Viabilité: que puis-je me permettre?

Pour le financement de ton propre bien immobilier, il y a de nombreux aspects à prendre en considération: les épargnes personnelles et le revenu, la composition du ménage et le mode de vie, mais également la planification financière sur le long terme. Tant la banque que le client ont intérêt à ce que le financement repose sur des bases solides.

Si tu rêves d’être propriétaire de ton logement, tu rencontreras certains termes techniques particuliers: la viabilité financière, le taux d’avance ou le taux d’intérêt calculatoire. Ce sont des notions fondamentales dans le monde de la banque. C’est l’alpha et l’oméga pour vérifier la solvabilité. Premièrement, la notion clé de viabilité: c’est la proportion du revenu disponible pour les coûts fixes d’un bien immobilier. La viabilité est normalement exprimée en pourcentage.

Viabilité: le client est examiné sous toutes les coutures

Les intérêts extrêmement avantageux pour les hypothèques laisseraient supposer que beaucoup de personnes peuvent se permettre d’acheter un bien immobilier aujourd’hui. Mais en réalité, les conditions des banques et des autres partenaires financiers sont extrêmement strictes de nos jours. Après des années de croissance effrénée dans le domaine de l’immobilier et de l’hypothèque, les organismes de surveillance appellent à la prudence. Les prêts hypothécaires ne devraient en aucun cas entraîner le risque d’un surendettement privé.

Les obstacles à la viabilité financière ont augmenté également parce que l’immobilier est devenu plus cher pratiquement partout. En fonction de la région et des estimations, on prévoit que seulement environ 10 à 20 pour cent des ménages locataires peuvent se permettre d’acheter leur propre appartement ou maison. Il y a 20 ans, cela concernait environ 50 pour cent des ménages locataires. Les exceptions sont les emplacements peu coûteux à l’écart des «hot spots» du marché de l’immobilier, notamment dans les régions rurales ou dans les cantons situés à la montagne.

Conseil: tu peux t’informer en amont sans engagement auprès d’un conseiller bancaire ou d’un conseiller financier indépendant. Ils savent parfaitement comment les banques vérifient la viabilité.

Pour devenir propriétaire, il faut d’abord planifier soigneusement, budgétiser et obtenir un conseil compétent. Si tu ne sais pas encore ce que tu peux te permettre, il ne faut en aucun cas signer précipitamment un contrat de réservation ou un contrat de vente.

Viabilité: qu’est-ce que cela veut dire concrètement?

Les directives officielles de l’Association suisse des banquiers indiquent que: «la viabilité doit être assurée sur le long terme et doit par conséquent reposer sur des composantes de recettes et de dépenses durables.» La règle du tiers a fait ses preuves pour l’application concrète: la viabilité d’un prêt hypothécaire est prouvée lorsque le coût total de la propriété d’un logement ne dépasse pas un tiers du revenu brut disponible. «Brut» signifie que le revenu est calculé avant les cotisations sociales comme l’AVS ou l’AC.

En pratique, tu te poseras peut-être la question: dans ce calcul de la viabilité, quels sont les revenus qui sont éligibles et ceux qui ne le sont pas? En définitive, le principe, c’est d’avoir des revenus bien documentés et durables. Pour les examens plus approfondis, tu devras évidemment être en mesure de présenter les documents nécessaires. Cela inclut les fiches de paie, qui confirment les revenus provenant d’un emploi rémunéré. En principe, le 13e mois de salaire entre en ligne de compte.

Les primes éventuelles ou les augmentations de salaire pourront partiellement être prises en considération, dans la mesure où elles sont bien documentées et si elles sont versées régulièrement. Il en est de même pour le second revenu du conjoint. Quiconque fait une demande de crédit sur la base d’un double revenu prendra en compte les revenus des deux partenaires. La règle s’applique ici également: un éventuel second revenu doit être bien documenté et doit être versé régulièrement. Le couple est solidairement responsable du crédit, c’est une condition nécessaire.

Conseil: renseigne-toi auprès du partenaire de financement pour savoir quels sont les documents demandés. Il est également important de savoir si les preuves de revenus doivent être présentées pour l’année précédente ou pour plusieurs années. Les indépendants doivent être prêts à présenter, en règle générale, les documents de leur comptabilité sur plusieurs années (bilans, comptes de résultat). En tout état de cause, les banques demandent un extrait actuel du registre des poursuites ainsi qu’une copie de la dernière déclaration fiscale.

Calcul de la viabilité: le plan des coûts

Les revenus documentés sont comparés à divers éléments de coûts:

Il faut d’abord prendre en considération les intérêts hypothécaires. Ils représentent souvent la majeure partie des coûts. Attention: pour ton budget, il ne faut pas utiliser les taux d’intérêt bas actuels. Dans les documents juridiquement contraignants de la branche, l’utilisation d’un «taux d’intérêt hypothécaire calculatoire sur le long terme» est exigée. Le taux d’intérêt pris en compte dans le calcul de la viabilité dépend de chaque banque. Les intérêts calculatoires habituels sont de 4 à 5 pour cent.

Ensuite, il faut budgétiser les amortissements des prêts prévus et établis par le contrat. Ils doivent commencer au plus tard une année après le versement de l’hypothèque. Pour le budget cela signifie que: dans un délai de 15 ans, tu devras être en mesure de réduire l’hypothèque aux deux tiers de la valeur des biens fonciers.

Planifier les frais annexes

Enfin, les frais d’entretien et les frais annexes d’un bien immobilier: pour ce point, il est habituel dans ce secteur de prévoir un pour cent de la valeur de la propriété. Pour un nouvel appartement en copropriété au prix d’achat de 700 000 francs, tu dois établir en conséquence un budget de 7000 francs par an. Cela inclut des dépenses très diverses: chauffage ou approvisionnement énergétique, eau et eau chaude, électricité, réparations, entretien, travaux de jardinage, assurances immobilières, entre autres. Lorsqu’il s’agit d’un appartement en copropriété, les charges communes de l’immeuble sont également incluses dans les frais annexes. Dans le cadre d’une planification détaillée, il faut bien sûr penser que les frais annexes peuvent fortement varier d’un cas à l’autre. Si le bâtiment a déjà 30 ou 40 ans, des montants plus élevés sont plus souvent engagés pour l’entretien du bâtiment, pour les réparations ou pour le chauffage.

Viabilité: la raison de l’octroi prudent des crédits

Celui qui joue ces scénarios a souvent une mauvaise surprise. Peut-être que les frais calculés sont supérieurs à ce qui était escompté. Les chances d’obtenir un crédit hypothécaire peuvent être améliorées, si tu demandes une hypothèque moins élevée. Par défaut, une banque finance environ 80 pour cent du prix d’achat, 20 pour cent doivent être couverts par des fonds propres. En revanche, si tu apportes plus d’argent personnel (retrait anticipé d’un héritage, dons, ventes de titres, etc.) tu pourras améliorer la viabilité.

Cependant, il y a au moins trois raisons majeures de calculer la viabilité d’une hypothèque avec prudence:

  • Une réduction des intérêts calculatoires mènerait tout simplement à une demande encore plus importante sur le marché. Les banques et les autorités veulent éviter cette surchauffe.
  • Une politique de crédit trop laxiste serait trop risquée. Si une légère augmentation des intérêts de 1 ou 2 pour cent entraînait une spirale de l’endettement pour beaucoup de ménages, cela ne profiterait à personne. Un intérêt calculatoire élevé diminue le risque que la propriété foncière mène à un surendettement.
  • Le seuil du tiers du revenu brut s’est révélé efficace pendant de nombreuses années. En effet, lorsqu’un ménage consacre plus d’un tiers du revenu disponible au logement, il se retrouve dans une situation financière compliquée. Qui voudrait faire des réductions excessives sur d’autres postes de dépenses fixes? Toutes les dépenses pour l’alimentaire, les vêtements, les vacances, la caisse d’assurance maladie et les assurances, les impôts, les moyens de transport et le transport public, la formation continue, les loisirs, les activités, etc. doivent également être couvertes.

Les représentants des autorités et de la Banque nationale ont souligné à plusieurs reprises que les principes de prudence sont d’une «importance capitale» pour les crédits. Un assouplissement rendrait les banques, mais aussi les clients plus vulnérables et mènerait à des risques accrus.

 

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