Abitare in una cooperativa: una via intermedia tra la proprietà privata e l’affitto

Per molte persone diventa sempre più complesso riuscire a trovare un alloggio in affitto, che risulta solitamente piuttosto costoso sia nelle città che negli agglomerati. Oggi l’attenzione si sposta quindi sempre di più verso gli appartamenti di cooperative e fondazioni di pubblica utilità, per i quali le offerte, nelle zone residenziali particolarmente costose, sono spesso più basse del 20-25 percento.

In Svizzera, un totale di circa 185’000 appartamenti si assesta nel segmento a basso prezzo, con affitti che si collocano generalmente ben al di sotto del normale livello di mercato. Capita quindi che un appartamento di 4 stanze a Zurigo costi solamente 1700 franchi, ma potrebbe costarne anche 2100 oppure addirittura di più. Le cooperative e le fondazioni si impegnano a rispettare i principi sociali e di pubblica utilità: questo significa, ad esempio, non perseguire alcun profitto, rinunciare a qualsiasi tipo di speculazione sui terreni e aderire al principio della pigione commisurata ai costi. Ciascun appartamento costa esattamente quanto occorre per coprire ipoteche, manutenzione, riparazioni e accantonamenti. Spesso le cooperative sono in grado di offrire condizioni più convenienti perché hanno acquistato terreni 40 o 50 anni fa, a prezzi che all’epoca erano molto più bassi.

La quota di mercato è poco rilevante

Se sei alla ricerca di un’abitazione, sicuramente ti piacerebbe sapere quanti appartamenti di cooperative sono disponibili. La risposta e le percentuali effettive variano in base a quale dato si prende come riferimento, se solo la quota di appartamenti in affitto oppure l’offerta totale di tutti gli appartamenti (incluse le proprietà destinate alla vendita). Circa l’8,3 percento di tutti gli appartamenti in affitto appartiene a cooperative. Prendendo in considerazione le cifre relative alla costruzione di nuovi alloggi, la quota delle cooperative oscilla tra il 2 e il 4,5 percento circa all’anno. «La costruzione di alloggi di pubblica utilità mantiene a malapena la quota di mercato complessiva di poco meno del 5 percento», afferma una portavoce dell’organizzazione mantello Cooperative d’abitazione Svizzera.

Gli appartamenti di cooperative d’abitazione e di pubblica utilità sono distribuiti sul territorio in modo molto eterogeneo. La città di Zurigo è da molti anni una roccaforte da questo punto di vista: qui le cooperative, così come le fondazioni di pubblica utilità e gli alloggi comunali, rappresentano circa il 20 percento del mercato immobiliare, mentre nell’intero cantone di Zurigo la quota ammonta a circa il 10 percento. Solo i cantoni di Lucerna e Basilea Città raggiungono una percentuale così elevata. In molte altre regioni della Svizzera, le cooperative d’abitazione sono nettamente sottorappresentate.

Tale situazione dipende dal fatto che, al di fuori dei grandi centri urbani, in realtà le offerte a prezzi convenienti non mancano. In molte aree rurali e in alcuni casi anche nelle immediate vicinanze degli agglomerati urbani, si delinea una sovrabbondanza di offerte, con canoni di affitto che ristagnano e si assestano tutto sommato su un livello moderato. Nelle zone rurali sono disponibili inoltre offerte piuttosto specifiche, come appartamenti di cooperative per persone di età superiore ai 65 anni.

Al momento, i cantoni Neuchâtel, Ginevra e Vaud stanno promuovendo attivamente la costruzione di alloggi di pubblica utilità. Il canton Ginevra, ad esempio, ha stabilito zone dedicate in tutto il territorio cantonale dette «Zones de Développement», nelle quali sia la tipologia di alloggi (principalmente appartamenti in affitto e in misura minore proprietà private), come anche gli affitti e i prezzi di vendita, sono controllati dal cantone. Questa politica abitativa a Ginevra è ampiamente apprezzata, soprattutto per via della ben nota carenza di alloggi. Al contempo gli appartamenti non possono essere affittati liberamente.

Di norma, solo determinati nuclei familiari accedono agli alloggi a prezzi agevolati, in particolare devono essere rispettati limiti di reddito e patrimonio. Lo stesso principio si applica anche nel canton Zurigo alle abitazioni sovvenzionate, che rappresentano una percentuale modesta rispetto all’offerta totale di alloggi delle cooperative d’abitazione. Generalmente si tratta del 5-10 percento circa degli appartamenti, per i quali gli affitti vengono stipulati in base a principi sociali e controlli severi (dichiarazione dei redditi, comunicazione dello stato reddituale).

Un paradiso per pochi fortunati?

Se gli appartamenti non sono sovvenzionati per mezzo di fondi federali e pertanto controllati, l’affitto è interamente nelle mani della cooperativa (edilizia abitativa autogestita). «Per noi è molto importante garantire una buona eterogeneità all’interno dei nostri contesti abitativi», afferma una portavoce di una grande cooperativa d’abitazione di Zurigo. Se, ad esempio, le case più vecchie vengono demolite e sostituite con nuovi edifici, viene data una possibilità sia a candidati interni che esterni. Alcuni degli appartamenti vengono inoltre pubblicizzati mediante annunci, anche sulle piattaforme immobiliari. L’eterogeneità si esprime in termini di tipologia di nucleo familiare, reddito, nazionalità, numero di persone per appartamento e rispecchia approssimativamente la media della città di Zurigo, aggiunge.

Come trovare un alloggio a un prezzo conveniente in una cooperativa? Raccogliere informazioni è sicuramente molto utile: trova le cooperative che sono attive e stanno realizzando nuovi progetti nella tua città o comune. Alcuni appartamenti vengono pubblicizzati mediante annunci, tuttavia spesso conviene chiedere direttamente alle amministrazioni. Alcune associazioni di categoria e organizzazioni mantello nel settore dell’edilizia abitativa di pubblica utilità rilasciano informazioni dettagliate e mappe sulle quali sono elencate le cooperative regionali. Per accedere a un alloggio su base cooperativa, un buon piano d’azione e un pizzico di fortuna non guastano:

  • scopri quali cooperative stanno costruendo o ristrutturando.
  • Informati in merito ai criteri di locazione (tipologia di nucleo familiare, numero di persone, reddito, età, ecc.).
  • Leggi attentamente i requisiti e invia le tue richieste solo per le offerte appropriate.
  • Spiega in modo convincente le tue motivazioni (spirito d’iniziativa, interesse per il concetto di cooperativa, ecc.).

Le persone dinamiche sono le benvenute!

Un criterio importante per l’assegnazione dell’appartamento è la disponibilità a mettersi in gioco all’interno della cooperativa, della casa e del vicinato. Sei dinamico, intraprendente e vuoi contribuire concretamente alle attività nel contesto abitativo? In tal caso hai a disposizione innumerevoli possibilità: ad esempio, collaborare con una commissione di quartiere, aiutare i vicini oppure prendere parte a un gruppo di lavoro o naturalmente al comitato direttivo della cooperativa. La maggior parte delle cooperative d’abitazione e dei committenti di immobili di pubblica utilità offre contesti abitativi caratterizzati da una vivace vita comunitaria. Non mancano le attività per il tempo libero e di volontariato, gruppi dedicati ai bambini, eventi comuni e servizi di carattere sociale.

Cooperativa: il punto di vista giuridico

Le cooperative d’abitazione sono spesso denominate la «terza via» dell’abitare: si tratta per così dire di una soluzione intermedia tra l’essere inquilino e l’essere proprietario. Chi vuole diventare socio di una cooperativa, partecipa al suo capitale sociale. In pratica viene richiesta una quota di partecipazione al capitale sociale, che solitamente ammonta a poche migliaia di franchi. Per le cooperative più giovani, costituite da poco tempo, il capitale sociale richiesto è spesso più elevato.

Naturalmente tale importo non va confuso con il deposito cauzionale di un normale contratto di locazione. Con la propria quota di partecipazione, i soci di una cooperativa non partecipano alla proprietà di un singolo appartamento come nel caso della proprietà per piani, bensì diventano comproprietari dell’intero complesso. In cambio, possono beneficiare di determinati diritti. Tra questi vi è soprattutto il privilegio di ottenere, qualora possibile, un appartamento nella cooperativa. In qualità di socio o socia di una cooperativa, disponi inoltre del diritto democratico di codecisione. Puoi votare su progetti importanti e sul budget, avrai voce in capitolo nell’assemblea generale in merito all’elezione dei membri del comitato direttivo e ad altre questioni importanti. Chiunque abbia delle idee valide, ha senz’altro ampio spazio per contribuire.

Fondare una cooperativa

Secondo la legge, una cooperativa è generalmente aperta ad accogliere nuovi membri. Chiunque sia profondamente convinto dell’idea e non manchi di spirito d’iniziativa e idealismo, può naturalmente anche dare vita in prima persona a una cooperativa. Questo approccio offre svariate opportunità ai suoi promotori o promotrici, che possono così realizzare i propri progetti e creare lo spazio abitativo secondo i propri gusti. Le autorità e le organizzazioni mantello mettono a disposizione numerosi servizi, oltre a consulenza e assistenza finanziaria. Inoltre, un numero sempre maggiore di città e comuni promuove la costruzione di appartamenti in cooperative. Nell’area di Losanna, ad esempio, vi è la volontà politica di ampliare significativamente questo segmento nel corso dei prossimi anni.

 

Ricerca appartamenti su Homegate (disponibili anche cooperative d’abitazione):

https://www.homegate.ch/affittare/ricerca-immobiliare

Suggerimenti per la ricerca di un appartamento:

https://www.wbg-schweiz.ch/information/genossenschaftlich_wohnen/tipps_wohnungssuche