Abitazione di vacanza: il «piano di finanziamento» per l’oggetto dei tuoi sogni

Cerchi una casa di vacanza o un’abitazione di vacanza? Attualmente l’offerta è grande e a dipendenza della regione i prezzi sono anche convenienti. Prima di acquistare un’abitazione è opportuno esaminare più approfonditamente la sostenibilità economica e anche i costi.

Non c’è paese al mondo che disponga di una scelta così ampia di case e abitazioni di vacanza come la Svizzera. La gamma va dal Rustico in Ticino all’abitazione cinque stelle con servizio passando per il bel chalet di montagna. La maggior parte delle abitazioni di vacanze si trovano nei cantoni Grigioni, Ticino, Vallese e nell’Oberland bernese. Le abitazioni di vacanza sono popolari anche per motivi estremamente diversi. Molte persone vogliono semplicemente lasciarsi alle spalle per un breve periodo la quotidianità durante il week-end. Una casa di proprietà in un attraente paesaggio naturale o montano porta molti vantaggi. Quando sei personalmente il proprietario vuoi goderti al massimo la vacanza. Sempre più spesso il motivo è anche un altro: molta gente vede nell’abitazione di vacanza un proficuo investimento di capitale a lungo termine.

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Paesaggio invernale nel Berner Oberland. Tra i proprietari di un’abitazione di vacanza qui troviamo persone famose provenienti da tutto il mondo: (foto: Gstaad Saanenland Tourismus)

Prezzi stabili

Da quando nel 2012 è stata accettata l’iniziativa sulle abitazioni secondarie le condizioni quadro sono cambiate molto. I rispettivi contingenti del 20 percento di immobili di vacanza sono già stati sfruttati da molto tempo nella maggior parte delle regioni della Svizzera. In più di una delle destinazioni turistiche apprezzate la costruzione di edifici nuovi ha praticamente subito un arresto. Queste limitazioni contribuiranno a mantenere a lunga una determinata scarsità di abitazioni e quindi i prezzi rimarranno stabili. Inoltre bisogna tenere conto delle condizioni attrattive per le ipoteche. Di regola è possibile ottenere il finanziamento tramite una banca Svizzera o un altro gruppo finanziatore.

Nel finanziamento di un’abitazione di vacanza devi sapere quanto segue: le direttive per il credito sono più severe rispetto a quelle per l’abitazione principale. La maggior parte delle banche concedono per le abitazioni di vacanza in un margine di prestito del 60-80 percento circa; in parte ti verrà concessa solo un’ipoteca di primo grado (fino al 65 percento del prezzo d’acquisto). Non è permesso prelevare averi di cassa pensione come aiuto al finanziamento di un’abitazione di vacanza. Entro una determinata scadenza devi versare ammortamenti pari alla metà o al 65 del valore dell’abitazione. Siccome le disposizioni sono restrittive consigliamo di optare per l’aumento di un’altra ipoteca già esistente (abitazione principale).

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Meglio una residenza in un hotel cinque stelle? Gstaad di notte, Berner Oberland. (foto: Gstaad Saanenland Tourismus)

Consigli per il budget

Per valutare bene la sostenibilità economica e le spese fisse correnti, bisogna tenere conto dei fattori seguenti:

Interessi ipotecari: anche se gli interessi attualmente sono molto attrattivi, il pagamento di interessi rappresenta un fattore di spesa di lunga scadenza. Anche i comuni ammortamenti fanno parte del “piano di finanziamento”.

Spese di acquisto e spese extra:  All’acquisto di un’abitazione di vacanza di regola devono essere sostenute delle spese una tantum, come ad es. spese per il passaggio di proprietà, per tasse notarili e per l’iscrizione nel registro fondiario. Inoltre un’abitazione di vacanza deve anche essere assicurata contro i danni causati dal fuoco, i danni elementari o i danni causati dall’acqua (assicurazione obbligatoria dell’edificio).

Imposte: il possesso di un’abitazione di vacanza o di un domicilio secondario ha in ogni caso conseguenze fiscali. Per il periodo in cui abiti personalmente nell’abitazione devi dichiarare il valore locativo. I redditi locativi realizzati durante le altre settimane o gli altri mesi dell’anno devono essere dichiarati come reddito nella dichiarazione d’imposta.

Amministrazione: se si tratta di un’abitazione in una proprietà per piani, devi partecipare alle spese della comunità per piani. Di queste fanno parte le spese extra, le spese per l’energia (riscaldamento, corrente elettrica), un onorario per l’amministrazione condominiale e a seconda del caso anche investimenti supplementari nei fondi di ristrutturazione. Naturalmente non vanno dimenticate eventuali riparazioni eseguite nella propria unità per piani: un giorno o l’altro forse vuoi rinnovare la cucina o le piastrelle del pavimento e della parete.

Assistenza agli ospiti: Forse non sarai sempre presente ogni volta che l’abitazione viene allocata a terzi, alla consegna della chiave o quando vengono svolti i lavori di pulizia. Tutte le prestazioni legate alla pulizia, alla consegna delle abitazioni o altri servizi dovranno essere in qualche modo pagati con il tuo budget. Un determinato importo deve essere impiegato per la vendita e per la commercializzazione o la pubblicazione.

Defalchi: Ogni professionista in ambito immobiliare sa che gli immobili si logorano nel corso degli anni; se ricevi spesso la visita di ospiti o subaffitti l’oggetto noterai ben presto delle «tracce di usura» – Tutto ciò ti crea spese e devi anche creare riserve per futuri lavori di restauro e di manutenzione.

 

Quali vantaggi porta la locazione?

Nella maggior parte delle regioni di vacanza le abitazioni possono essere facilmente date in affitto durante l’anno. Questo permette di compensare almeno una parte delle spese. Ma questa è anche un’operazione proficua? I nuovi canali di commercializzazione digitali e Internet contribuiscono in modo essenziale a semplificare la ricerca di persone interessate ad affittare un’abitazione. Tuttavia consigliamo di non avere aspettative troppo elevate. Più alto è il prezzo che hai deciso per la locazione della tua abitazione e più esigente è nella maggior parte dei casi il pubblico. Inoltre la domanda è molto animata solo per poche settimane all’anno. Ad esempio a Natale e a Capodanno, oppure durante le vacanze invernali.

Dagli oggetti di qualità che possono essere dati in affitto per diverse settimane all’anno ricaverai forse un leggero guadagno. Questo dipende in singoli casi dalla posizione e dall’abilità nella commercializzazione. Le abitazioni di vacanza non sono però uno strumento con il quale possono essere realizzati guadagni, perché nella tua contabilità devi prevedere anche determinati rischi, ad esempio la svalutazione dovuta all’età e le spese. Per contro devi anche tenere conto del fatto che ogni anno risparmierai diverse migliaia di franchi, perché non dovrai versare spese per alberghi o altre spese per un alloggio.

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Un’abitazione di vacanza in una posizione 1a viene considerata un investimento di capitale a lungo termine: St.Moritz nell’Alta Engadina. (foto: Engadin Tourimus, Swiss Image)

Abitazione di vacanza: Lista di controllo

Posizione: Il fattore principale che fa dell’«oggetto dei tuoi sogni» un investimento solido è la posizione. L’oggetto è ben collegato alla rete stradale? Si trova nelle vicinanze di una stazione montana? Com’ è l’infrastruttura del paese? L’offerta per il tempo libero, di attività sportive e gastronomica sono attrattive e moderne? I trend del turismo cambiano velocemente! Com’è la panoramica, la quiete e l’insolazione? Prima di acquistare l’oggetto verifica la raggiungibilità da valle e ad esempio se si trova nelle vicinanze di un impianto di risalita o di infrastrutture turistiche. È molto vantaggioso se conosci personalmente il luogo e lo hai già visitato a scadenze regolari.

Affittabilità: Dovesti assicurarti anticipatamente se l’abitazione è integrata o meno in un concetto di amministrazione. Per le abitazioni esistenti e di vecchia data vendute da privati nella maggior parte dei casi non ci sono limitazioni particolari. Determinanti sono però sempre i documenti ufficiali come le iscrizioni nel registro fondiario, etc.

Chiedere consiglio: Prima dell’acquisto devi concederti tempo a sufficienza per riflettere.

Vale anche la pena di chiedere il parere di una persona esperta o di un architetto. Dovresti leggere attentamente tutti i documenti rilevanti come l’estratto del registro fondiario, il regolamento sulla comunità di proprietari per piani, il contratto d’acquisto, etc.

Amministrazione per la locazione a terzi: Abiti in pianura? Devi calcolare quanto tempo e dispendio richiede essere sul posto. Non sempre trovi un vicino gentile che ti offre sostegno nell’organizzazione (e anche gratuitamente). Rifletti anticipatamente sul modo di organizzare la consegna dell’abitazione, le pulizie o anche le riparazioni che possono essere necessarie a breve scadenza.

Stato dell’abitazione di vacanza: Nelle abitazioni secondarie e nelle abitazioni di vacanza lo stato edile e una perfetta costruzione degli spazi interni sono almeno importanti come per l’abitazione principale. Forse più tardi vorrai o dovrai rivendere l’oggetto? Le regole sono semplici: gli oggetti possono essere commercializzati bene quando la posizione offre davvero qualità. Inoltre la tua abitazione dovrebbe essere ben tenuta e in stato impeccabile. Le persone interessate all’acquisto di oggetti di vacanza non vogliono perdere tempo in lavori di restauro ma godersi senza complicazioni le loro prossime vacanze.