Vivre en colocation: questions juridiques délicates en cas de litige

Premier appartement à soi? Quand ils quittent le foyer familial, de nombreux jeunes emménagent en colocation. «Chambre en colocation à louer…» − une solution à la fois simple et sympa. Mais il faut tout de même veiller à quelques aspects formels.

La joie est immense: Evelyn, originaire de Z., peut enfin emménager avec ses copines de toujours! Elles sont sur la même longueur d’onde, ont des goûts similaires en matière de mobilier et de décoration d’intérieur, et aiment passer du temps ensemble. C’est leur premier «appartement à elles». Elles apprécient la liberté et l’autonomie que celui-ci leur procure. Louer chacune un appartement en ville aurait été tout bonnement impossible pour les trois colocataires car les prix sont trop élevés. Mais le partage du loyer en trois leur a permis de trouver sans difficultés.

Chambre en colocation: deux types de baux possibles

Néanmoins, on constate que les aspects formels sont un élément souvent sous-estimé dans les colocations. As-tu déjà essayé d’y regarder de plus près dans les clauses de ton bail de colocation, et de réfléchir aux questions de responsabilité et d’argent? De manière générale, les colocataires ont deux options qui s’offrent à eux: soit un colocataire assume toute la responsabilité en tant que locataire principal et seul signataire du bail vis-à-vis du syndic. Le locataire principal est seul responsable en vertu du bail. Les autres colocataires sont alors considérés comme sous-locataires. Ce type de sous-locations est monnaie courante dans de nombreuses colocations à travers la Suisse.

L’autre option, c’est que tous les colocataires signent le bail et soient légalement responsables à égalité, y compris pour le paiement du loyer, de la garantie de loyer, des charges et en cas de dommage au bien locatif. La seconde option paraît plus attrayante car personne au sein de la colocation ne bénéficie d’un statut privilégié sur le plan juridique. Les droits et obligations sont réglementés de la même manière pour tous les locataires.

Option sous-location: quels sont les avantages et inconvénients?

La sous-location est un régime relativement simple, qui peut même se conclure verbalement et de manière relativement informelle (s’applique en principe à toute forme de location, un bail écrit n’est pas obligatoire). Quand un colocataire déménage en tant que sous-locataire, les démarches organisationnelles et d’ordre juridique sont relativement limitées. Il suffit au locataire principal de chercher un nouveau sous-locataire. La relation contractuelle du locataire principal vis-à-vis du syndic reste ainsi inchangée. Le désavantage, c’est que les sous-locataires se retrouvent en position de faiblesse sur le plan juridique. «En forçant un peu le trait, on peut dire qu’il s’agit de locataires de seconde classe», explique à juste titre Fabian Gloor. Il est juriste à l’Association des locataires et tient régulièrement la permanence téléphonique pour répondre à des questions juridiques. Si le locataire principal déménage ou voit son bail résilié, la sous-location se termine de facto. Sans compter que le locataire principal peut lui aussi mettre fin à une sous-location.

De fait, dans de nombreux cas, le locataire principal décide des personnes qui peuvent emménager dans la colocation – ou, en cas de litige, faire ses cartons et quitter l’appartement. En pratique, il n’est d’ailleurs pas rare que des conflits s’enveniment et que la colocation doive se réorganiser de zéro.

En sous-location, il faut aussi tenir compte du fait qu’il s’agit d’une relation contractuelle indépendante. En effet, le locataire principal ne doit pas tirer profit de la sous-location de manière illégale, et est tenu d’informer le syndic des conditions de la sous-location. Mais en pratique, le sous-locataire ne peut pas savoir si la sous-location est véritablement équitable (à moins que le locataire principal ne lui présente de lui-même les termes du bail principal). «Pour toutes les questions d’ordre financier, la règle d’or est la suivante: avoir confiance c’est bien, contrôler c’est encore mieux», indique Fabian Gloor de l’Association des locataires.

Chambre en colocation: option bail à plusieurs locataires

En pratique, la location avec responsabilité solidaire et égalité de tous les colocataires s’accompagne de questions juridiques complexes. Si seule une résiliation conjointe est possible, aucun colocataire ne peut être expulsé du logement contre son gré. La résiliation de baux à plusieurs locataires? Attention, problèmes en vue! En effet, si le bail doit être résilié pour une raison quelconque, tous les aspects doivent être clarifiés et renégociés: le contenu du bail ainsi que la composition du logement en colocation.

Parfois, une solution relativement simple peut être trouvée: en cas de départ d’un colocataire, il est possible de faire signer le précédent bail au nouvel arrivant. Sur le plan formel néanmoins, il faut que toutes les parties soient d’accord au moment de l’émission du bail et sur d’autres questions juridiques importantes: cela implique tous les colocataires mentionnés sur le bail, ainsi que le syndic et le propriétaire. Ainsi, en cas de changement au sein de la colocation, les parties s’exposent au risque d’une rupture de bail. En effet, le syndic et le propriétaire sont alors en droit de décider comment et avec quels partenaires contractuels ils souhaitent poursuivre le bail.

Vivre en colocation: il est important d’établir des règles claires

Pour conclure, les aspects juridiques ne doivent pas être sous-estimés. La cohabitation et la vie quotidienne dans une colocation peuvent certes être «décontractées» et sans problèmes, mais en cas de litige, il y a souvent des questions délicates à résoudre. «Je conseillerais notamment aux personnes souhaitant vivre en colocation de ne pas convenir d’une sous-location de manière verbale, sans bail écrit», explique le juriste Fabian Gloor. Quand la cohabitation et les responsabilités reposent simplement sur un accord verbal, la relation se passe généralement bien… Jusqu’à ce que surviennent les conflits.

Parfois, les litiges portent sur l’argent, parfois sur des questions difficiles telles que la résiliation de bail. Les aspects essentiels à clarifier à l’écrit par les parties sont notamment: des dispositions claires au sujet de la résiliation de bail (échéances, préavis, etc.), mais aussi des charges. Si rien n’a été convenu en la matière, le sous-locataire est en droit de considérer qu’il n’a pas de frais annexes à payer outre le loyer. Les échéances et délais de résiliation sont régis par le contrat de sous-location ou, si rien n’a été convenu, par les dispositions légales.

Evelyn M. et ses colocataires sont certaines qu’elles pourront résoudre le moindre différend à l’amiable. Mais elles savent aussi que pour que tout se passe bien à long terme, mieux vaut aborder les questions d’argent et parler du type de bail qui leur convient le mieux.