez soi et se sentent à l’aise, restent plus longtemps et sont plus satisfaits.