Vivre en coopérative: à mi-chemin entre propriétaire et locataire

Pour bon nombre d’entre nous, il devient de plus en plus difficile de trouver un appartement à louer à un prix abordable dans les villes et agglomérations les plus chères. C’est pourquoi de plus en plus de personnes se tournent vers les appartements en coopérative et les fondations d’utilité publique. Dans les zones urbaines particulièrement onéreuses, ces offres sont souvent 20 à 25% moins chères.

En Suisse, près de 185 000 appartements entrent dans la catégorie «bon marché». Les loyers de ces appartements sont généralement bien inférieurs au niveau habituel du marché. Pour un logement de 4 pièces dans cette catégorie à Zurich, le loyer ne s’élève qu’à 1700 francs, contre 2100 francs ou plus pour un appartement classique. Les coopératives et les fondations répondent à des exigences sociales. Le principe «d’utilité publique» se retrouve dans le fait que celles-ci ne réalisent pas de bénéfices, qu’elles renoncent à tout type de spéculation foncière et s’en tiennent au principe de loyer basé sur les coûts. Pour chaque appartement, le montant du loyer correspond précisément aux coûts engendrés par les prêts hypothécaires, l’entretien, les réparations et éventuelles provisions. Les coopératives sont également intéressantes sur le plan financier car elles ont acheté des terres il y a 40 ou 50 ans à des prix beaucoup plus bas à l’époque.

Part de marché tout juste maintenue

Si tu es à la recherche d’un appartement, tu te demandes sûrement combien d’appartements en coopérative existent sur le marché. Pour déterminer le pourcentage d’appartements de ce type, il faut connaître la part d’appartements loués ou le nombre total d’appartements (y compris les appartements en PPE privés). Sur tous les appartements en location, on estime à environ 8,3% la part de coopératives. Si on regarde les chiffres relatifs aux nouvelles constructions, la part des coopératives varie entre environ 2 et 4,5% par an. «Les logements d’utilité publique parviennent tout juste à conserver leur part de marché de près de 5%», explique une porte-parole de l’organisation faîtière des coopératives d’habitation en Suisse.

Sur le plan géographique, les appartements en coopérative et d’utilité publique sont répartis de façon très inégale. Depuis de nombreuses années, Zurich constitue l’un des principaux bastions en la matière. Les coopératives et les fondations d’utilité publique ainsi que les logements communaux représentent environ 20% du parc immobilier de la ville; à l’échelle du canton, ce taux est d’environ 10%. Seuls les cantons de Lucerne et de Bâle-Ville présentent une proportion équivalente. Dans de nombreuses autres régions de Suisse, les coopératives immobilières sont largement sous-représentées.

Cela s’explique par le fait qu’en dehors des grands centres urbains, les prix de l’immobilier restent plus raisonnables. Dans de nombreuses régions rurales, et en périphérie de certaines agglomérations, on constate même une offre excédentaire. Le montant des loyers y stagne, et se situe globalement à un niveau modéré. A la campagne, les offres de logements en coopérative s’adressent plutôt aux personnes de 65 ans et plus.

A l’heure actuelle, les cantons les plus actifs dans la promotion des coopératives immobilières sont ceux de Neuchâtel, Genève et Vaud. Le canton de Genève a notamment défini des zones dédiées sur l’ensemble de son territoire («zones de développement»). Dans ces zones, les autorités cantonales contrôlent non seulement le type de logements (principalement des appartements en location, peu d’appartements en propriété), mais aussi le montant des loyers et les prix de vente. Au vu de la pénurie notoire de logements, cette politique menée par le canton de Genève est largement saluée. Néanmoins, les appartements situés dans ces zones ne peuvent être loués librement.

En règle générale, seuls certains ménages peuvent accéder à ces appartements «bon marché». Des limites de revenus et de biens doivent être respectées. Ce principe vaut également pour les appartements subventionnés dans le canton de Zurich. Toutefois, par rapport au parc immobilier coopératif, la part de logements subventionnés reste relativement faible. Seuls 5 à 10% des appartements sont loués selon des principes sociaux et soumis à des contrôles stricts (déclaration d’impôts, divulgation des revenus).

Qui est le grand gagnant de la mise en location de ce type de logements?

Si les appartements ne sont pas subventionnés par l’Etat et ne sont donc pas contrôlés, la location est entièrement gérée par la coopérative (logement autonome). «Nous attachons une grande importance à un bon mélange au sein de nos communautés», souligne la porte-parole d’une grande coopérative d’habitation de Zurich. Si, par exemple, de vieux immeubles sont démolis et remplacés par un nouveau bâtiment, tous les candidats, internes comme externes, sont pris en considération. Certains de ces appartements sont ensuite proposés à la location, notamment sur des plateformes immobilières. En outre, concernant le type de ménage, de revenus, de nationalité et de nombre de personnes par appartement, la répartition est à peu près conforme à la moyenne habituelle de la ville de Zurich.

Comment trouver un appartement en coopérative abordable? Souvent, mieux vaut avoir une longueur d’avance. Tu peux notamment t’informer auprès de ta ville ou de ta commune pour savoir quelles coopératives sont actives, et mettent en place de nouveaux projets. Une partie de ces appartements sont mis en ligne. Mais souvent, il est conseillé de s’adresser directement aux syndics. Certaines associations commerciales et organisations faîtières du secteur du logement d’utilité publique fournissent des informations détaillées, et même des cartes montrant les coopératives régionales. Pour obtenir un appartement coopératif, une approche planifiée et un peu de chance ne peuvent pas faire de mal:

  • informe-toi au sujet des coopératives qui construisent de nouveaux immeubles, ou procèdent à des rénovations.
  • Renseigne-toi sur les critères requis pour une candidature à un logement (type de ménage, nombre de personnes, revenus, âge, etc.).
  • Lis attentivement les conditions requises et ne prends contact que pour les offres adaptées à ton profil.
  • Présente tes motivations de manière convaincante (engagement social, intérêt pour le concept de coopérative, etc.).

Profil recherché: des personnes engagées!

Un critère important pour l’attribution des appartements est la volonté de s’impliquer au sein de la coopérative, de la maison et de la communauté. Tu es prêt·e à t’impliquer pleinement et à contribuer à façonner l’espace de vie? Alors toutes les possibilités s’offrent à toi: tu peux participer à une commission de quartier, à un service d’aide de voisinage, à un groupe de travail quelconque ou, bien sûr, siéger au conseil d’administration de la coopérative. La plupart des coopératives d’habitation, ainsi que d’autres bailleurs de logements d’utilité publique, assurent une vie communautaire animée au sein de leurs quartiers. Ils proposent notamment des activités de loisirs et des missions de travail bénévole, ils forment des groupes d’enfants, organisent des événements communs et fournissent des services sociaux.

Vivre en coopérative: que dit la loi?

Les coopératives d’habitation constituent la «troisième voie» dans le secteur immobilier. Elles forment une sorte de mélange entre un appartement en PPE et un logement en location. Pour devenir membre d’une coopérative, chacun doit participer au capital de celle-ci. Concrètement, chacun doit participer à un capital-actions de quelques milliers de francs. Pour les coopératives les plus jeunes, ou qui viennent d’être fondées, le capital requis est souvent encore plus élevé.

Bien sûr, ce montant ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie fixé dans un contrat de location standard. Avec le certificat d’actions, les membres d’une coopérative ne participent pas à la propriété d’un appartement individuel (comme dans le cas d’une propriété par étage). Néanmoins, le capital-actions permet à chaque membre de la coopérative de devenir associé à part entière du projet. Ce statut leur confère certains droits. Notamment le privilège d’obtenir, si possible, un appartement au sein de la coopérative. En tant que membre d’une coopérative, tu bénéficies également de droits de participation démocratiques. Tu peux voter le budget et les projets importants, mais aussi décider de la composition du conseil d’administration et débattre des questions clés lors de l’assemblée générale. Quiconque a de bonnes idées peut les présenter aux autres membres.

Fonder une coopérative

Selon la loi, une coopérative est en principe ouverte à tout nouveau membre. Ceux qui sont convaincus par le concept et souhaitent apporter une bonne dose d’initiative personnelle et d’idéalisme, peuvent bien sûr aussi fonder leur propre coopérative. Cette voie ouvre de nombreuses possibilités pour réaliser ses projets et concevoir son espace de vie selon ses propres goûts. Si tel est ton cas, tu peux bénéficier de divers services, conseils et aides financières mis à disposition par les autorités et les organisations faîtières. En outre, de plus en plus de villes et de communes encouragent la création de logements coopératifs. Dans la région de Lausanne, par exemple, on constate une vraie volonté politique de développer ce segment dans les années à venir.

 

Recherche d’appartement sur Homegate (coopératives incluses):

https://www.homegate.ch/louer/recherche-immobiliere

Conseils pour la recherche d’appartement:

https://www.wbg-schweiz.ch/information/genossenschaftlich_wohnen/tipps_wohnungssuche