Ipoteche fisse: abitare a lunga scadenza e risparmiare interessi

Per tutti i clienti che vogliono fare budget fissi e fanno piani a lunga scadenza per le loro abitazioni di proprietà, le ipoteche fisse sono la scelta esatta. Per approfittare a lunga scadenza degli interessi estremamente bassi attualmente vengono apprezzate anche ipoteche di lunga durata, ad esempio di 10 anni. Bisogna tenere conto di quanto segue.

Oggigiorno è difficile da immaginare: nel 2008 per le ipoteche fisse di 10 anni veniva calcolato un interesse annuo del 4,5% circa. O in cifre: chi apriva un’ipoteca di più di 1 milione di franchi doveva pagare ogni anno 45’000 franchi di interesse. Siccome dopo la crisi finanziaria gli interessi sono diminuiti, lo stesso finanziamento ora costa solo circa 15’00 franchi! Le condizioni delle ipoteche fisse sono tuttora attrattive: l’ipoteca di 10 presso l’ipoteca online di homegate.ch attualmente costa solo circa 1,5 percento, mentre le ipoteche fisse di 2 anni sono disponibili già a partire da circa 0,65 percento (stato degli interessi gennaio 2018)

 

Ipoteche fisse: motivi plausibili

Quali sono i vantaggi delle ipoteche fisse? Fondamentalmente le ipoteche fisse sono adatte per i clienti che amano la sicurezza. Ad esempio per una famiglia che tendenzialmente fa calcoli limitati ma vuole abitare più a lungo nell’abitazione di proprietà. L’interesse rimane fisso per tutta la durata. Se l’ambiente cambia, se la politica monetaria e gli interessi improvvisamente scelgono un’altra direzione, la famiglia paga sempre lo stesso tasso d’interesse fino alla fine. Non deve temere alcun aumento dei tassi d’interesse.

Svantaggio: se i finanziamenti dovessero diventare più convenienti durante il periodo dell’ipoteca il cliente non può approfittarne. Attualmente esistono però due argomentazioni a favore dell’ipoteca fissa. Gli interessi di mercato sono scesi così tanto da non ritenere possibile un’ulteriore diminuzione. Inoltre la curva degli interessi attualmente è relativamente piatta.

Ipoteche fisse: come sono suddivisi i costi?

Vale a dire che l’aumento degli interessi pe le ipoteche di lunga durata non è più così importante come prima. Tuttavia il cliente deve capire che maggior sicurezza, ovvero un contratto di durata più lunga richiede interessi maggiori (differenza rispetto a una durata di 2 o 5 anni). Se siete disposti a rischiare di più anche le ipoteche Libor sono quindi sempre un’opzione. Questi prodotti possono sì essere soggetti a oscillazini d’interesse, ma calcolati su diversi anni i costi d’interesse sono normalmente inferiori a quelli delle ipoteche fisse.

È difficile stabilire quando e quale ipoteca deve essere stipulata con quale durata. È difficile prevedere gli interessi. Un fattore decisivo per i costi complessivi nella durata è sicuramente che l’interesse è al livello più basso rispetto agli altri al momento della stipula. In fin dei conti serve solo una certa dose di fortuna.

I contratti possono essere recisi?

Soprattutto in caso di ipoteche a lunga durata ci si accorge solo molto tempo più tardi se hanno portato guadagni o perdite. Le ipoteche fisse in senso stretto a non possono essere recise, né dalla banca né dal cliente ipotecario. Cosa succede se un giorno la situazione di vita cambia e si desidera ugualmente recedere l’ipoteca (cambiamenti sul posto di lavoro, divorzio, disoccupazione etc)? Chi, ad esempio, vuole recedere un contratto a causa di un divorzio, deve prima informarsi sulle modalità e i costi di una disdetta straordinaria. Anche chi in passato ha stipulato un’ipoteca fissa un po’ più costosa mediante contratto non può passare “semplicemente” a un prodotto più conveniente.

L’importo del cosiddetto risarcimento per scadenza anticipata, o «Penalty», come viene anche definito, si orienta alla differenza tra l’interesse ipotecario e il tasso d’interesse sul mercato monetario o del capitale realizzabile per il periodo rimanente. Esempio di un’ipoteca di 500’000 franchi: a un tasso ipotecario contrattuale del 3 percento, una durata rimanente di tre anni e un interesse di reinvestimento di ora solo uno percento il cliente deve pagare tre volte un interesse annuo del due percento. In questo caso il risarcimento nei confronti della banca ammonterebbe a un importo complessivo di 30’000 franchi.

«Il testo scritto in piccolo»

Si consiglia vivamente a ogni cliente ipotecario di leggere bene le condizioni di recessione prima di firmare il contratto. Nel caso delle ipoteche Libor nella maggior parte dei casi ci si rimette a causa delle sua breve durata, tuttavia a seconda del partner contrattuale e del modello bisogna temere anche in questo caso dei costi di recesso, per il margine bancario perso o in alcuni casi anche un risarcimento per scadenza anticipata, nel caso in cui l’ipoteca Libor sia legata anche a un contratto di durata più lunga.

Consiglio: per suddividere meglio le opportunità e i rischi e per attutirli un po’ in caso sfavorevole nella maggior parte vale la pena eseguire uno splitting. Il cliente può combianre ipoteche di lunga durata con ipoteche più corte. Spesso è anche utile combinare ipoteche fisse e Libor.