Aumento del canone d’affitto: che cosa è corretto?

È una situazione relativamente frequente: l’amministratore vuole aumentare il canone d’affitto. Quando un locatario si trova di fronte a un aumento del canone d’affitto, la conseguenza sono spesso discussioni. I conflitti che scaturiscono da lavori di ristrutturazione e da un successivo aumento del canone d’affitto sono argomenti sempre attuali del diritto di locazione. Ecco una panoramica delle regole del gioco che si applicano in questo complesso ambito.

Prendiamo un esempio di vita reale: una giovane coppia vive da 10 anni in un economico appartamento all’interno di un vecchio edificio. Il canone d’affitto ammonta a 900 franchi al mese. Un giorno l’amministrazione condominiale decide di ristrutturare le pareti e i pavimenti; anche la cucina e il bagno necessitano da tempo di lavori di rinnovamento. I locatari, tuttavia, cadono dalle nuvole quando ricevono la notizia che il proprietario dell’abitazione vuole aumentare il canone d’affitto a 1’460 franchi al mese.

Le ristrutturazioni o gli investimenti di valorizzazione sono una delle ragioni principali di simili adeguamenti del canone d’affitto. È innegabile che le abitazioni necessitano di periodiche ristrutturazioni di interni ed esterni. Oggi a rendere necessari questi interventi sono in parte anche leggi e norme più severe – di fatto, un obiettivo politico dichiarato è quello di ridurre i consumi energetici e aumentare la sostenibilità delle abitazioni svizzere.

Die perfekt umgebaute Dachwohnung - um wie viel darf man die Miete erhöhen? (Bild: fotolia)

Un attico perfettamente ristrutturato: di quanto si può aumentare il canone d’affitto? (Foto: fotolia)

Aumento del canone d’affitto: in base a quale formula?

Il calcolo del canone d’affitto è basato su alcuni principi e «formule» chiari: in caso di dubbio, sia i locatari che i proprietari dell’immobile possono farsi consigliare da uno specialista (per esempio un legale esperto in diritto di locazione o un’associazione mantello). In questo calcolo vengono considerati i costi totali della ristrutturazione, la quota di valorizzazione, gli ammortamenti, gli interessi del capitale, ecc. L’importante questione di quale sia l’entità della «valorizzazione» da considerare lascia tuttavia spazio a un certo margine di discrezionalità.

Un esempio: se un appartamento viene ampliato con un balcone (laddove in precedenza non ne fosse dotato) oppure di un nuovo elettrodomestico aggiuntivo, il locatore può finanziare l’intero importo di queste spese attraverso un aumento del canone d’affitto. «Secondo una decisione del Tribunale federale, anche la semplice sostituzione di vecchi elementi o apparecchiature con oggetti nuovi ha valenza di valorizzazione», riferisce Hans Bättig, avvocato di Berna e noto esperto di diritto della locazione.
«L’argomentazione che viene avanzata di frequente, secondo cui questi interventi servirebbero a rimandare la manutenzione, non regge più». Per i grandi interventi di ristrutturazione si sceglie spesso una procedura un po’ più semplice e si applicano determinate fasce percentuali: secondo l’ordinanza, per una cosiddetta «revisione importante», ossia facente seguito a una ristrutturazione molto ampia e radicale, si applica una fascia dal 50 al 70 percento, anche per gli organi di conciliazione o i tribunali competenti in materia di locazione. Vale a dire: se l’amministratore vuole aumentare il canone d’affitto, esiste una percentuale che delimita l’entità dell’aumento.

Der übliche periodische Unterhalt - etwa frische Farbe - sind normalerweise in der Miete inbegriffen. (Bild: fotolia)

La normale manutenzione periodica (p.es. ritinteggiatura) è generalmente compresa nel canone d’affitto. (Foto: fotolia)

La manutenzione è compresa

Per contro, i lavori di manutenzione ordinaria dell’edificio, come pure i lavori di pulizia e riparazione, ecc. sono già compresi nel normale canone di locazione. Come riferisce Hans Bättig, «la mera sostituzione dei rivestimenti delle pareti o della tappezzeria al di fuori di una revisione importante non costituisce intervento di valorizzazione, bensì deve essere rivendicata attraverso gli aumenti generali delle spese di manutenzione». Nella maggior parte dei casi, questi aumenti delle spese vengono trasferiti sotto forma di rincari forfetari (0,5-1 percento all’anno).

Vuole aumentare il canone d’affitto o è personalmente interessato da un aumento in qualità di locatario? Affinché tutto risulti corretto bisogna procedere a una valutazione approfondita e, se necessario, alla consulenza di un esperto. Per evitare che soprattutto i locatori privati, che gestiscono i propri immobili senza essere dei professionisti del settore, non incappino in errori di forma, dovrebbero richiedere una consulenza. Gli amministratori fiduciari del settore immobiliare, gli avvocati e altri esperti, in particolare, sono in grado di verificare in modo obiettivo se gli adeguamenti del canone d’affitto siano giustificati da una valorizzazione o da altre ragioni.

Aumento del canone d’affitto: il criterio dell’«uso nel quartiere»

In particolare nel caso degli appartamenti più datati e dei rapporti di locazione pluriennali, prima o poi arriva il momento in cui – dal punto di vista del proprietario dell’abitazione – l’affitto è più basso rispetto a quello richiesto per gli appartamenti del quartiere affittati più di recente. Questo può essere dovuto per esempio al fatto che il proprietario dell’immobile ha dovuto trasferire le riduzioni dei tassi ipotecari. Indipendentemente dalle ristrutturazioni, le discussioni vertono spesso quindi anche sul criterio dell’uso nella località e nel quartiere. Alcuni proprietari immobiliari avanzano questa argomentazione quando aumentano il canone d’affitto. Come riferiscono avvocati ed esperti, tuttavia, nella pratica, la dimostrazione effettiva di questo criterio è tutt’altro che semplice. Per poter fare affidamento su prove plausibili, il locatore dovrebbe individuare cinque oggetti equiparabili – che dovrebbero effettivamente avere un livello di prezzo più elevato ed essere paragonabili in termini di ubicazione, dotazioni, periodo di costruzione, ecc.

Per contro, un rendimento netto insufficiente per il proprietario dell’immobile non costituisce un motivo valido per un aumento dell’affitto. Secondo la giurisprudenza vigente, un locatore può ottenere un determinato rendimento netto – attualmente pari al 2,25 percento (mezzo punto percentuale al di sopra del tasso di riferimento ipotecario, attualmente indicato all’1,75 percento). Questo gli permette tuttavia soltanto di contrastare un abbassamento del canone d’affitto. Per contro, un aumento dell’affitto in caso di rendimento netto insufficiente non è consentito. Anche in presenza della documentazione completa, i calcoli del rendimento sono molto complicati, riferisce Hans Bättig; inoltre, nella prassi esistono pochi casi giudiziari a questo riguardo.

Informarsi per tempo!

Conclusione: se si eseguono ristrutturazioni e lavori di miglioria sull’appartamento, è assolutamente necessario effettuare una distinzione corretta tra interventi di valorizzazione vera e propria e lavori di mera manutenzione. Talvolta, anche l’informazione è decisiva: tanto più e meglio i locatari vengono informati sugli imminenti progetti di ristrutturazione e le possibili conseguenze sul canone d’affitto, quanto maggiori sono le possibilità di raggiungere un accordo bonario.