Casa di proprietà e imposte: cinque consigli basilari per risparmiare

Chi possiede un appartamento o una casa dovrebbe gestire i costi correnti e le finanze in modo ordinato. Nella compilazione della dichiarazione d’imposta i proprietari di case possono fare molte cose nel modo giusto. Ma anche nel modo sbagliato, se non sfruttano le opportunità di deduzione.

I proprietari di case e di appartamenti in Svizzera dichiarano al fisco il valore locativo. Questo spesso è sfavorevole ai fini fiscali: il valore locativo porta a un aumento del reddito imponibile. I valori locativi negli ultimi anni hanno addirittura registrato una tendenza all’aumento. Nel contempo, a causa dei tassi d’interessi bassi, le deduzioni fiscali dei tassi d’interesse debitori sono diminuite. La soppressione del valore locativo alla quale aspirava il consiglio di stato ha causato animate discussioni. Ma attenzione: per ora è ancora valido il regolamento attuale. La rielaborazione di leggi revisionate, le procedure di consultazione e una possibile votazione possono richiedere ancora qualche anno. Prima del 2022 0 del 2023 probabilmente non ci sarà alcun cambiamento. Quindi la regola è: non dimenticare alcuna deduzione

Primo: lavori di manutenzione, spese extra

Oltre agli interessi ipotecari effettivamente pagati, potete dedurre diverse spese di manutenzione. In generale rientrano nella sfera delle spese di manutenzione:

  • i lavori di pittori, idraulici, falegnami, lattonieri, i lavori di giardinaggio o di posa di nuovi pavimenti
  • la riparazione o la sostituzione di apparecchi, impianti e installazioni dello stesso valore
  • le spese correnti come i premi per l’assicurazione sull’immobile (responsabilità civile, fuoco) o gli abbonamenti di servizi per la lavatrice, il riscaldamento, l’essiccatrice, etc.
  • le spese per lo spazzacamino
  • le riparazioni a viali, recinzioni e muri in giardino
  • la levigatura del pavimento e altri tipi di riparazioni

Vuole risanare la cucina o il bagno? Di regola le spese possono essere dedotte. Tuttavia si consiglia di consultare in ogni caso la scheda informativa e i fogli informativi del vostro cantone. In generale la regola è: i lavori di risanamento e la normale manutenzione dell’edificio rientrano nella sfera delle spese del titolare e possono essere dedotte nel reddito imponibile. Per contro, non possono essere dedotte le spese che portano a un aumento del valore: ad es. un giardino d’inverno (se finora non era presente). Se rimodernate la vecchia cucina e ne costruite una lussuriosa, solo una parte delle spese possono essere dedotte. Lo stesso discorso vale per un camino: le spese per la costruzione di un nuovo camino non possono essere dedotte, ma quelle per la riparazione di un camino esistente o la sua sostituzione con un camino di valore uguale sì. Non possono essere dedotte le spese che riguardano unicamente il costo della vita e le spese aziendali. Ad esempio il consumo di energia, ovvero l’acquisto di elettricità, gas o olio combustibile. Anche le spese per l’acqua e l’acqua di scarico, il canone televisivo e la bolletta del telefono non possono essere dedotte dalle imposte. Di cosa devono tenere conto i proprietari per piani? In generale per gli appartamenti di proprietà valgono gli stessi principi. In qualità di proprietario per piani deducete in modo analogo gli interessi ipotecari e le spese per la manutenzione della vostra abitazione. Inoltre, potete dedurre le abituali spese amministrative e i contributi ai fondi di rinnovamento dei proprietari per piani, se lo scopo di queste spese è la manutenzione dell’edificio (e non l’aumento del suo valore).

Secondo: risparmiare energia e abbassare le imposte

La maggior parte dei cantoni permettono ai proprietari di case di dedurre le spese per misure di protezione dei monumenti storici (nella maggior parte dei casi non importa se vengono eseguite per mantenere o aumentare il valore). Particolarmente importante: molta gente vuole adattare i loro edifici e puntano sulle energie rinnovabili (energia fotovoltaica, energia solare o geotermica, pompe di calore). Oppure potete costruire finestre a maggior risparmio energetico e risanate la facciata, spesso ottenendo una diminuzione del consumo energetico. In tutti questi investimenti le autorità sono molto generose. Tutto ciò che contribuisce a proteggere l’ambiente e all’efficienza energetica può essere dedotto delle imposte. Se avete un vecchio riscaldamento a gas o ad olio degli anni 70 l’acquisto o inserimento di un nuovo riscaldamento porterà vantaggi anche a livello fiscale. Le spese per l’installazione di un a pompa di calore con energia rinnovabile possono essere dedotte per intero, nella maggior parte dei casi anche quando questo investimento risulta più caro della semplice sostituzione con un impianto simile. (non è rilevante se si tratta di mantenimento o di aumento del valore).

Terzo: deduzioni forfettarie 

In tutti i cantoni potete scegliere se dedurre le vostre spese effettive o un importo forfettario. Nella maggior parte die casi potete dedurre un importo forfettario pari al 10 o 20 percento del valore locativo, senza dover presentare giustificativi. Negli anni con poche spese la maggior parte dei titolari faranno naturalmente valere gli importi forfettari. Se abbellite e ristrutturate la vostra casa di proprietà, dovreste ripartire i lavori di ristrutturazione su diversi anni fiscali. In questo modo potete interrompere la progressione delle imposte e infine pagare meno imposte.

Quarto: valore locativo e sottoutilizzo 

Di regola i valori locativi vengono rilevati sulla base di procedure ampiamente automatizzate e standardizzate. È possibile che nella stima venga attribuito al suo immobile un valore troppo elevato. A seconda del cantone, i valori locativi dovrebbero variare tra il 60 e il 70 per cento del valore di mercato, in parte anche tra il 60 e il 100 %, In casi ben motivati, i ricorsi hanno buone possibilità di essere accettati. In ogni caso potete approfittare del fatto che la maggior parte dei cantoni conosce il termine «sottoutilizzo». Se un coniuge muore o i figli vanno ad abitare altrove, in molte case rimangono dei locali vuoti. In molti cantoni questo permette di ridurre il valore locativo. E anche nell’imposta federale. Dal lato pratico le autorità sono tuttavia piuttosto severe e spesso accettano la deduzione per sottoutilizzo se il locale rimane davvero perennemente disabitato.

Quinto: ammortizzazione e ipoteca

Rispetto al rimborso diretto alla banca, la cosiddetta ammortizzazione indiretta costituisce un’alternativa attrattiva. Con questa variante l’importo dell’ipoteca rimane invariato. Significa quanto segue: gli interessi debitori possono essere dedotti come finora dello stesso importo. Questo è utile soprattutto nei gruppi di reddito più elevati o in caso di progressione d’imposte elevata. La banca non chiede alcuna ammortizzazione, ma il versamento di denaro su un conto o deposito del pilastro 3a. Il capitale così risparmiato viene pignorato a favore della banca e serve da garanzia aggiuntiva. Al più tardi al momento del pensionamento il capitale viene versato sul pilastro 3a e deve poi venir utilizzato per il rimborso dell’ipoteca. E inoltre, i versamenti sul pilastro 3a possono essere dedotti dalle imposte. Unitamente agli interessi debitori, anch’essi deducibili, si ottiene una doppia deduzione fiscale. La regola di ferro è: un’ampia o addirittura completa ammortizzazione dell’ipoteca non porta vantaggi fiscali. Questo vale soprattutto per i proprietari di case in elevata progressione fiscale.