Abitare in un appartamento condiviso: questioni giuridiche complesse in caso di controversia

Il primo appartamento proprio? Soprattutto i giovani si trasferiscono per la prima volta in un appartamento condiviso. «Prendere in affitto un appartamento condiviso…» sembra una soluzione tanto allettante quanto semplice. Tuttavia, dovresti prestare attenzione ad alcuni aspetti formali.

La trepidazione è alle stelle: finalmente Evelyn di Z. può andare a vivere insieme alle sue amiche di vecchia data! Sono sulla stessa lunghezza d’onda, hanno lo stesso gusto in fatto di mobili e arredamento e amano trascorrere il tempo insieme. Si tratta del primo «appartamento tutto loro». Apprezzano la libertà e l’indipendenza che hanno acquisito in questo modo. Un appartamento in città per una sola delle tre coinquiline sarebbe ben al di sopra del limite di budget. Se invece le tre amiche dividono l’affitto tra loro, è tutto molto più semplice.

Appartamento condiviso: due varianti del contratto

Ciò che però viene un po’ sottovalutato negli appartamenti condivisi sono gli aspetti formali. A tal proposito, hai mai riflettuto più attentamente riguardo al contratto, alle responsabilità e al «caro denaro»? In generale, i coinquilini possono scegliere tra due varianti. Nel primo caso, l’affittuario principale si assume tutte le responsabilità e firma da solo il contratto di locazione con l’amministrazione. L’affittuario principale risponde di tutto quanto è stabilito dal contratto di locazione. I coinquilini o colleghi che condividono l’alloggio, diventano dunque sublocatari. Un regolamento di questo tipo in merito alla sublocazione rappresenta la prassi per molti appartamenti condivisi in tutta la Svizzera.

Nella seconda variante, i coinquilini possono firmare il contratto insieme e rispondere congiuntamente di tutto quanto stabilito dal contratto di locazione, inclusi naturalmente l’affitto, la cauzione affitto, le spese accessorie e gli eventuali danni alla proprietà. La seconda variante sembra allettante, perché nessuno nell’appartamento condiviso gode di una posizione privilegiata dal punto di vista giuridico. Diritti e doveri sono regolati allo stesso modo per tutti i coinquilini.

Variante sublocazione: vantaggi e svantaggi

La sublocazione è relativamente semplice e può persino realizzarsi in forma verbale e in via piuttosto informale (vale in linea di principio per ogni forma di affitto, un contratto scritto non è imperativo). Quando uno dei sublocatari lascia l’appartamento condiviso, i costi organizzativi e formali sono limitati. Il locatario principale cerca semplicemente un nuovo sublocatario. In questo modo, il rapporto contrattuale del locatario principale con l’amministrazione rimane invariato. Lo svantaggio sta nel fatto che, dal punto di vista giuridico, i sublocatari si trovano in una posizione più debole. «Esagerando un po’, potremmo dire che sono locatari di serie B», riassume Fabian Gloor, giurista dell’Associazione inquilini, che si occupa regolarmente di questioni giuridiche tramite la «hotline». Quando il locatario principale lascia l’appartamento o si arriva a una disdetta, termina anche la sublocazione. Inoltre, il locatario principale ha il diritto di terminare un rapporto di sublocazione.

Di fatto, in molti casi il locatario principale decide chi può trasferirsi nell’appartamento condiviso o chi deve fare i bagagli in caso di controversia. Nella pratica, accade non di rado che i conflitti si inaspriscano e si debba riorganizzare da zero l’appartamento condiviso.

Nella variante della sublocazione è necessario prestare attenzione anche al fatto che si tratta di un rapporto contrattuale indipendente. Nello specifico, il locatore non può ricavare profitti illeciti con la sublocazione dell’appartamento condiviso e deve comunicare all’amministrazione le condizioni della sublocazione. Nella realtà, tuttavia, il sublocatario non può essere del tutto certo che la sublocazione sia davvero corretta (a meno che il locatario principale non gli presenti volontariamente le condizioni del contratto per il locatario principale). «Per quanto riguarda l’aspetto finanziario, vale la regola che fidarsi è bene, controllare è meglio», consiglia Fabian Gloor dell’Associazione inquilini.

Appartamento condiviso: variante come co-locatario

Nella variante collettiva con responsabilità congiunte, ovvero quando i coinquilini hanno gli stessi diritti, si pongono nella pratica alcune questioni giuridiche complesse. Se è possibile soltanto una disdetta collettiva, un singolo inquilino non può essere escluso dall’appartamento condiviso contro la sua volontà. La disdetta può rivelarsi una vera e propria impresa! Questo perché, se per un qualsiasi motivo il contratto di locazione deve essere risolto, è necessario chiarire e trattare nuovamente tutti gli aspetti: il contenuto del contratto e l’organizzazione dell’appartamento condiviso.

Talvolta si configura una via d’uscita relativamente più agevole, ad esempio quando un coinquilino lascia l’appartamento condiviso e il contratto di locazione attuale può essere trasferito a un nuovo co-locatario. Dal punto di vista formale, tuttavia, per quanto concerne la stesura del contratto e altre importanti questioni giuridiche, devono essere d’accordo tutte le parti coinvolte, ovvero tutti i co-locatari specificati nel contratto; anche l’amministrazione o il locatore devono però dichiararsi d’accordo. Sussiste dunque il dubbio latente che in caso di cambiamento del coinquilino, il rapporto contrattuale non possa proseguire senza grosse difficoltà. L’amministrazione o il locatario sono infatti liberi di decidere come e con quali partner contrattuali intendono proseguire il contratto di locazione.

Abitare nell’appartamento condiviso: le regole sono importanti!

Un’importante conclusione è dunque che gli aspetti giuridici non devono essere sottovalutati. La convivenza e la vita quotidiana nell’appartamento condiviso possono essere decisamente «disinvolte» e semplici, ma in caso di controversia è spesso necessario risolvere questioni complesse. «Per gli appartamenti condivisi sconsiglierei ad esempio di regolare la sublocazione soltanto in forma verbale, senza un contratto scritto» spiega il giurista Fabian Gloor. Quando la convivenza e le responsabilità si basano esclusivamente su accordi verbali, la situazione funziona quasi sempre alla perfezione, finché non sorgono conflitti.

A volte si tratta di litigi per il denaro, altre volte riguardano invece la spinosa questione della disdetta. I punti fondamentali che vanno regolamentati mediante contratto includono ad esempio disposizioni chiare per quanto concerne la disdetta (termini, scadenze ecc.), ma anche in merito alle spese accessorie. Se non viene concordato nulla al riguardo, il sublocatario può supporre di non dover partecipare ad altre spese oltre all’affitto. Le scadenze e i termini della disdetta variano a seconda del contratto di sublocazione o, in assenza di altri accordi specifici, in base alle disposizioni normative.

Evelyne M. e le sue coinquiline hanno stabilito che risolveranno qualsiasi divergenza di opinione in via amichevole. Sanno però che, affinché sul lungo periodo funzioni tutto a meraviglia, dovrebbero parlare anche di denaro e della variante del contratto più adeguata per loro.